Si penses que un habitatge només es pot llogar pel propietari: estàs equivocat. En aquest post et descriurem diversos supòsits en què és possible llogar un pis sense necessitat de ser el propietari, això sí, sempre amb el seu consentiment exprés i complint estrictament amb la llei aplicable.
Al mercat de lloguer cal ser previngut per evitar llogar un habitatge a una persona que no és propietària i no té l’autorització del propietari de la mateixa. Hi ha hagut casos en què una persona publica un immoble de lloguer a portals immobiliaris fent-se passar pel propietari per rebre diners pel lloguer de forma fraudulenta. En aquests supòsits, es pot donar un delicte d’estafa. Tot i això, no tots els casos en què no lloga el propietari són il·legals, la clau és que es compleixi amb la llei. Veiem tots els casos a continuació.
Qui pot lloguer un habitatge?
Hi ha diversos tipus de persones que poden llogar un habitatge i són els següents:
El propietari.
És el cas més evident i el més habitual. Si la propietat correspon a diverses persones, totes han de signar el contracte de lloguer, llevat que alguna sigui apoderada per una altra en base a un poder notarial.
L’usufructuari.
És la persona que en té l’ús i gaudeix del pis i té l’obligació de conservar-lo. Com a usufructuari podrà obtenir els fruits (la renda derivada del lloguer) que derivin del bé immoble. En aquest cas cal considerar dos aspectes importants:
– Quan s’extingeixi l’usdefruit (per exemple, per mort de l’usufructuari) també s’extingeix el contracte de lloguer.
– L’usufructuari no pot alienar o disminuir l’immoble, aquestes facultats només corresponen al propietari.
El titular d’un dret real de superfície.
En aquest cas una persona és titular del construït en sòl aliè i pot llogar-ho. Com passa en el cas de l’usdefruit, lloguer s’extingeix quan s’extingeixi el dret de superfície.
El precarista.
Aquest és una persona que ocupa un habitatge d’un tercer amb el seu permís, però sense títol (en precari), és a dir, no hi ha un contracte que sustenti l’ocupació, però el propietari la consenteix (per exemple, és el cas una persona que deixa un pis a un familiar). El precarista podria actuar com a arrendador amb el permís exprés del propietari.
Llei d’arrendaments urbans: subarrendament
Hi ha un altre cas en què una persona que no és l’arrendat lloga un parcialment habitatge que és el
subarrint. Aquest supòsit està contemplat a l’article 8 de la
Llei d’arrendaments urbàs que estableix el següent:
1. L’arrendatari no pot cedir el contracte sense el consentiment escrit de l’arrendador. En cas de cessió, el cessionari se subrogarà en la posició del cedent davant de l’arrendador.
2. L’habitatge arrendat només es podrà subarrendar de forma parcial i previ consentiment escrit de l’arrendador.
El subarrendament es regirà pel que disposa aquest títol per a l’arrendament quan la part de la finca subarrendada es destini pel subarrendatari a la finalitat indicada a l’article 2.1. Si no es dóna aquesta condició, es regeix pel pactat entre les parts.
El dret del subarrendatari s’extingirà, en tot cas, quan ho faci el de l’arrendatari que va subarrendar.
El preu del subarrendament no podrà excedir, en cap cas, del que correspongui a l’arrendament.
Per tant, sobre la base de la regulació esmentada podem concloure que:
– És necessari el
consentiment per escrit de l’arrendador.
– Només es pot
subarrendar un habitatge de forma parcial (per exemple, una habitació).
– El subarrendament s’extingeix quan s’extingeixi l’arrendament.
– El preu del subarrendament no pot superar el de l’arrendament.
En el cas que el subarrendament no compleixi aquests requisits el contracte pot resultar invàlid i se’n podria sol·licitar la resolució o nul·litat, a més d’indemnitzacions per danys i perjudicis.
Com us pots assegurar que l’arrendador té facultats per llogar l’habitatge?
Abans de llogar un habitatge és essencial prendre una sèrie de
precaucions per verificar que esteu signant amb el propietari o amb una persona autoritzada per aquest o amb un dret que us permet arrendar. </ p>
El primer que podeu fer és
sol·licitar una nota simple de l’immoble al Registre de la Propietat. Pots fer-ho acudint físicament al Registre que correspongui a l’habitatge que vols llogar o per internet a la pàgina
registradores.org. A la nota simple apareixerà el titular de l’immoble, la descripció del mateix i les càrregues que té. Si la persona que et lloga és usufructuària també hauria d’aparèixer el seu dret inscrit al Registre de la Propietat i el mateix passa amb el titular del dret de superfície.
En cas que l’arrendador sigui un precarista hauràs de sol·licitar-li l’autorització expressa signada per l’arrendador i/o que aquest signi el contracte de lloguer.
Què pots fer si descobreixes que el lloguer és una estafa?
A la premsa es poden veure amb certa freqüència casos de persones que visiten un habitatge que han vist a internet, lliuren una quantitat de diners en concepte de reserva i desapareixen l’anunci i el suposat arrendador. En aquest cas podem estar davant d’un
delicte d’estafa regulat a l’article 248 del Codi Penal de la manera següent:
Cometen estafa els que, amb ànim de lucre, utilitzaren engany prou per produir error en un altre, induint-lo a realitzar un acte de disposició en perjudici propi o aliè.
Para que hi hagi un delicte d’estafa s’han de donar diversos
requisits que són els següents:
– Que hi hagi un comportament enganyós.
– S’indueixi un error a la víctima.
– Es produeixi un acte de disposició a causa de l’engany.
– La víctima pateixi un perjudici patrimonial.
– L’autor del delicte actuï amb ànim de lucre.
Víctima de delicte d’estafa
El delicte d’estafa té establerta una pena de presó de sis mesos a tres anys. En cas que l’import del defraudat no superi els 400 euros s’entén que hi ha un delicte lleu d’estava que es castiga amb una mula d’un a tres mesos.
D’altra banda, es considera, en base a l’article 250 del Codi Penal que es produeix un tipus d’estafa agreujada si l’estafa recau en habitatges. En aquest cas la pena és d’un a vuit anys de presó i multa de sis a vint-i-quatre mesos.
Si creus que has estat víctima d’una estafa hauràs d’interposar una
denúncia davant de la policia.
Per evitar ser víctima d?un delicte d?estafa en el lloguer d?un habitatge és important assegurar-se que firmes amb el propietari o amb una persona que, complint amb la llei, pot llogar. També pots comptar amb
consultors immobiliaris expertsque verifiquin la titularitat de l’habitatge de lloguer o del dret real que correspongui, abans que se signi el contracte d’arrendament.
En definitiva, cal conèixer la llei i el que permet, verificar qui és l’arrendador del pis, sol·licitar una nota simple al Registre de la Propietat i, si ets víctima d’una estafa per un lloguer, denunciar immediatament la policia.
