Vols comprar o vendre un habitatge i no saps què incloure al contracte de compravenda? Estar ben informat és essencial per signar l’operació amb seguretat i evitar problemes jurídics en el futur. Al post d’avui t’expliquem què és un contracte de compravenda i quin contingut té en el cas de la venda d’un habitatge.
¿Què és un contracte de compravenda?
El Codi Civil català defineix el contracte de compravenda com un contracte pel qual el venedor s’obliga a lliurar un bé conforme al contracte ia transmetre’n la titularitat, ja sigui del dret de propietat o dels altres drets patrimonials, i el comprador s’obliga a pagar un preu en diners i rebre el bé.
Per tant, sorgeixen obligacions per a les dues parts:
–Per al venedor: lliurar el bé i els seus accessoris (places de garatge i trasters, per exemple) d’acord amb allò pactat i transmetre la titularitat.
–Per al comprador: rebre el bé i pagar el preu.
Com es formalitza un contracte de compravenda?
El contracte de compravenda té dues modalitats: el contracte privat i l’escriptura pública. La diferència entre tots dos és que l’escriptura pública de compravenda s’atorga davant de notari i s’inscriu al Registre de la Propietat; mentre que el contracte privat de compravenda se signa per les parts sense intervenció d’un notari i no s’inscriu al Registre de la Propietat.
El contracte privat se sol utilitzar, per exemple, en els casos en què es tracta d’un habitatge d’obra nova i no està acabat. O quan falta la inscripció del títol anterior (per exemple, el venedor és propietari per una herència que encara no ha estat inscrita). O el comprador necessita temps per negociar amb els bancs i aconseguir una hipoteca.
Contingut d’un contracte de compravenda d’habitatge
Quant al contingut bàsic del contracte de compravenda, és fonamental que es considerin els elements següents.
Dades del comprador i del venedor
El primer que apareix als contractes de compravenda són les dades de les parts. S’hi han d’incloure: noms complets, número de DNI, domicili i estat civil. Tant el comprador com el venedor poden ser persones jurídiques. En aquest cas s’han d’incloure les dades de constitució de la societat mercantil o entitat. Però també les dades de la persona que actua en nom de la societat o entitat esmentada, així com el seu nomenament o apoderament.
Descripció de l’immoble
Un altre aspecte fonamental del contracte de compravenda és la descripció de l’habitatge que es vendrà. Hauran de figurar:
-La ubicació (carrer, número, portal, pis etc.).
-Les característiques de l’habitatge (superfície construïda i útil, qualitats – en cas d’habitatges d’obra nova – distribució etc.).
-Les càrregues (hipoteques, servituds, embargaments, afeccions fiscals etc.)
-La titularitat de l’immoble.
És recomanable que s’adjuntin al contracte una nota simple de l’immoble i un plànol, per exemple.
En cas que l’habitatge estigui moblat i tingui electrodomèstics s’haurà d’elaborar un llistat de tots els estris i adjuntar-lo al contracte de compravenda. En aquest cas, també és recomanable adjuntar fotografies perquè quedi constància de l’estat dels mobles i electrodomèstics.
Preu de la compravenda
El preu és un altre dels elements fonamentals del contracte de compravenda. Al contracte el preu se sol expressar en lletres i en números i es detalla la forma de pagament (xec bancari, xec conformat etc.) i el termini de pagament (es pot pactar un pagament ajornat, per exemple).
Pot passar que abans del contracte de compravenda s’hagi signat un contracte d’arres. En aquest cas caldrà explicar aquest extrem. Es deduirà del preu de compravenda la quantitat lliurada en arres.
El Codi Civil català estableix que si el contracte signat no determina el preu ni estableix els mitjans per determinar-lo, s’entén que el preu és el generalment cobrat en circumstàncies comparables, en el moment de la conclusió del contracte i amb relació a béns de naturalesa semblant.
Garanties de pagament de preu ajornat
En el cas que les parts acordin un pagament de preu ajornat, també podran acordar que el comprador lliuri alguna garantia del pagament, per exemple, un aval bancari. Una altra opció és que es pacti una condició resolutòria del contracte per al cas que el comprador no compleixi algun termini de pagament.
Despeses de la compravenda
L’escriptura de compravenda d’un habitatge genera una sèrie de despeses. Aquests consisteixen en els honoraris del notari per l’elaboració i la signatura de l’escriptura i els honoraris del registrador de la propietat per la inscripció d’aquesta escriptura al registre de la propietat. En tots dos casos, l’import es regula sobre la base d’un aranzel.
Les parts poden pactar que les despeses les pagui una d’elles totalment, que es reparteixin al 50% entre comprador i venedor o que es paguin segons llei. A Catalunya l’article 531.6 del Codi civil estableix el següent:
Les despeses de l’atorgament de l’escriptura i de l’expedició de primera còpia i les altres despeses posteriors a la transmissió són a càrrec dels adquirents, llevat que una disposició especial o un pacte estableixin el contrari.
És a dir, el comprador paga el cost de l’escriptura, tret que es pacti el contrari.
Lliurament de la possessió
Ja hem vist que la principal obligació del venedor és lliurar la possessió de la vivenda. Segons el Codi Civil català, el venedor compleix l’obligació de lliurament quan transmet al comprador la possessió del bé o el posa a la seva disposició.
Càrregues de l’habitatge
Lhabitatge objecte de la compravenda pot tenir càrregues. La càrrega més comuna és una hipoteca. En cas que hi hagi una hipoteca sobre l’habitatge, si s’ha pactat que l’immoble s’entregarà lliure de càrregues, que és habitual, el venedor haurà de pagar la totalitat del capital que quedi per abonar de la hipoteca i cancel·lar registralment la hipoteca mitjançant una escriptura pública de cancel·lació.
També pot passar que l’immoble estigui arrendat. En aquest cas, si s’ha pactat que l’habitatge es lliuri lliure d’ocupants, cal signar abans de la compravenda la resolució del contracte d’arrendament. Pot passar que l’habitatge es compri com una inversió en aquest cas, l’inquilí podrà continuar al lloguer.
No obstant, és essencial revisar el contracte de lloguer abans de signar la compravenda. Així podreu comprovar que no existeix un dret d’adquisició preferent per part de l’inquilí que es pugui exercitar.
IBI i despeses de comunitat
Les parts de la compravenda poden pactar que l’IBI es prorrateji entre totes dues en funció del temps que hagin estat propietàries del bé cadascuna l’any en què se signa la compravenda.
Pel que fa a les despeses de comunitat, el venedor haurà d’aportar un certificat de la comunitat que acrediti que està al corrent de pagament de despeses ordinàries i extraordinàries de comunitat (vessades).
No obstant tot això, en funció de les circumstàncies particulars de cada cas es podran regular al contracte de compravenda altres aspectes, per la qual cosa sempre és recomanable comptar amb l’ajuda d’un expert en dret immobiliari que assessori les parts sobre el contingut del contracte de compravenda i coordini la signatura de l’escriptura pública de compravenda i la seva inscripció al registre de la propietat.
