Nova Llei d’Habitatge 2023: Com t’afecta?

https://youtu.be/1Na6ClD151E

Principals punts clau

– La nova llei de vivenda inclourà mesures per regular els preus de lloguer a les zones tensionades. – Es proposa una nova denominació per a les grans forquilles – L’actualització dels preus del lloguer es desvincula de l’IPC – Regularització dels preus dels lloguers – Les despeses de la immobiliària seran assumides pel propietari – Noves mesures de regulació davant dels desnonaments, execucions hipotecàries o subhastes de béns en situacions de vulnerabilitat.

Límits de preu als lloguers d’habitatges

El Projecte de llei proposa un conjunt de mesures per controlar els preus de lloguer d’habitatges, incloent-hi l’eliminació de l’índex de preus al consum com a índex de referència per a l’actualització anual de la renda. Des del març del 2022, es va decidir que el mecanisme d’actualització seria l’índex de garantia i competitivitat, que no pot superar el 2%, en lloc de l’IPC. Aquesta mesura s’ha estès fins al 31 de desembre del 2023. El Projecte de llei estableix que el 2024 l’augment de la renda en contractes d’arrendament d’habitatge no podrà superar el 3% per a grans forquilles i, en els casos en què l’arrendador no sigui una gran forquilla, l’augment serà l’acordat entre les parts o no podrà ser superior al 3%. A més, l’Institut Nacional d’Estadística definirà un nou índex de referència, que s’aplicarà en lloc de l’IPC abans del 31 de desembre del 2024, per evitar increments desproporcionats en els preus de lloguer. Aquestes mesures afectaran totes les actualitzacions de renda dels contractes d‟arrendament d‟habitatge, independentment de si els habitatges estan en zones tensionades o no.

Regulació a les zones tensionades

El Projecte de llei atorga facultats a les administracions competents en habitatge per identificar zones amb mercat residencial tensionat si es compleixen les condicions següents: 1- Que la càrrega econòmica que implica el cost de la hipoteca o el lloguer, juntament amb les despeses i subministraments bàsics, excedeixi el 30% dels ingressos mitjans de les llars. 2- Que en aquesta zona el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi augmentat en els darrers 5 anys almenys 3 punts per sobre de l’IPC autonòmic corresponent. Això no obstant, el compliment d’aquestes condicions no implica automàticament la declaració de la zona afectada com a mercat residencial tensionat, ja que es requerirà una declaració expressa de l’Administració competent. En principi, la declaració tindrà una vigència inicial de 3 anys, però es podrà renovar anualment. La declaració d’una zona de mercat residencial tensionat permetrà modificar el règim de pròrrogues dels contractes i establir un límit en els preus dels arrendaments.

El règim de pròrroga

El Projecte de llei proposa canvis en el règim de pròrrogues dels contractes d‟arrendament d‟habitatge que estableix la Llei d‟Arrendaments Urbans. Després que finalitzi el període de pròrroga obligatòria, l’arrendatari tindrà dret a sol·licitar una pròrroga extraordinària per a un màxim de tres anys, en què s’aplicaran les mateixes condicions del contracte en vigor. L’arrendador, independentment de si és una gran forquilla o no, haurà d’acceptar la pròrroga, excepte en els casos següents:

• • • Si s’han establert altres termes o condicions per acord entre les parts.
  • • Si l’arrendador ha comunicat la necessitat d’ocupar l’habitatge arrendat per al seu ús personal o el dels seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al cònjuge en els casos de separació, divorci o nul·litat matrimonial, segons ho establert per la llei.
  • • Si se subscriu un nou contracte amb les limitacions de renda establertes a l’apartat següent.

El projecte de llei estableix límits al preu dels lloguers, que varien segons si l’arrendador és una gran forquilla o no.

• • • Si no és una gran forquilla, la renda del nou contracte no pot superar la del contracte anterior, excepte en certs casos específics, en què l’increment màxim permès és del 10 %. A més, no es poden repercutir a l’inquilí despeses que no estaven contemplades al contracte anterior.
  • • En canvi, si l’arrendador és un gran forquilla, la renda no pot superar el límit màxim del preu aplicable segons els índexs de preus de referència, que es publicaran en el futur.
  li>

El projecte de llei defineix les grans forquilles com les persones físiques o jurídiques titulars de més de 10 immobles d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, però permet a les comunitats autònomes reduir aquest llindar a 5 o més immobles a zones de mercat residencial tensionat. Aquestes regulacions s’han d’aplicar als contractes signats després de l’entrada en vigor del projecte de llei.

Despeses d’immobiliària i contractes

L’arrendador es farà càrrec de les despeses de gestió immobiliària i de la formalització del contracte.

IRPF

La modificació a l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) es limita als particulars que reben ingressos per lloguer de propietats immobiliàries i que no realitzen una activitat econòmica de lloguer segons la normativa. Actualment, els ingressos nets obtinguts per llogar un habitatge tenen una reducció del 60%. El Projecte de llei estableix quatre reduccions diferents que són incompatibles entre si i que s’apliquen en un ordre específic:

• • – Una reducció incrementada del 90% per a aquells propietaris que formalitzin un nou contracte de lloguer per a un habitatge ubicat en una zona de mercat residencial tensionat i que hagi rebaixat la renda inicial en més del 5% en comparació del contracte anterior.
• • – Una reducció incrementada del 70% per a aquells propietaris que lloguin un habitatge per primera vegada a inquilins d’entre 18 i 35 anys en una zona de mercat residencial tensionat, així com a entitats sense ànim de lucre per a fins socials.
• • – Una reducció incrementada del 60% per a aquells propietaris que hagin realitzat obres de rehabilitació a l’habitatge llogat en els 2 anys previs a la formalització del contracte.
• • – Una reducció general del 50%.

El contribuent pot aplicar la reducció que li correspongui en cada cas, i la reducció general del 50% és l’última opció. Aquestes reduccions no s’han d’aplicar si s’incompleixen les normes sobre increment de rendes dins d’una zona de mercat residencial tensionat. Les reduccions incrementades només són aplicables per als períodes impositius que comencin a partir de l’1 de gener de 2024, i poden ser aplicades als contractes signats a partir de l’entrada en vigor del Projecte de llei.

IBI

L’objectiu del Projecte de llei és modificar la normativa actual de l’IBI en relació amb els habitatges desocupats. La normativa actual estableix un recàrrec del 50% a l’IBI per a aquests habitatges, cosa que afecta tots els tenidors d’immobles. Tot i això, el Projecte de llei introdueixcanvis significatius: 1– Permet que aquest recàrrec s’incrementi fins al 100% per als habitatges que hagin estat desocupats durant més de 3 anys. 2– Permet que s’incrementi un altre 50% (fins a un total del 150%) per als titulars de dos o més habitatges desocupats al mateix municipi. Es defineix com a habitatge desocupat el que roman buit de forma continuada durant més de 2 anys, excepte en certs casos justificats com a trasllats temporals per raons laborals o immobles en procés d’obres o rehabilitació. La declaració de la situació de desocupació s’ha de fer mitjançant un procediment administratiu que inclogui l’audiència del contribuent. Tot i que l’entrada en vigor d’aquestes mesures està prevista per a l’endemà de la publicació de la norma al BOE, la seva aplicació efectiva requerirà la declaració de desocupació de l’immoble.

Mesures relacionades amb la regulació de l’habitatge protegit

• – Qualificació de sòls per a habitatge protegit: S’assegura que la classificació d’un terreny com a reserva per a habitatge de protecció pública no pugui ser alterada, excepte en circumstàncies excepcionals en què l’instrument urbanístic justifiqui la manca de necessitat o la impossibilitat sobrevinguda de la destinació.

• – Reserva d’habitatge protegit a sòl rural i urbà: S’aclareix que la legislació urbanística pot establir una reserva del 40% de la capacitat residencial prevista per la planificació urbanística a sòl rural sotmès a noves urbanitzacions i del 20% en sòl urbà que s’hagi de sotmetre a reformes o renovacions urbanes, llevat d’excepcions en què s’estableixi una reserva inferior o s’eximeixi certs municipis.

• – Percentatge de reserva destinat a habitatge de protecció pública a llogarr: S’estableix que la legislació urbanística o d’ordenació territorial haurà de fixar el percentatge mínim d’habitatges protegits de lloguer, que no podrà ser inferior al 50%, excepte en casos excepcionals.

• – Desqualificació de l’habitatge protegit: Sense perjudici de les condicions i requisits establerts per la normativa autonòmica o municipal, que tindran en tot cas caràcter prevalent, es garanteix que els habitatges que es construeixin en terrenys la destinació dels quals sigui el d’habitatges estaran subjectes a algun règim de protecció pública de forma permanent i no podran ser desqualificades mentre es mantingui la classificació del terreny, excepte en el cas d’habitatges construïts en terrenys la classificació urbanística dels quals no exigeixi aquesta destinació i que no comptin amb ajudes públiques per a la seva promoció, o en aquells casos en què es justifiqui excepcionalment dacord amb la normativa autonòmica, i el període de classificació no podrà ser inferior a 30 anys. Els habitatges que ja hagin estat classificats amb algun règim de protecció pública abans de l’entrada en vigor de la norma continuaran sent regulats per aquest règim.

• – Es proposa la introducció de la figura de “habitatges assequibles incentivats”: Es tracta d’habitatges de propietat privada, incloent-hi les entitats del tercer sector, que reben beneficis urbanístics, fiscals i altres per part de l’Administració competent a canvi de ser destinades a la residència habitual en règim de lloguer a preus reduïts o qualsevol altra forma de tinença temporal per a persones amb ingressos limitats que no es poden permetre accedir a un habitatge al preu del mercat.
• – S’estableixen certes regles orientatives, encara que no són vinculants per a les administracions competents, que inclouen l’obligació de destinar l’habitatge exclusivament a la residència habitual, la fixació de límits màxims en el preu de lloguer i la no necessitat de classificar-lo formalment com a habitatge protegit. En zones rurals amb pèrdua de població, aquesta figura pot anar acompanyada d’estratègies per dinamitzar l’economia i la societat, com ara la creació d’ocupació i d’activitat.

• – La regulació del parc públic d’habitatge: Estableix criteris orientadors per gestionar-los. Els béns patrimonials només poden ser alienats a altres administracions públiques, entitats sense ànim de lucre dedicades a la gestió d’habitatge amb fins socials, i cal prestar especial atenció a les característiques de cada entorn territorial. A més, cal un inventari actualitzat i una memòria anual que detalli les accions realitzades per enfortir el parc públic d’habitatge i adaptar-lo a la demanda existent.

Mesures de protecció social en casos de desnonament, execució hipotecària i subhasta de béns immobles en situacions de vulnerabilitat

El Projecte de Llei proposa canvis significatius en el procediment de desnonament, execució hipotecària i subhasta de béns immobles en situacions de vulnerabilitat contemplats a la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC). Aquestes modificacions estenen les mesures de protecció social existents per abordar efectivament situacions de vulnerabilitat social i econòmica, també conegut com a “escut social”. Entre les principals mesures es troben:

• – La resolució que fixi la data del llançament serà comunicada a les administracions públiques competents, sense necessitat de consentiment dels interessats, per verificar la situació de vulnerabilitat dels ocupants de l’habitatge.

• – El demandant té l’obligació de declarar si l’immoble és l’habitatge habitual de l’ocupant i si és una gran forquilla d’habitatge, i això ha d’acreditar-ho mitjançant certificació del Registre de la Propietat que inclogui la relació de les seves propietats. Si el demandant és una gran forquilla d’habitatge, també ha de demostrar si l’ocupant de l’habitatge es troba en situació de vulnerabilitat econòmica o no.

• – Les demandes presentades per grans forquilles d’habitatges, els ocupants dels quals es trobin en situació de vulnerabilitat econòmica i habiten aquest habitatge, han de complir un requisit d’admissibilitat que exigeix la realització prèvia d’un procediment de conciliació o intermediació entre les parts. Aquest procediment serà establert per les administracions públiques competents.

• – S’amplia la protecció a persones vulnerables en procediments de desnonament a la reforma de la LEC. A més dels casos d’arrendament, també s’hi inclouen aquells en què es pretengui recuperar una finca cedida en precari, sol·licitar la tutela sumària de la tinença o possessió d’una cosa o dret, o demanar l’efectivitat de drets reals. El concepte de persona vulnerable també s’amplia, incloent-hi criteris de renda més alts i considerant situacions personals com la presència de menors d’edat a l’habitatge.
• – La reforma estableix un nou sistema de decisió per part del tribunal en relació amb la possible suspensió del procediment de desnonament, mitjançant una valoració ponderada i proporcional del cas concret, en contraposició a la suspensió automàtica actualment prevista pel Lletrat de la Administració de Justícia.
• – S’estenen els temps de suspensió dels processos de desallotjament a 2 mesos per a individus ia 4 mesos per a entitats jurídiques, en comparació dels terminis actuals d’1 i 3 mesos.

Execució de béns hipotecats

El Projecte de llei amplia la protecció de l’ocupant de l’habitatge en situació de vulnerabilitat en els procediments d’execució hipotecària d’habitatge habitual, seguint els mateixos termes que en els procediments de desnonament. S’estableix com a obligació de l’executant indicar si l’immoble constitueix o no l’habitatge habitual de l’ocupant i si és gran forquilla d’habitatge o no. En cas de ser gran forquilla d’habitatge, heu d’acreditar si l’ocupant es troba en situació de vulnerabilitat econòmica mitjançant certificació del Registre de la Propietat amb la relació de les seves propietats. A més, s’imposa com a requisit d’admissibilitat de la demanda d’execució hipotecària que, en els casos en què l’executant sigui gran forquilla d’habitatge, l’habitatge sigui l’habitual de l’ocupant i aquest estigui en situació de vulnerabilitat econòmica, s’hagi portat a un procediment de conciliació o intermediació entre les parts prèviament, el qual serà establert per les administracions públiques competents. Els terminis de suspensió dels procediments d’execució hipotecària també s’amplien a dos mesos per a les persones físiques i quatre per a les persones jurídiques.

Subasta de bienes inmuebles

El projecte de llei amplia la protecció de l’ocupant d’un habitatge en situació de vulnerabilitat durant la subhasta del bé immoble. Si l’habitatge habitual de l’ocupant és el bé subhastat i el propietari és una gran forquilla d’habitatge o una empresa d’habitatge, s’estableixen les mesures següents:

• – L’executant haurà d’acreditar si l’ocupant es troba en situació de vulnerabilitat econòmica, en cas que no s’hagi fet amb anterioritat al procediment.
• – Si l’ocupant està en situació de vulnerabilitat econòmica, el procés de constrenyiment no es pot iniciar llevat que l’executant demostri que ha seguit el procediment de conciliació o intermediació establert per les administracions públiques competents.

En qualsevol resolució judicial que assenyali el llançament de l’ocupant, ja sigui en procediments de desnonament, execució hipotecària o subhasta de béns, s’ha d’especificar la data i l’hora exactes del llançament.