Vols comprar una casa i et preocupa que estigui embargada? No saps com esbrinar si té alguna càrrega? És evident que comprar un habitatge és un dels passos més importants de la nostra vida i és important fer-ho amb precaució. En aquest article t’expliquem com saber si un habitatge té càrregues i quins passos seguir per garantir una compra segura.
Què és una càrrega d’un habitatge?
Una càrrega és qualsevol dret o limitació que afecti la propietat d’un habitatge i que pugui dificultar o restringir el seu ús o transmissió.
Per exemple, imagina el següent cas:
La Raquel va sol·licitar un préstec per a la seva botiga i, a causa de problemes financers, va haver de tancar el negoci i no va poder continuar pagant. El banc va iniciar un procediment per cobrar el deute i es va decretar l’embargament dels seus béns. Té una casa a Barcelona i s’ha anotat un embargament en aquesta casa al Registre de la Propietat. Per poder saldar el deute, la Raquel decideix vendre la casa i ha de cancel·lar primer l’embargament per poder transmetre l’habitatge lliure de càrregues, perquè, en cas contrari, el comprador assumiria la càrrega.
Per tant, una càrrega és un deute, un dret a favor d’un tercer o una limitació que té la casa i que impedeix que el comprador la pugui utilitzar lliurement.
Saber si un habitatge té càrregues és fonamental, ja que això pot canviar completament el preu i les condicions de la compra.
Principals tipus de càrregues que poden afectar un habitatge
Les càrregues d’un habitatge més habituals són les següents:
– Hipoteca. És molt comú que el venedor tingui l’habitatge hipotecat per haver sol·licitat un préstec amb garantia hipotecària per adquirir l’habitatge i encara no l’ha pagat del tot. En alguns casos, pot passar que la hipoteca estigui completament pagada, però continuï apareixent al Registre. En aquests casos es recomana:
1. Que el propietari sol·liciti un certificat de no deute al banc.
2. Que es cancel·li registralment la hipoteca pel venedor o que es retingui del preu l’import necessari perquè el comprador faci la gestió.
– Embargaments. Si el venedor té un deute que ha estat reclamat judicialment i s’ha decretat un embargament de béns, la propietat pot estar embargada. Els embargaments solen provenir de deutes amb bancs, administracions públiques (Hisenda o la Seguretat Social) o fins i tot particulars.
– Servituds. Aquest tipus de càrrega atorga a un tercer determinats drets sobre l’habitatge, com el dret de pas o l’ús de certes instal·lacions.
– Drets d’usdefruit. Si l’habitatge té un usufructuari, aquesta persona té dret a utilitzar o a “rebre els fruits” (per exemple, les rendes derivades d’un arrendament).
– Arrendaments. Si l’habitatge està arrendat, el comprador haurà de respectar el contracte d’arrendament vigent i verificar el dret de tempteig i retracte de l’inquilí.
– Afeccions fiscals. Són les derivades d’impostos com la plusvàlua municipal, l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) o l’Impost sobre Béns Immobles (IBI). Són presents en totes les finques i simplement volen dir que la finca respon del pagament d’aquests impostos.
On es demana informació sobre les càrregues d’un habitatge?
Per obtenir informació fiable s’ha de sol·licitar al Registre de la Propietat. Aquest organisme s’encarrega d’inscriure i donar publicitat a la informació sobre els immobles. Qualsevol persona, amb un interès legítim, pot sol·licitar informació sobre l’habitatge.
En concret, es poden demanar diversos tipus d’informacions:
– Una nota simple. És el document que conté la informació bàsica d’un habitatge: ubicació, superfície, distribució, titularitat i càrregues. Es pot sol·licitar de manera presencial o a través d’Internet.
– Una certificació de domini i càrregues. És un document públic signat pel Registrador de la Propietat que dóna fe del contingut del registre i que té eficàcia davant de tothom: és a dir, serveix per acreditar el contingut relatiu a una finca que consti al registre.
El cost d’una nota simple està entre els 3 i 9 euros, i la majoria de vegades es pot obtenir en un termini de 24 a 48 hores. El certificat té un cost superior, però aporta una garantia jurídica sobre l’exactitud de la informació aportada i pot servir de prova en un procediment judicial.
Es pot sol·licitar més informació en altres llocs?
Juntament amb la informació del registre, es poden demanar dades a:
– La comunitat de propietaris en què es troba l’immoble. Cal sol·licitar un certificat d’estar al corrent de pagament de les quotes de la comunitat.
– Les empreses de subministrament. També es pot demanar informació a les empreses subministradores d’aigua, electricitat o gas per saber si tots els rebuts estan pagats.
– Propietari. Se li pot demanar el justificant de pagament dels impostos com l’IBI dels últims anys. Si hi ha algun rebut sense pagar, el venedor haurà d’abonar-lo abans de la compra.
Com saber si una casa està embargada per Internet?
Gràcies a les eines digitals que hi ha actualment és possible saber si una casa està embargada per Internet, ja que no és necessari anar en persona al Registre de la Propietat.
Hi ha dues formes d’obtenir aquesta informació en línia:
1. Consulta a través del Registre de la Propietat. Com hem esmentat anteriorment, es pot sol·licitar una nota simple o un certificat de domini i càrregues a través de la web del Registre.
2. Consulta al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE). Els embargaments es publiquen al BOE, així que pots consultar el lloc web del BOE i buscar embargaments sobre l’habitatge que t’interessa. Només necessites introduir les dades del propietari o l’adreça de la casa per saber si hi ha algun embargament registrat. Aquesta és la pàgina oficial del Butlletí Oficial de l’Estat: https://www.boe.es/
Es pot comprar un pis amb càrregues?
La resposta és que sí, però cal tenir clar el següent:
– Si no es cancel·len les càrregues abans de la venda, aquestes càrregues es transmetran al nou propietari.
– Si hi ha una hipoteca i no es cancel·la abans de la venda, es poden fer diverses coses:
1. Que es subrogui el comprador en la hipoteca amb l’autorització del banc.
2. Que es retingui del preu l’import de la part de la hipoteca que quedi per pagar més les despeses d’aquesta cancel·lació.
– Pot passar que l’immoble es compri com a inversió amb un inquilí. En aquest cas es fa constar en l’escriptura de compravenda l’existència del contracte d’arrendament i que el comprador passarà a ser el nou arrendador.
Tanmateix, és molt important verificar que l’inquilí hagi renunciat expressament al dret de tempteig i retracte regulat en l’article 25 de la Llei d’Arrendaments Urbans. La renúncia expressa pot aparèixer al contracte o es pot elaborar un document signat per l’arrendatari.
Per tant, abans de comprar un habitatge, és fonamental assegurar-se que està lliure de càrregues que puguin afectar-ne el valor o la capacitat del comprador per disposar-ne o gaudir-ne. Si tens dubtes, contacta amb nosaltres i t’ajudarem amb totes les gestions.
