Espanya viu actualment un auge del turisme que, tot i impulsar l’economia, també planteja conflictes de convivència en molts edificis residencials. Els veïns busquen mantenir la tranquil·litat i els propietaris, rendibilitzar els seus immobles. Entre ambdós interessos es mou un marc legal que s’ha hagut de posar al dia: la llei de propietat horitzontal actualitzada.
Si et preocupa que al teu edifici comencin a proliferar els pisos turístics, o si ja convius amb algun i et preguntes quines opcions té la comunitat, des de Proddigia t’expliquem tot el que necessites saber. La llei de propietat horitzontal actualitzada suma modificacions rellevants per a aquest tema que convé conèixer abans de prendre qualsevol decisió.
Què ha canviat amb la llei de propietat horitzontal actualitzada
Des del 3 d’abril de 2025 s’exigeix obtenir aprovació expressa de la comunitat de propietaris per poder explotar un habitatge com a lloguer turístic. Sense aquest vistiplau, no es pot iniciar ni mantenir l’activitat, i així ho recull la llei de propietat horitzontal actualitzada. Aquesta exigència se suma a l’obligació de comptar amb llicència turística conforme a la normativa sectorial de cada territori.
Què implica “aprovació expressa”
No n’hi ha prou amb el silenci o el consentiment d’alguns veïns. La comunitat s’ha de reunir i votar l’autorització d’aquest ús turístic. Si la comunitat decideix no autoritzar-lo, no es pot formalitzar un contracte turístic: la negativa bloca l’activitat.
Majories necessàries i condicions econòmiques
Per aprovar el lloguer turístic a l’edifici es requereix el vot favorable de tres cinquenes parts dels propietaris, que alhora representin tres cinquenes parts de les quotes de participació. Aquesta majoria qualificada és la que habilita l’ús turístic dins de l’immoble.
Quotes i recàrrecs vinculats a l’activitat
La comunitat pot fixar quotes especials o incrementar la participació en les despeses comunes de l’habitatge amb ús turístic, amb un límit del 20% d’increment. D’aquesta manera, es busca compensar el major desgast o els costos addicionals que poden associar-se a la rotació d’hostes i als serveis comuns.
Què passa si s’ignora la norma?
Si un propietari inicia o manté un lloguer turístic sense aprovació expressa, el president de la comunitat pot requerir la cessació immediata de l’activitat i iniciar les accions judicials corresponents si el requeriment no es compleix. Aquesta via està contemplada de forma clara a la llei de propietat horitzontal actualitzada.
Sancions que poden ser elevades
Els tribunals poden ordenar aturar l’activitat i, a més, imposar una multa que pot arribar fins als 500.000 euros, juntament amb la prohibició d’usar l’habitatge durant un període de fins a tres anys. A això s’hi suma la possibilitat de donar per acabat el contracte d’arrendament turístic.
Com aconseguir un lloguer turístic legal pas a pas
1) Verifica la normativa sectorial i la llicència
Abans de plantejar el punt en junta, convé confirmar si l’ús turístic és compatible amb la normativa autonòmica/municipal i si és obtenible la llicència corresponent. La llei de propietat horitzontal actualitzada no substitueix la normativa turística sectorial: són capes d’exigències que s’acumulen.
2) Sol·licita la inclusió del punt en l’ordre del dia
El propietari interessat ha de demanar que s’inclogui en l’ordre del dia l’autorització de l’ús turístic del seu habitatge. La comunitat haurà de convocar junta i votar.
3) Convocatòria, debat i votació
Durant la junta s’exposa la sol·licitud, es resolen dubtes i es procedeix a la votació, aplicant la majoria de tres cinquenes parts de propietaris i quotes.
4) Redacció de l’acord amb condicions
Si la comunitat autoritza, pot fixar condicions: des de normes de convivència reforçades fins a recàrrecs de despeses dins del límit del 20%. També es pot exigir, per exemple, la contractació d’una assegurança de responsabilitat civil associada a l’activitat, en línia amb el que ja es menciona com a pràctica possible.
5) Alta i registre de l’ús turístic
Amb l’autorització de la comunitat i complint la normativa turística sectorial, el propietari tramita l’alta i registre de l’allotjament de curta durada conforme sol·liciti l’administració competent.
I si ja llogaves abans? Efectes no retroactius
Contractes previs al 3 d’abril de 2025
Els acords comunitaris no tenen efectes retroactius. Qui ja explotava legalment un habitatge turístic abans del 3 d’abril de 2025 pot continuar amb l’activitat sense necessitat d’una aprovació sobrevinguda de la comunitat. Això sí, ha de mantenir la llicència i complir tota la normativa aplicable.
La llicència i el compliment continuen sent obligatoris
Tot i que l’autorització comunitària no s’exigeixi per a aquests casos previs, l’habitatge ha de comptar amb llicència i ajustar-se a la normativa. En absència de llicència, la comunitat pot oposar-s’hi i els arrendadors s’exposen a sancions.
Què poden acordar les comunitats?
Escenari 1: autorització amb condicions
La comunitat pot autoritzar i modular l’impacte amb recàrrecs i instruccions de convivència per compatibilitzar així drets d’ús amb la protecció de l’edifici i dels seus serveis comuns.
Escenari 2: denegació
Si no s’assoleix la majoria qualificada, la comunitat no autoritza l’ús turístic i el propietari no pot formalitzar contractes d’aquesta naturalesa a partir del 3 d’abril de 2025. Qualsevol intent posterior pot desencadenar requeriments i accions.
Què passa si tinc llicència però la comunitat em denega l’autorització?
Des del 3 d’abril de 2025 s’exigeix un doble requisit per al lloguer turístic: llicència administrativa i aprovació expressa de la comunitat. Si existeix llicència però la junta denega el permís, l’activitat no pot iniciar-se ni mantenir-se; el president està facultat per requerir la cessació immediata i, si no s’atén, emprendre accions judicials. Els jutges poden ordenar la paralització, imposar multes que poden arribar als 500.000 € i, a més, prohibir l’ús de l’habitatge durant fins a tres anys. Aquesta obligació no té efecte retroactiu per a explotacions ja en marxa abans del 3 d’abril de 2025, que poden continuar sempre que mantinguin la llicència i compleixin la normativa vigent.
Pot la comunitat incrementar les meves despeses comunes per tenir lloguer turístic?
La comunitat pot aprovar quotes especials o un augment de la participació en les despeses comunes vinculades a l’habitatge amb ús turístic, amb un topall del 20%. Aquesta mesura requereix la majoria de tres cinquenes parts de propietaris i quotes. A més, juntament amb aquest acord es poden fixar condicions associades a l’activitat (com una assegurança de responsabilitat civil), sempre dins dels límits legals.
Decisions segures, avalades per experts
La llei de propietat horitzontal actualitzada delimita amb claredat com s’aprova o es bloca un pis turístic en una comunitat. Queda clar que la regulació busca un equilibri entre el dret dels propietaris a usar el seu habitatge lliurement i la necessitat de preservar la convivència i el benestar del conjunt de veïns.
Des de Proddigia entenem la necessitat d’oferir un assessorament transparent i adaptat a cada situació, per ajudar tant propietaris com llogaters a prendre decisions ajustades a la normativa vigent. El nostre objectiu és garantir que puguis llogar o vendre el teu immoble amb la màxima tranquil·litat possible.
Parlem? Si estàs pensant a invertir o llogar el teu habitatge, el nostre equip pot orientar-te en cada pas del procés i resoldre els teus dubtes sobre la normativa actual.
