Les arres són un concepte jurídic que s’utilitza en diferents àrees del dret, incloent-hi l’àmbit contractual. Dins de les arres, existeix un tipus específic conegut com a
arres penitencials, que posseeixen característiques particulars que les distingeixen d’altres tipus d’arres.
Què són les arres?
Abans d’entrar detalladament en les característiques de les arres penitencials, és fonamental entendre la definició bàsica de les arres.
Les arres són una quantitat de diners o béns que s’entreguen com a senyal o garantia en un contracte per a assegurar el compliment de les obligacions establides en aquest. Les arres poden ser de diferents tipus, i cadascun d’ells té les seues pròpies implicacions legals.
Existeixen diferents tipus d’arres que s’utilitzen en contractes, a continuació es descriuen els principals:
1. Arres confirmatòries: a diferència de les arres penitencials, les arres confirmatòries estableixen l’obligació de complir el contracte en cas que alguna de les parts l’incomplisca. Estan regulades per l’article 1124 del Codi Civil a Espanya i, per defecte, tots els contractes d’arres que se signen al país es regeixen per aquesta legislació.
2. Arres penals: les arres penals són un tipus de garantia més exigent per a totes dues parts. Es caracteritzen per contemplar les conseqüències penals en cas d’incompliment del contracte, a més de l’obligació i indemnització de les arres confirmatòries i la pèrdua de la garantia de les arres penitencials.
3. Arres penitencials: les arres penitencials són el tipus de senyal més utilitzat per a reservar la compravenda d’un immoble. En aquest cas, el comprador aporta una garantia que perdrà en cas que finalment no adquirisca la propietat, mentre que el venedor haurà d’abonar el doble d’aqueixa quantitat si trenca el contracte d’arres.
Concepte de les arres penitencials
Les arres penitencials són un acord utilitzat en l’àmbit immobiliari on el comprador d’un immoble avança una part del preu final com a garantia de la compra. En cas que la compra no es duga a terme, les arres penitencials serviran com a indemnització per a la part perjudicada, però no obligaran al compliment del contracte de compravenda. En la legislació espanyola, les arres penitencials es troben regulades en l’article 1454 del Codi Civil:
“Si hagueren mediat arres o senyal en el contracte de compra i venda, podrà rescindir-se el contracte aplanant-se el comprador a perdre-les, o el venedor a retornar-les duplicades.”
Per a establir un contracte d’arres penitencials és necessari que quede expressament indicat en el document que es tracta d’aquesta mena de senyal, diferenciant-lo d’altres modalitats d’arres. A més, és important tindre en compte que encara que les arres penitencials estan contemplades en el dret immobiliari, no són la norma principal que regeix els contractes d’arres, ja que per defecte, els acords de reserva que se signen solen ser confirmatoris, és a dir, les arres utilitzades principalment en aquests contractes solen ser arres confirmatòries.
Característiques de les arres penitencials
Les característiques principals de les arres penitencials són les següents:
1. Són conegudes col·loquialment com a senyal o fiança.
2. Permeten el desistiment del contracte sense conseqüències legals, és a dir, és un desistiment lícit.
3. S’utilitzen comunament en contractes de compravenda, encara que poden aplicar-se a altres tipus de contractes.
4. Consisteixen en la fixació d’un preu acordat.
5. La seua inclusió i quantia es pacten lliurement, i és recomanable comptar amb un document o rebut que les registre.
6. No tenen caràcter indemnitzatori. En cas d’incompliment, el venedor pot quedar-se amb les arres.
7. Són accessòries a l’obligació principal, que implica el lliurament d’un bé a canvi del preu acordat.
8. La nul·litat de l’acord d’arres no implica la nul·litat del contracte principal.
Desistiment d’arres penitencials
El desistiment es refereix a la decisió d’una de les parts del contracte de no continuar amb l’adquisició del bé immoble objecte de reserva de compravenda, o no aconseguir formalitzar la compravenda dins del termini acordat a causa de circumstàncies alienes a la seua voluntat.
Les conseqüències del desistiment en els contractes d’arres poden variar segons el tipus de contracte establit. En el cas de les arres penitencials, la conseqüència del desistiment és la pèrdua de la reserva per part del comprador o el pagament del doble de la garantia per part del venedor, sense que cap de les parts puga exigir el compliment del contracte ni iniciar accions penals.
En el desistiment d’arres penitencials per part del comprador, aquest decideix no seguir avant amb la compra de l’immoble i perd la quantitat entregada com a garantia al venedor.
D’altra banda, si el venedor és qui desisteix de les arres penitencials, significa que ha decidit no transferir la propietat de l’immoble al comprador que ja havia realitzat la reserva. En aquest cas, la conseqüència del desistiment per al venedor serà el pagament del doble de la garantia que el comprador havia aportat. És important tindre en compte que aquestes són les implicacions generals del desistiment en contractes d’arres penitencials, i poden existir variacions i matisos en funció de la legislació i els termes específics acordats en cada contracte.
Com és un contracte d’arres penitencials?
Les característiques bàsiques que han d’incloure’s en un contracte d’arres penitencials perquè siga vàlid legalment són les següents:
1. Identificació de les parts: han d’especificar-se els noms, cognoms, números d’identificació (DNIs, passaports, etc.) i domicilis de totes dues parts involucrades en el contracte.
2. Descripció de l’immoble: s’ha d’incloure la direcció completa de l’immoble que siga objecte de la transacció, així com la seua referència cadastral. A més, si existeixen càrregues o gravàmens sobre l’immoble, també han de ser esmentats.
3. Esment exprés a les arres penitencials: el contracte ha d’indicar de manera explícita que es tracta d’un acord d’arres penitencials, fent referència a l’article 1454 del Codi Civil corresponent.
4. Preu de compravenda: ha d’establir-se clarament la quantitat acordada per a la transacció de compravenda de l’immoble.
5. Obligacions de les parts: és important detallar les responsabilitats i obligacions de cadascuna de les parts en el contracte, incloent-hi les despeses que assumirà cadascuna, com a impostos, honoraris de gestoria, taxes registrals, entre altres.
6. Percentatge de reserva: s’ha d’especificar la suma que el comprador entregarà al venedor en concepte d’arres penitencials, així com la quantitat restant que s’haurà d’abonar com a part del preu total de la compra.
7. Termini: ha d’establir-se el període de temps o la data límit en la qual totes dues parts hauran de complir amb les obligacions i
formalitzar la compravenda.
Aquestes característiques són fonamentals per a assegurar la validesa i claredat del contracte d’arres penitencials. En aquest sentit, és molt recomanable buscar
assessorament legal específic en cada cas per a garantir el compliment de la legislació vigent i adaptar-se a les particularitats de cada situació.
Conclusión
Els contractes que inclouen arres penitencials són una de les millors opcions en adquirir un immoble, sobretot en aquelles situacions en les quals la part compradora no tinga la certesa sobre l’aprovació d’una hipoteca o quan la part venedora no estiga completament segura de transferir la propietat a una altra persona.
Per això, les arres penitencials són la millor opció quan no existeix una garantia absoluta que el contracte de compravenda es formalitzarà. Aquest tipus de contracte permet a totes dues parts tindre una certa flexibilitat i protecció en cas que les circumstàncies canvien o sorgisquen problemes inesperats abans de la formalització definitiva de la transacció.
