Imagina que una baixant de l’edifici d’habitatges on vius es trenca i causa danys per aigua al teu pis i a altres pisos. Les parets de casa teva s’omplen d’humitat, s’han malmès els teus electrodomèstics i hauràs de canviar tot el terra. Què passa en aquests casos?, qui fa la reparació i quin termini hi ha per reclamar danys a la comunitat de propietaris? En aquest article responem a tots aquests dubtes.
L’obligació de manteniment dels elements comuns
El primer que hem de tenir en compte és que en una comunitat de propietaris hi ha elements privatius, que són els pisos o locals, i elements comuns, que són les baixants comunitàries, l’ascensor, la façana i el portal, entre altres.
En aquest sentit, és important conèixer la regulació de l’article 10 de la Llei de Propietat Horitzontal que estableix la obligació de la comunitat:
- · De realitzar tots els treballs i obres que siguin necessaris per al manteniment i conservació de l’immoble, els seus serveis i instal·lacions comunes, incloses les necessàries per complir amb els requisits bàsics de seguretat, habitabilitat i accessibilitat, així com les condicions d’ornament.
- · De dur a terme les actuacions necessàries per garantir l’accessibilitat universal a persones amb discapacitat o majors de 70 anys.
Per tant, si la comunitat no manté els elements comuns adequadament o no realitza les obres d’accessibilitat necessàries i es produeix un dany o perjudici, incomplirà la seva obligació i es generarà responsabilitat.
Quina responsabilitat té la comunitat de propietaris?
La comunitat de propietaris pot tenir una responsabilitat civil en cas de danys a un veí a casa seva o a una tercera persona. Aquesta responsabilitat pot ser:
- · Contractual. Quan entre les parts existeix un contracte que regula les obligacions assumides per cadascuna.
- · Extracontractual. En cas que no existeixi contracte.
Segons la Llei de Propietat Horitzontal la comunitat haurà de fer front als deutes davant de tercers amb tots els fons i crèdits que existeixin al seu favor, i segons l’article 1.911 del Codi Civil la comunitat respondrà amb tots els seus béns presents i futurs. En cas d’impagament, els propietaris podran ser responsables subsidiaris en proporció a la seva quota de participació en els elements comuns.
Quins requisits s’han de complir per poder exigir responsabilitat a la comunitat?
Si un veí vol reclamar danys a la comunitat, cal que es compleixin tres requisits essencials:
- · Que existeixi un dany concret. És a dir, que es pugui individualitzar i identificar el tipus de dany.
- · Que s’hagi produït una acció o omissió. És a dir, que el dany derivi d’una conducta realitzada per la comunitat o d’alguna cosa que ha deixat de fer (per exemple, el manteniment d’un element comú).
- · Que existeixi una relació de causalitat entre el dany i la conducta. És a dir, el dany ha de ser una causa directa de la conducta de la comunitat.
D’altra banda, en el cas que estem veient, el perjudicat ha de ser un propietari d’un habitatge o local de la comunitat, que reclama contra la comunitat; per això es diu que el propietari té la legitimació activa (és qui està legitimat per interposar una demanda en aquests casos) i la comunitat té la legitimació passiva (és qui és demandat).
Quin és el termini per reclamar danys a la comunitat de propietaris?
La llei de propietat horitzontal no fixa cap termini i la majoria d’autors consideren que s’aplica el termini de prescripció de 5 anys que regula l’article 1964 del Codi Civil. Les Audiències Provincials i el Tribunal Suprem han estudiat el tema en diverses ocasions. Aquest últim va determinar que el termini que té un propietari per sol·licitar una indemnització a la comunitat per danys deguts a la manca de conservació o manteniment d’un element comú és de 5 anys.
I si els danys els reclama un arrendatari: quin termini s’aplica?
En aquest cas, ens trobaríem davant un cas diferent perquè no es tracta d’un propietari, de manera que pot exercir l’acció de danys i perjudicis contra la comunitat en el termini d’un any.
Des de quin moment comença a comptar el termini de reclamació?
El termini de reclamació de cinc anys per al propietari que hem detallat anteriorment es compta considerant si es tracta de danys permanents o continuats:
- · Si es tracta de danys permanents, el termini es compta des que el propietari té coneixement del dany, encara que posteriorment el dany continuï.
- · Si es tracta d’un dany continuat, es considera la data en què el dany finalitza, perquè és en aquest moment on es pot conèixer l’abast concret del dany.
Perquè es comprengui bé la diferència entre danys permanents i continuats, els permanents es mantenen en el temps i els continuats no només es mantenen en el temps, sinó que, a més, s’agreugen perquè la seva causa no desapareix.
Què es pot reclamar per qui ha patit danys al seu pis?
Segons cada cas concret es poden reclamar diverses coses. Les veiem a continuació:
- · Pagament d’obres realitzades a l’habitatge o local. Pot ser que, com a conseqüència dels danys, el propietari hagi de realitzar obres al seu habitatge o local i pugui reclamar que la comunitat li reembolsi el cost de les mateixes.
- · Lucre cessant. Imaginem un local que ha de tancar un temps com a conseqüència de les obres i es produeix una pèrdua de diners pel tancament. Aquest import també es podria reclamar.
- · Pagament de reparacions en zones comunes. També pot passar que el propietari hagi hagut de fer reparacions en zones comunes. En aquest cas, ha d’haver-hi una reclamació prèvia a l’administrador i al president de la comunitat perquè facin la reparació indicant que l’obra és urgent. Si no es fa aquest requeriment, la comunitat no queda obligada a pagar el cost de les obres.
- · Pagament de danys morals. Al costat dels danys materials també es poden produir danys morals. La indemnització d’aquest tipus de danys es reconeix per la jurisprudència en determinats casos, per la qual cosa cal estudiar les circumstàncies de cada supòsit. Per exemple, s’han reconegut en casos en què el dany és persistent al llarg del temps i obliga la persona a estar davant un estat d’incertesa.
Si reclamo a la comunitat per danys: he de pagar les despeses del judici?
El procediment judicial contra la comunitat suposa despeses per al propietari que el presenta i per a la comunitat (honoraris d’advocats, procuradors, etc.). Aquestes despeses de la comunitat no han de ser pagades pel propietari que ha patit els danys.
És important tenir un informe pericial?
L’informe pericial en aquests casos és fonamental i és força habitual que se n’ocupi la companyia d’assegurances de cada part (propietari i comunitat).
A l’informe pericial s’hauran d’establir:
- · Els danys que s’han produït de manera concreta.
- · La causa dels danys.
- · L’import de la reparació d’aquests danys.
Hem vist que es tracta de casos complexos en els quals la intervenció de pèrits experts que determinin els danys és essencial i en els quals també és important reclamar dins del termini per poder reparar els perjudicis causats.
Si necessites assessorament legal sobre com reclamar danys a la comunitat de propietaris, calcular terminis o preparar la documentació necessària, l’equip de Proddigia et pot ajudar. Contacta’ns i et guiarem pas a pas perquè la teva reclamació es realitzi de manera correcta i sense sorpreses.
