Què és un contracte d’arres i per què es fa servir?
El primer que heu de saber és que signar un contracte d’arres és completament habitual a l’hora de comprar un habitatge o un altre bé immoble. Se sol signar per diversos motius:
- • Perquè el comprador necessita temps per sol·licitar finançament a una entitat bancària.
- • Perquè el venedor ha de fer tràmits en relació a l’immoble (cancel·lar la hipoteca o una altra càrrega, resoldre uncontracte d’arrendament que hi ha sobre el pis o inscriure una escriptura anterior per posar l’immoble al seu nom). Per exemple, pot passar que el comprador hagi rebut l’habitatge com a conseqüència d’unaherència i encara no hagi realitzat l’escriptura d’acceptació d’herència i la inscripció al registre de la propietat.
- • Perqué es tracta d’un habitatge d’obra nova i no s’ha acabat l’obra. En aquest cas es produeix una venda sobre plànol i és molt habitual que se signi abans un contracte d’arres, a continuació, un contracte privat de compravenda i, finalment, l’escriptura pública de compravenda una vegada l’obra s’ha acabat i s’han obtinguts tots els permisos i llicències necessaris.
Què és un contracte d’arres?
El contracte d’arres és un contracte privat que se signa entre el comprador i el venedor d’un habitatge o un altre tipus d’immoble, com a compromís previ a la formalització de la compravenda. En virtut del contracte, el comprador lliura al venedor una quantitat en concepte d’arres a compte del preu total de la compravenda. Import 10%.
Quins tipus de contractes d’arres hi ha?
Ja saps què és un contracte d’arres, però també és important que sàpigues que no tots els contractes d’arres tenen els mateixos efectes i generen les mateixes obligacions, sinó que hi ha tres tipus de contractes d’arres que són els següents:
Arres penitencials
És el tipus de contracte d’arres més habitual i s’anomenen també arres de desistiment ja que permeten a les parts del contracte de compravenda desistir lliurement del contracte, sense necessitat de provar que s’ha produït un mal. Les arres penitencials es regulen a l’article 1454 del Codi civil que estableix el següent:
Si haguessin intervingut arres o senyal en el contracte de compra i venda, es podrà rescindir el contracte aplanant-se el comprador a perdre-les, o el venedor a tornar-les duplicades.
En base a l’anterior, la conseqüència del desistiment a les arres penitencials per al comprador suposa que perd les quantitats lliurades en concepte d’arres, i per al venedor que haurà de tornar el doble de la quantitat lliurada com a arres.
>Al Codi Civil català s’estableixen una sèrie de particularitats respecte a les arres que són les següents:
- • Per defecte, l’entrega pel comprador d’una quantitat de diners al venedor s’entén feta com a arres confirmatòries.
- • Les arres penitencials s’han de pactar expressament.
- • A la compravenda d’immobles el lliurament d’arres penitencials pactades per un termini màxim de sis mesos i dipositades davant de notari pot fer constar al registre de la propietat i l’immoble quedarà afecte a la seva devolució.
- • A les arres penitencials si el comprador desisteix del contracte no perdrà les arres quan el desistiment estigui justificat i es degui que una entitat de crèdit ha denegat el finançament.
Arres confirmatòries
A les arres confirmatòries la quantitat que es lliura en concepte d’arres es considera una bestreta o termini del preu total de la compravenda.
No es regulen expressament en el Codi Civil, per la qual cosa, per saber si estem davant d’aquest tipus d’arres cal analitzar el contingut del contracte i la voluntat de les parts que s’hi reflecteixen.
Si es produeix un incompliment, la part que compleix el contracte pot exigir el compliment de l’obligació i els interessos o resoldre el contracte i demanar una indemnització per danys i perjudicis més els interessos.
No obstant això, al Codi Civil català sí que es regulen expressament a l’article 621.8 que estableix el següent:
1. El lliurament pel comprador d’una quantitat de diners al venedor s’entén fet com a arres confirmatòries, és a dir, en senyal de conclusió ia compte del preu de la compravenda.
Arres penals
Les arres penals no són una bestreta del preu de la compravenda, ni donen a les parts la possibilitat de desistir del contracte. Es consideren una clàusula penal.
En aquest cas, la part complidora podrà exigir el compliment de lobligació derivada del contracte darreres i la satisfacció duna pena (que es pot pactar expressament entre les parts). El jutge és qui pot moderar l?import de la pena en aquest tipus d?arres.
Quin contingut té un contracte d’arres?
Per elaborar un contracte d’arres, és fonamental comptar amb l’ajuda d’un advocat expert en dret immobiliari de manera que no hi hagi dubtes sobre les obligacions assumides per les parts i la naturalesa de les arres signades.
El contingut bàsic d’un contracte d’arres és el següent:
- • Dades de comprador i venedor. En primer lloc, hi han de figurar les dades del comprador i del venedor (DNI, domicili i estat civil). En cas que alguna de les parts sigui una empresa, hauran de figurar les dades del signant (persona física) així com les dades del seu poder o nomenament i la informació de l’empresa (domicili social, NIF i informació sobre l’escriptura de constitució) de la societat mercantil).
- • Dades de l’immoble. En relació a l’immoble que es ven s’han de definir: la ubicació, les característiques bàsiques (superfície, distribució, límits, etc.), la titularitat i les càrregues (hipoteques, embargaments, afeccions fiscals, servituds, etc.). Perquè hi hagi seguretat jurídica en relació amb l’immoble que es ven es pot annexar al contracte d’arres una nota registral de l’immoble i un plànol d’aquest. En cas que es tracti d’un habitatge d’obra nova, cal annexar, a més, la memòria de qualitats i la resta de documentació que exigeixi la normativa aplicable.
- • Quantitat que es lliura en concepte d’arres. Una de les preguntes més habituals en relació al contracte d’arres és quina quantitat he de lliurar com a arres? La quantitat s’acorda entre comprador i venedor i sol equivaldre a un 10% del preu de la compravenda, però l’import final dependrà de si és una compravenda amb un preu molt elevat o d’altres circumstàncies.
- • Tipus d’arres i conseqüència. Al document d’arres ha de quedar clar que és un contracte d’arres, quins tipus d’arres volen signar les parts i quines conseqüències té l’incompliment del contracte pel venedor i el comprador.
- • Dades de la futura compravenda. Un altre aspecte essencial al contracte d’arres és la definició de les circumstàncies de la futura compravenda. S’hauran d’establir: la data d’atorgament de l’escriptura pública de compravenda (o del contracte privat de compravenda), el notari davant el qual se signarà l’escriptura, com es reparteixen les despeses de la compravenda entre les parts (és a dir, qui paga al notari i qui paga la inscripció de l’escriptura al registre de la propietat) i els impostos que graven la compravenda.
- • Condicions del lliurament de l’immoble. Al contracte d’arres han de clares les condicions en què es lliurarà l’immoble. El més habitual és que es reguli que s’entregarà lliure d’hipoteques i de tota mena de càrregues, al corrent de pagament de les despeses de comunitat i de qualsevol altra despesa o impost i lliure d’inquilins o d’una altra mena d’ocupants.
Amb aquest article el nostre objectiu no és només que sàpigues què és un contracte d’arres, sinó que prenguis totes les precaucions possibles abans de signar un document d’aquest tipus, tant si ets comprador com venedor, i en coneguis les conseqüències de cada tipus darreres i les obligacions que genera.
