Després de l’impacte del COVID-19 en les nostres vides tant personals com professionals, ha arribat el moment de mirar al futur i veure quina és l’opció d’habitatge que més s’adapta a les nostres necessitats en el mercat immobiliari post-covid19: compra, lloguer, lloguer amb opció a compra… Aquesta última opció ha vist sens dubte un repunt en els últims mesos degut en gran part a la incertesa a la qual s’enfronta molta gent en el terreny laboral.
A més de la perspectiva laboral a curt i mitjà termini, la previsible baixada dels preus del mercat immobiliari i la reducció dels ingressos de la majoria d’unitats familiars ha portat al repunt de l’opció de lloguer amb opció a compra; alguna cosa que en Proddigia ja hem començat a notar entre els nostres clients.
Què és exactament el lloguer amb opció a compra?
El lloguer amb dret a compra és una opció de lloguer de tipus mixt, ja que inclou dos subcontractes diferents: un de lloguer i un altre de compravenda. Amb aquest tipus de contracte, l’inquilí pot viure en l’habitatge durant un temps limitat a canvi del pagament del lloguer acordat. Una vegada finalitzi aquest termini, tindrà dret a adquirir-la pel preu corresponent, del qual es descomptaran totalment o parcialment els pagaments que s’hagin realitzat en qualitat de lloguer fins a aquest moment.
Segons el Tribunal Suprem, es tracta de «un precontracte –en principi unilateral–, en virtut del qual, una part concedeix a l’altra la facultat exclusiva de decidir sobre la celebració o no del contracte principal de compravenda, que haurà de realitzar-se en un termini cert i en unes determinades condicions, podent també anar acompanyat del pagament d’una prima per part de l’optant».
Què s’ha de tenir en compte abans de realitzar un contracte de lloguer amb opció a compra?
El primer a tenir en compte a l’hora de realitzar un contracte de lloguer amb dret a compra és que aquest es tracta d’un tipus de contracte atípic no contemplat per la Llei i que, com a tal, no apareix explícit en el Codi Civil, encara que és cert que està regulat per i reconegut en el Reglament Hipotecari i en la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU).
Per aquest motiu, un aspecte bàsic d’aquest tipus de contractes és que les condicions han d’aparèixer molt ben definides i detallades per a evitar possibles problemes en el futur.
També ha de saber que aquest tipus de contractes no tenen per què significar una quota de lloguer més alta o més baixa, però si que comporten un desemborsament inicial major corresponent a la prima per l’opció a compra. En cas que l’inquilí no decideixi, pel motiu que sigui, formalitzar el contracte de compravenda, perdria aquesta prima de manera íntegra a diferència d’una fiança d’un contracte de lloguer sense opció a compra que sí que és reemborsable.
Dubtes més freqüents sobre el lloguer amb opció a compra
A continuació respondrem a tres de les preguntes que més ens fan els nostres clients en referència a l’opció dels contractes de lloguer amb dret a compra; si, després de llegir-les, encara té dubtes sobre aquesta opció, pot posar-se en contacte amb nosaltres i intentarem resoldre-les.
És possible prorrogar el lloguer corresponent a un contracte de lloguer amb opció a compra?
Si així ho accepta el propietari, l’inquilí pot prorrogar el contracte de lloguer encara que aquest sigui amb dret a compra. Encara així, en cas que es produís aquesta pròrroga, l’opció a compra quedaria anul·lada en tractar-se d’un contracte diferent; és a dir, l’inquilí perdria la prima que li donava opció a compra i el pagament de la qual va realitzar en el moment de signatura del contracte anterior.
Es pot formalitzar la compra de l’habitatge abans que acabi el termini designat per al lloguer amb opció a compra?
Sí, la compra de l’habitatge pot formalitzar-se molt abans que acabi el termini màxim fixat per a la durada del lloguer. De fet, la situació més habitual és que sigui el propi inquilí el que demani formalitzar la compra abans que acabin els dos primers anys de lloguer.
Quins beneficis fiscals té el lloguer amb opció a compra?
En estar subjectes a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Oneroses, poden donar-se diferents situacions fiscals:
– Si en el contracte només s’especifica el termini i el preu de l’habitatge durant el lloguer, l’inquilí podrà deduir-se les despeses de lloguer i el propietari haurà de declarar els ingressos rebuts en aquest concepte. A més, quan es realitzi la venda, el propietari haurà de declarar el guany de patrimoni.
– En cas que l’inquilí pagui al propietari la prima corresponent al dret de l’opció a compra, aquest últim haurà de declarar-la com a guany, però l’arrendatari no la hi podrà desgravar.
Es tracta, per tant, d’una opció que en aquest moment pot resultar interessant per a totes aquelles persones que es vegin afectades per la incertesa laboral i de no saber si podran fer front al pagament de les quotes d’una compravenda a llarg termini. En cas que, arribat el moment de formalitzar el contracte de compravenda, puguin fer front al total de la compra, comptaran amb el benefici afegit d’haver realitzat ja part dels pagaments.
No obstant això, el lloguer amb opció a compra no sols és beneficiós per a l’arrendatari, sinó per a totes dues parts; atès que l’arrendador manté el seu habitatge llogat i rep els ingressos pertinents a canvi amb vista a una (més que possible) formalització de la compravenda.
