Imagina que vols comprar una casa al camp i en trobes una en un lloc ple d’arbres i entre muntanyes. Demanes informació al comprador i a l’ajuntament corresponent i veus que la casa està fora d’ordenació. Et sorgiran dubtes: Què significa? Es pot escriturar un immoble fora d’ordenació? És possible demanar una hipoteca sobre aquesta casa? En aquest article responem a tots aquests dubtes.
Què és un immoble fora d’ordenació?
Un immoble es troba fora d’ordenació quan es tracta d’una construcció, una edificació o una instal·lació que no compleix les normatives urbanístiques actuals i vigents (el pla urbanístic).
Això afecta el valor de l’immoble i les seves possibilitats de venda en el futur.
En quins casos es produeix la situació de fora d’ordenació?
Aquest tipus de situacions es produeixen, sobretot, en dos casos:
– S’ha construït un edifici legalment fa temps i amb el canvi de la normativa ja no compleix els requisits urbanístics i es troba fora d’ordenació. Per exemple, és el cas d’un edifici construït legalment als anys 70, però que, després d’una nova revisió del Pla General d’Ordenació Urbana (PGOU), ja no compleix la normativa, perquè la zona on es troba s’ha requalificat com a zona verda.
– Una edificació s’ha construït sense llicència als anys 90, és a dir, mai ha complert amb la llei urbanística. Per exemple, és el cas d’un habitatge construït sense llicència en un terreny rústic amb protecció ambiental. L’immoble queda fora d’ordenació i es pot utilitzar, però té limitacions.
Com puc saber si un immoble està fora d’ordenació?
Si has vist una casa que t’agrada i vols assegurar-te que compleix amb la normativa urbanística, hauràs de sol·licitar informació urbanística al municipi on es troba l’habitatge.
Es pot sol·licitar un certificat urbanístic en què es detalli si la casa compleix amb el Pla General d’Ordenació Urbana (PGOU) de cada municipi. A través de l’ajuntament també podràs saber quin tipus d’actuacions es permeten a l’immoble si es troba fora d’ordenació.
Puc escriturar un immoble fora d’ordenació?
La resposta és que sí, però és molt important que sàpigues que existeixen limitacions que poden influir en la teva decisió de comprar un habitatge fora d’ordenació. Aquestes limitacions són les següents:
– No podràs fer obres o reformes que en augmentin el valor econòmic.
– No es pot reconstruir fins i tot en el cas que hagi patit danys importants. És a dir, si s’enderroca o té un deteriorament greu, no es podrà tornar a fer.
– Només es podran fer les reparacions necessàries per complir amb l’objectiu de l’immoble i garantir la habitabilitat o el desenvolupament d’una activitat. També és possible fer obres per eliminar barreres arquitectòniques com la construcció de rampes o la instal·lació d’un ascensor.
– Et podrien imposar una sanció en algun moment o establir la necessitat d’enderroc.
Com es legalitza un immoble fora d’ordenació?
Si vols legalitzar la situació urbanística de l’immoble que es troba fora d’ordenació, hauràs de considerar diversos factors:
– La normativa vigent aplicable.
– El tipus d’infracció urbanística que s’ha comès.
– La ubicació de l’immoble.
Bàsicament, existeixen dues maneres d’afrontar la situació:
– Sol·licitar la regularització de l’habitatge a l’ajuntament que correspongui. Això pot suposar que s’hagin de complir nous requisits i que s’hagin de demanar noves llicències. Fins i tot, pot suposar que s’hagi de modificar el planejament urbanístic.
També és important saber que no sempre es pot regularitzar la situació, perquè, per exemple, si es tracta d’un habitatge construït sobre un terreny protegit, no es podrà regularitzar.
Per demanar la regularització, s’hauran de complir, amb caràcter general, els següents requisits:
– Complir amb les condicions d’habitabilitat establertes per la normativa aplicable pel que fa a instal·lacions bàsiques, il·luminació i ventilació, entre altres.
– No estar afectat per servituds d’ús públic. Per exemple, la casa no pot estar situada en una via pública.
– No estar construït sobre sòl demanial (parcs o espais d’ús comunitari, per exemple).
– Complir amb la normativa urbanística, per exemple: alçada màxima de l’edificació, ús o restriccions que imposi la normativa local.
– La figura jurídica de l’Assimilat Fora d’Ordenació (AFO). És el cas d’immobles que no compleixen la normativa, però no hi ha una ordre immediata d’enderroc. En aquest cas, es permet regularitzar parcialment la situació de manera que el propietari podrà accedir al servei de subministrament d’aigua, llum i sanejament.
Per a la sol·licitud de la qualificació d’AFO és necessari revisar la normativa de cada municipi, encara que, en general, es requerirà el compliment de requisits com els següents:
– Prova que l’habitatge s’ha utilitzat durant els darrers anys.
– Prova que no existeix un risc d’enderroc.
– Pagament de taxes.
Puc sol·licitar una hipoteca?
La pots demanar, però per al banc suposa un risc més gran, per la qual cosa pot no concedir-te-la o endurir-ne les condicions:
– Reduir el valor de taxació i, per tant, l’import que et presten.
– Incrementar els interessos de la hipoteca.
– Sol·licitar garanties addicionals.
Problemes que has de considerar quan l’habitatge està fora d’ordenació
Ja hem vist algunes conseqüències de la situació d’un habitatge com a fora d’ordenació pel que fa a la regularització i a la possibilitat de sol·licitar informació, però, a més, poden sorgir complicacions com les següents:
– El nombre de compradors es redueix o desapareix perquè ningú vol comprar un habitatge amb problemes legals.
– Serà complicat que una companyia asseguradora vulgui assegurar l’immoble i, si ho fa, ho farà amb unes condicions particularment dures.
– Podrien imposar-te sancions o decretar l’enderroc de l’edificació.
Altres tipus de casos en què s’incompleix la normativa urbanística
A més dels casos anteriors, n’hi ha d’altres en què també s’incompleix la normativa:
Immobles en situació irregular
No és el mateix un immoble en situació irregular que un immoble fora d’ordenació. Per exemple, si tens una casa i hi construeixes una ampliació per tenir una habitació més, és possible que la situació es pugui regularitzar i, si és així, hauràs de sol·licitar la corresponent llicència i complir amb tots els requisits de la normativa urbanística del municipi on es trobi l’habitatge.
Immoble il·legal
Es tracta, per exemple, d’una casa que està construïda en un parc natural protegit. És un immoble il·legal que no es pot regularitzar. En aquest cas es podrien imposar sancions o decretar-ne l’enderroc.
Immobles catalogats o protegits
Són edificis que tenen un valor cultural, històric o arquitectònic i que estan regulats per normes específiques per a la seva protecció. Són legals, però tenen restriccions importants a l’hora de fer-hi obres o modificacions.
Com a conseqüència de tot l’anterior, quan un immoble està fora d’ordenació és fonamental actuar amb precaució, comptar amb assessors immobiliaris que et puguin ajudar a recopilar informació i informar-te sobre les conseqüències. A Proddigia som experts en compravenda d’immobles i podrem guiar-te en aquestes situacions tant si ets propietari com si ets comprador. No dubtis a contactar amb nosaltres per resoldre qualsevol dubte.
