Per a moltes persones, la divisió horitzontal es presenta com una solució per millorar la gestió i comercialització d’immobles. No obstant això, aquest concepte sovint es confon amb el de propietat horitzontal i molts no coneixen tots els passos necessaris per realitzar-la correctament.
Des de Proddigia, expliquem aquest concepte perquè puguis comprendre els actors implicats i en quins casos es pot realitzar. Comencem!
Definició i concepte
La divisió horitzontal és el procés legal que converteix cada part d’un edifici, com pisos o locals comercials, en una propietat independent amb el seu propi títol registrat. Aquest procés defineix la superfície i els límits de cada unitat, així com la seva participació en els elements comuns de l’immoble, com escales, ascensors o façanes. El resultat és que cada unitat resultant posseeix drets exclusius sobre el seu espai privat i drets compartits sobre les àrees comunes.
És el mateix propietat horitzontal i divisió horitzontal?
És important distingir entre propietat horitzontal i divisió horitzontal, ja que cada terme es refereix a aspectes diferents de la gestió i organització d’immobles. D’una banda, la propietat horitzontal és el règim que regula la coexistència d’unitats independents en un mateix edifici. De l’altra, la divisió horitzontal és el procés mitjançant el qual es crea aquest règim en separar un immoble en diverses finques registrals.
Qui realitza la divisió horitzontal?
La divisió horitzontal pot ser realitzada per diversos actors segons el context i la situació de l’immoble. Cada un d’aquests actors juga un paper específic en el procés, depenent de si es tracta d’un edifici en construcció, un immoble ja existent, o una propietat que canvia de mans:
Promotor immobiliari
El promotor immobiliari és una figura central en el desenvolupament de nous edificis. La seva funció principal en la divisió horitzontal és coordinar i dur a terme el procés des de l’inici del projecte:
Planificació i disseny
Aquest professional treballa amb arquitectes i enginyers per dissenyar l’edifici i planificar la divisió horitzontal. És a dir, s’encarrega de la creació d’un projecte arquitectònic que defineixi l’estructura de l’edifici, les unitats individuals i les àrees comunes.
Preparació de documentació
Abans d’iniciar la construcció, el promotor ha de preparar la documentació necessària per a la divisió horitzontal, incloent-hi plànols detallats i especificacions de cada unitat. Després, el projecte ha de ser aprovat per les autoritats competents i presentat davant un notari.
Execució del projecte
Durant la construcció, el promotor és l’encarregat de garantir que l’edifici es construeixi d’acord amb el projecte aprovat i les normatives vigents.
Venda d’unitats
Finalment, el promotor facilita la venda de les unitats individuals mitjançant la divisió horitzontal, permetent que cada unitat es registri per separat al Registre de la Propietat.
Propietaris
En el cas d’edificis ja existents, la divisió horitzontal pot ser duta a terme pels propietaris actuals de l’immoble. Això és comú en situacions com:
Herència
Quan un immoble és heretat per diverses persones, els hereus poden optar per dividir l’immoble en unitats independents per repartir la propietat de manera equitativa entre ells.
Venda parcial
Si un propietari vol vendre una part de l’edifici, com un pis o un local, pot realitzar una divisió horitzontal per definir clarament les unitats privades i les àrees comunes. Això facilita la venda de cada part de l’immoble de forma individual.
Reestructuració
En alguns casos, els propietaris poden decidir realitzar una divisió horitzontal per optimitzar l’ús de l’espai o per actualitzar l’administració de l’edifici. Per exemple, això pot incloure la conversió d’un edifici antic en diversos pisos o locals comercials.
Propietari únic
Quan un immoble és de propietat única i el propietari vol dividir-lo en diverses unitats, pot realitzar la divisió horitzontal per crear diverses propietats independents amb diferents propòsits:
Reestructuració per a venda o lloguer
El propietari de l’immoble pot decidir dividir una propietat gran en diverses unitats per vendre-les o llogar-les per separat. Això és una situació comuna en propietats unifamiliars grans que es converteixen en diverses vivendes o en edificis que es transformen en oficines i locals comercials.
Optimització de l’espai
Amb la finalitat de millorar l’ús de l’espai, el propietari únic també pot realitzar una divisió horitzontal. Però, com pot aconseguir-ho? Per exemple, una casa gran amb un gran terreny pot dividir-se en diverses vivendes o unitats, per així augmentar la seva rendibilitat i ús.
Tràmits i documentació
Coneixes tots els documents i passos a seguir per poder portar a terme una divisió horitzontal de manera legal? A continuació, t’ho expliquem:
Construcció de nous edificis
Abans d’iniciar la construcció, és necessari elaborar un projecte arquitectònic que detalli l’estructura de l’edifici, la distribució de les unitats i la delimitació de les àrees comunes. Aquest projecte ha d’incloure plànols detallats, especificacions tècniques i una descripció precisa de cada unitat privativa, així com la seva participació en els elements comuns de l’immoble, com ascensors, escales i zones recreatives.
A més, el projecte s’ha de presentar davant un notari per formalitzar la intenció de dividir l’immoble horitzontalment. Aquest professional revisarà la documentació per assegurar-se que compleixi amb els requisits legals i tècnics abans de procedir amb la signatura de l’escriptura pública.
Immobles existents
Si l’immoble ja està en ús i es pretén realitzar una divisió horitzontal, s’ha de convocar una junta de propietaris per discutir i aprovar la divisió. La convocatòria s’ha de realitzar conforme als estatuts de la comunitat i en compliment amb les lleis vigents.
D’aquesta manera, es buscarà l’aprovació qualificada de la junta de propietaris per procedir amb la divisió horitzontal. Això implica obtenir el consens de la majoria o una majoria qualificada, segons ho estipulin els estatuts de la comunitat. Aquesta aprovació ha de quedar registrada en les actes de la junta de propietaris, on s’han d’incloure els detalls de la divisió i les decisions preses.
Finalment, serà necessari un certificat tècnic elaborat per un arquitecte o un tècnic competent on es detallin les superfícies de cada unitat i la seva distribució.
Documents necessaris
A continuació, es presenta una llista amb tots els documents a presentar per registrar de manera legal la divisió horitzontal:
Escriptura pública
Com hem esmentat, la divisió horitzontal ha de formalitzar-se mitjançant una escriptura pública que es signa davant notari. Aquest document oficialitza la divisió de l’immoble en unitats independents i especifica els drets i obligacions de cada propietari sobre les àrees privades i comunes.
Què ha d’incloure l’escriptura? La descripció detallada de l’immoble, les unitats, la participació en els elements comuns, i la quota de participació corresponent a cada unitat.
Inscripció al Registre de la Propietat
Un cop signada l’escriptura pública, s’ha de presentar al Registre de la Propietat per a la seva inscripció. Aquest és un pas essencial perquè la divisió horitzontal tingui efectes legals i perquè cada unitat tingui la seva pròpia finca registral.
A més, mitjançant la inscripció al Registre de la Propietat, s’actualitzen les dades cadastrals i legals de l’immoble, cosa que permet que cada unitat es pugui comprar, vendre o hipotecar de manera independent.
Certificat cadastral
És important actualitzar el cadastre amb la nova referència cadastral per a cada unitat resultant de la divisió horitzontal. D’aquesta manera, es garanteix que cada unitat sigui reconeguda oficialment al cadastre i per a la correcta gestió dels impostos relacionats.
Per realitzar l’actualització, s’han de presentar els documents de la divisió horitzontal, com l’escriptura pública i el certificat tècnic, juntament amb qualsevol altre document requerit per l’oficina del cadastre.
Convertint reptes en certeses
Tant per a nous desenvolupaments com per a immobles existents, la divisió horitzontal ofereix una solució per millorar la gestió immobiliària i maximitzar el valor de la propietat. Conèixer els passos necessaris, els documents requerits i els actors implicats et permetrà portar a terme aquest procés correctament i conforme a la llei.
Des de Proddigia, oferim informació relativa al sector immobiliari perquè estiguis sempre actualitzat amb l’última informació. Si vols obtenir el nostre assessorament o busques vendre o comprar un immoble, posa’t en contacte amb nosaltres perquè puguem ajudar-te.
