Si vols comprar un habitatge i necessites finançament, és important que coneguis en què consisteix la compravenda amb subrogació en la hipoteca, en quines condicions es fa, quins requisits cal complir i què passa si el banc no l’accepta.
Segons les darreres dades publicades per l’Institut Nacional d’Estadística (INE) el gener d’aquest any:
– El nombre total d’hipoteques constituïdes sobre habitatges va créixer un 11% respecte al gener de 2024.
– El tipus d’interès mitjà va ser del 3,08%.
– El termini mitjà de les hipoteques va ser de 25 anys.
– Les subrogacions al deutor (canvi de titular de la hipoteca) van augmentar un 649,7%
Són dades que mostren que les hipoteques continuen augmentant, per la qual cosa el mercat immobiliari gaudeix de bona salut a Espanya. També posen en evidència que les subrogacions dels deutors en les hipoteques són habituals i han augmentat de manera considerable.
Què significa compravenda amb subrogació?
Imagina el següent cas: vols comprar un habitatge a Barcelona. Trobes un que t’agrada i té una hipoteca a la qual encara li queden 10 anys per acabar i un capital de 80.000 euros. T’interessa subrogar-te en la hipoteca perquè necessites finançament i les condicions són bones.
Això es fa de la següent manera:
– Es produeix un canvi en la titularitat del préstec hipotecari (hipoteca), que passa del venedor al comprador.
– L’entitat financera ha d’aprovar el canvi i comprovarà la solvència del nou deutor abans de fer-ho.
És un procés que sol ser ràpid, encara que el termini dependrà de la disponibilitat de tota la documentació, de la col·laboració del banc i de l’eficiència de totes les persones implicades.
És una situació que es produeix amb freqüència i que cal conèixer. També es dona quan es compra un habitatge d’obra nova i hi ha una hipoteca del promotor en la qual es pot subrogar el comprador.
Quins avantatges té la subrogació en la hipoteca?
És important analitzar totes les dades amb cura i fer càlculs. En general, aquest tipus d’operacions solen tenir alguns avantatges com les següents:
– El venedor es pot estalviar les despeses de cancel·lació.
– El comprador s’estalvia les despeses d’obertura que tindria una nova hipoteca.
Per tant, els tràmits es simplifiquen i ambdues parts en surten beneficiades.
Quines despeses té la compravenda amb subrogació i qui les paga?
En aquest cas cal considerar:
– Les despeses pròpies de la compravenda:
º Honoraris del notari. Estan regulats per llei.
º Honoraris del registrador. També estan regulats per llei.
º Costos de gestoria
– Les despeses derivades de la subrogació en la hipoteca que poden ser:
º Comissió per subrogació en la hipoteca. Sol ser un percentatge sobre l’import que queda per pagar de la hipoteca.
º Estudi de solvència del comprador.
º Taxació de l’immoble (si es realitza)
º En aquest cas també cal considerar els honoraris de notari, registrador i gestoria.
Juntament amb les despeses, no podem oblidar els impostos: IVA o ITP segons el cas, plusvàlua municipal i Actes Jurídics Documentats si correspon.
És possible modificar les condicions de la hipoteca en la subrogació?
Sí, pot passar que necessitis més diners i plantegis una novació de la hipoteca per ampliar el capital o el termini del préstec. És important que el banc accepti la novació i la subrogació.
En alguns casos, pot passar que el banc estableixi un canvi en les condicions hipotecàries com:
– Una variació en els tipus d’interès. Pot ser que la situació hagi canviat amb el temps i els tipus d’interès hagin baixat o pujat.
– Contractació d’assegurances, plans de pensions o targetes. Això pot suposar un cost.
És important analitzar molt bé l’oferta del banc per evitar un sobrecost amb la subrogació i comparar-la amb altres ofertes d’altres entitats per verificar quina resulta més convenient.
Compravenda amb subrogació pas a pas
El procés de la compravenda amb subrogació d’hipoteca pot seguir els passos següents:
– Revisió de la hipoteca signada. En alguns casos hi pot haver restriccions a la subrogació o un altre tipus de limitacions. Llegeix atentament el document i consulta amb el banc que va concedir la hipoteca.
– Informació al comprador. El venedor ha d’informar el comprador sobre l’existència de la hipoteca i les seves condicions (termini, capital pendent, interessos, condicions de cancel·lació, etc.). Per a això es pot aportar:
º L’escriptura de compravenda amb hipoteca anterior.
º La nota simple de l’habitatge.
º Un certificat del banc en relació amb l’import pendent de pagament.
– Informació al banc. Aquest haurà d’analitzar la situació i la solvència del nou deutor i decidir si accepta la subrogació.
º Si no l’accepta, el venedor haurà de cancel·lar la hipoteca perquè l’habitatge es lliuri lliure de càrregues, i el comprador haurà d’acordar la hipoteca amb una altra entitat.
º Si el banc l’accepta, pot ser que plantegi noves condicions al comprador: variacions del tipus d’interès o del termini. També pot cobrar comissions i despeses. El banc té l’obligació d’informar de totes les condicions al nou deutor.
És important recordar que, des de la modificació de la Llei Hipotecària, el banc pot oferir productes (assegurances de la llar, de vida o plans de pensions) així com sol·licitar un altre tipus de vinculacions, però no els pot lligar a la concessió de la hipoteca, només a l’obtenció d’una bonificació de les condicions.
– Formalització de la compravenda amb subrogació. Finalment, el comprador, el venedor i el banc formalitzen l’escriptura de compravenda amb subrogació de la hipoteca davant notari i el comprador es converteix en propietari i assumeix la posició de deutor en la hipoteca.
– Pagament d’impostos. Un cop atorgada l’escriptura es paguen els impostos que corresponguin (IVA, ITPA, AJD, plusvàlua municipal). La gestió la poden fer els propis interessats o es pot contractar el servei d’una gestoria perquè s’encarregui de tot.
– Inscripció al registre de la propietat. L’escriptura s’inscriu en el registre de la propietat corresponent perquè quedi constància davant de tercers de la transmissió mitjançant la compravenda i de la càrrega que representa la hipoteca.
Com saber si la compravenda amb subrogació és l’opció adequada per a tu?
Si has decidit comprar un habitatge, té una hipoteca i vols saber si la compravenda amb subrogació és per a tu, has de considerar diversos aspectes:
– El termini de la hipoteca i l’import que queda per pagar. Pot ser que s’adapti al que necessites, que requereixis més temps o un import inferior de les quotes.
– Les condicions d’una nova hipoteca. Fes comptes sobre el cost d’una nova hipoteca amb el banc que ja té hipotecada la casa o amb un altre banc, per poder comparar i veure què és més favorable.
– Consulta amb assessors immobiliaris experts perquè et puguin indicar com actuar i quines opcions tens.
A Proddigia et podem ajudar si vols adquirir un habitatge i subrogar-te en la hipoteca. Analitzarem el teu cas, t’indicarem les alternatives disponibles i t’acompanyarem durant tot el procés perquè compris amb seguretat jurídica la teva nova casa. Posa’t en contacte amb el nostre equip avui mateix.
