Si ets una empresa immobiliària que compra per rehabilitar o un gran tenidor, això t’interessa: l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) augmenta a Catalunya en alguns supòsits de compravenda.
Les mesures entren en vigor el 27 de juny si el Parlament de Catalunya referenda el decret, i els experts del sector immobiliari ja estan advertint dels efectes que poden tenir aquests canvis.
Així pujarà l’ITP a Catalunya
Les noves mesures, que suposen la pujada de l’ITP, pendents de referèndum per part del Parlament de Catalunya, són les següents:
- – S’aproven nous trams de l’ITP a Catalunya: les compravendes per un valor de fins a 600.000 euros mantenen el tipus del 10%. Les compravendes amb un valor entre 600.000 euros i 900.000 euros tributaran amb un 11% d’ITP, les que estiguin entre 900.000 euros i 1.500.000 aplicaran un tipus del 12%, i les que superin 1.500.000 euros tributaran amb un 13%.
- – Els grans tenidors que fins ara tributaven al 10% en comprar, veuran augmentar la tributació al 20%. Es considera gran tenidor aquella persona física o jurídica amb més de 10 immobles d’ús residencial, o amb una superfície construïda superior a 1.500 m² d’ús residencial, o una persona física o jurídica amb almenys 5 immobles en zones declarades com a mercat residencial tensionat.
- – En el cas que es venguin edificis sencers, tinguin o no divisió horitzontal, també s’aplica un 20%.
-
– El tipus del 20% no s’aplica en diversos casos:
- o Quan l’adquirent sigui una entitat sense ànim de lucre.
- o Quan l’immoble es destini a una finalitat social.
- o Quan el comprador sigui una persona física, l’immoble tingui un màxim de 5 habitatges i aquests es destinin a ser la residència principal del comprador i els seus familiars directes durant almenys 3 anys.
- – S’eliminarà la bonificació del 70% en la quota de l’impost que beneficiava les empreses immobiliàries que compraven immobles per rehabilitar-los i vendre’ls en un termini inferior a 3 anys.
La modificació en l’AJD: l’augment del tipus en cas de renúncia a l’exempció d’IVA
Aquest impost també grava un altre fet imposable, que són els actes jurídics documentats (AJD), i la nova regulació estableix una nova quota per a les transmissions d’immobles en cas que es renunciï a l’exempció d’IVA, que passarà del 2,5% al 3,5%.
La compravenda d’immobles pot estar subjecta a l’IVA o a l’ITP. En general, les compravendes d’immobles de segona mà estan exemptes d’IVA i tributen per ITP. Si es compra en condició de professional o empresari, hi ha una gran diferència, perquè l’IVA es pot deduir i l’ITP no. Per poder renunciar a l’exempció d’IVA i tributar per IVA s’han de complir diverses condicions:
- – Que el venedor sigui subjecte passiu de l’IVA.
- – Que el comprador tingui dret a la deducció total o parcial de l’IVA.
- – Que el venedor comuniqui de manera fefaent al comprador que renuncia a l’exempció d’IVA abans o en el moment de l’entrega del bé.
- – Que el comprador comuniqui de manera fefaent al venedor que és subjecte passiu de l’IVA i que té dret a la deducció.
En la pràctica, aquestes dues últimes declaracions solen incloure’s a l’escriptura de compravenda davant notari, a la qual s’adjunta la factura de l’operació. Amb la renúncia a l’exempció es produeix el que s’anomena la inversió del subjecte passiu, és a dir, que en lloc de ser el venedor qui recapta i ingressa l’IVA a Hisenda, ho farà el comprador. En aquests casos, tal com hem vist, s’aplica un AJD del 3,5%.
Quan entren en vigor els canvis?
Tots els canvis que hem vist entren en vigor 3 mesos després de la publicació de la norma al butlletí oficial, per tant, el 27 de juny, excepte l’eliminació de la bonificació del 70% en l’ITP per a les empreses immobiliàries, que ja està en vigor.
Quins efectes pot tenir la pujada de l’ITP a Catalunya?
Totes aquestes mesures suposen un replantejament d’estratègia per als inversors, perquè els costos fiscals s’incrementen, però també augmenta la necessitat d’invertir en immobles amb un potencial de revalorització al mercat i amb característiques que sol·liciten els compradors, com per exemple la sostenibilitat.
En general, els actors del sector immobiliari com els assessors o els advocats entenen que la pujada de l’ITP a Catalunya pot tenir els següents efectes:
- – La desincentivació de la inversió immobiliària a causa de l’increment dels impostos, sobretot en el cas dels habitatges de luxe. Actualment, es detecta un augment progressiu de la inversió per part d’estrangers, per exemple, que ha passat del 6,11% de les compravendes el 2022 al 8,52% el 2024. Aquesta tendència podria canviar amb les noves mesures fiscals.
- – La reducció de les inversions en habitatges de segona mà que superin els 600.000 euros. Segons dades d’idealista.com, a la ciutat de Barcelona gairebé un 40% dels habitatges a la venda superen els 600.000 euros, i a la província hi ha prop de 10.000 habitatges que superen aquest límit. Per exemple, segons dades de l’Ajuntament de Barcelona, a barris com Sarrià-Sant Gervasi el preu mitjà d’un habitatge és de 750.600 euros i de 1.000.000 d’euros en cas d’obra nova. A l’Eixample els preus arriben als 788.700 euros.
- – La disminució de les compravendes d’edificis residencials destinats a la seva posterior rehabilitació per a la venda o el lloguer. Això provocarà una reducció de l’oferta disponible, tant en venda com en lloguer, fet que afectarà la forta demanda existent.
D’altra banda, també s’espera un augment de les operacions de compravenda d’habitatges de segona mà que es veuran afectades per aquests canvis, abans que les mesures entrin en vigor, per aprofitar els tipus més baixos de l’ITP.
Altres mesures que afecten el mercat immobiliari català
Juntament amb les mesures que hem vist anteriorment, també se n’han implantat d’altres que afavoreixen l’adquisició d’habitatge per part dels joves. De fet, s’ha elevat de 32 a 35 anys l’edat per poder aplicar el tipus reduït del 5% en l’adquisició d’habitatge. Aquest tipus també s’aplica en el cas de víctimes de violència masclista.
D’altra banda, també s’ha augmentat la taxa turística de manera que a Barcelona l’import oscil·larà entre 2 i 7 euros per persona i nit, i a la resta de Catalunya entre 1,2 i 6 euros per persona i nit. Aquestes dades són importants perquè s’estima que prop del 25% de la recaptació es destinarà a polítiques d’habitatge.
En definitiva, es tracta de canvis que tindran efectes en el mercat immobiliari català i caldrà esperar per veure quin tipus de canvis seran i com afectaran la compravenda per a particulars i inversors.
Si necessites un assessor immobiliari expert, contacta amb nosaltres i t’ajudarem amb la teva compravenda.
