Si te vas a comprar una vivienda y necesitas financiación es importante que conozcas en qué consiste la compraventa con subrogación en la hipoteca, en qué condiciones se hace, qué requisitos es necesario cumplir y qué ocurre si el banco no la acepta.
Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en enero de este año:
– El número total de hipotecas constituidas sobre viviendas creció un 11% respecto a enero de 2024.
– El tipo de interés medio fue del 3,08%.
– El plazo medio de las hipotecas fue de 25 años.
– Las subrogaciones al deudor (cambio de titular de la hipoteca) aumentaron un 649,7%
Son datos que muestran que las hipotecas siguen aumentando, por lo que el mercado inmobiliario goza de buena salud en España, y también ponen en evidencia que las subrogaciones de los deudores en las hipotecas son habituales y han aumentado de forma considerable.
¿Qué significa compraventa con subrogación?
Imagina el siguiente caso: quieres comprar una vivienda en Barcelona. Encuentras la que te gusta y tiene una hipoteca a la que todavía le queda un plazo de 10 años para terminar y un capital de 80.000 euros. Te interesa subrogarte en la hipoteca porque necesitas financiación y las condiciones son buenas.
Esto se hace de la siguiente forma:
– Se produce un cambio en la titularidad del préstamo hipotecario (hipoteca) que pasa del vendedor al comprador.
– La entidad financiera debe aprobar el cambio y comprobará la solvencia del nuevo deudor antes de hacerlo.
Es un proceso que suele ser rápido, aunque el plazo dependerá de la disponibilidad de toda la documentación, de la colaboración del banco y de la eficiencia de todas las personas involucradas.
Es una situación que se produce con frecuencia y que se debe conocer. También se produce cuando se compra una vivienda de obra nueva y hay una hipoteca del promotor en la que se puede subrogar el comprador.
¿Qué ventajas tiene la subrogación en la hipoteca?
Es importante analizar todos los datos con cuidado y hacer cálculos. Por lo general este tipo de operaciones suelen tener algunas ventajas como las siguientes:
– El vendedor se puede ahorrar los gastos de cancelación.
– El comprador se ahorra los gastos de apertura que tendría una nueva hipoteca.
Por lo tanto, los trámites se simplifican y ambas partes salen beneficiadas.
¿Qué gastos tiene la compraventa con subrogación y quién los paga?
En este caso debemos considerar:
– Los gastos propios de la compraventa:
º Honorarios del notario. Están regulados por ley.
º Honorarios del registrador. También están regulados por ley.
º Costes de gestoría
– Los gastos derivados de la subrogación en la hipoteca que puede ser:
º Comisión por subrogación en la hipoteca. Suele ser un porcentaje sobre el importe que queda por pagar de la hipoteca.
º Estudio de solvencia del comprador.
º Tasación del inmueble (si se realiza)
º En este caso también hay que considerar los honorarios de notario, registrador y gestoría.
Junto con los gastos no podemos olvidar los impuestos: IVA o ITP según el caso, plusvalía municipal y Actos Jurídicos Documentados si corresponde.
¿Es posible modificar las condiciones de la hipoteca en la subrogación?
Sí, puede ocurrir que necesites más dinero y plantees una novación de la hipoteca para ampliar el capital o el plazo del préstamo. Es importante que el banco acepte la novación y la subrogación.
En algunos casos puede suceder que el banco establezca un cambio en las condiciones hipotecarias como:
– Una variación en los tipos de interés. Puede que la situación haya cambiado con el transcurso del tiempo y los tipos de interés hayan bajado o subido.
– Contratación de seguros, planes d pensiones o tarjetas. Esto puede suponer un coste.
Es importante analizar muy bien la oferta del banco para evitar un sobrecoste con la subrogación y compararla con otras ofertas de otras entidades para verificar cuál resulta más conveniente.
Compraventa con subrogación paso a paso
El proceso de la compraventa con subrogación de hipoteca puede seguir los siguientes pasos:
– Revisión de la hipoteca firmada. En algunos casos puede haber restricciones a la subrogación u otro tipo de limitaciones. Lee atentamente el documento y consulta con el banco que otorgó la hipoteca.
– Información al comprador. El vendedor debe informar al comprador sobre la existencia de la hipoteca y sus condiciones (plazo, capital pendiente, intereses condiciones de cancelación etc.). Para ello se puede aportar:
º La escritura de compraventa con hipoteca anterior.
º La nota simple de la vivienda.
º Un certificado del banco en relación con el importe pendiente de pago.
– Información al banco. Este tendrá que analizar la situación y la solvencia del nuevo deudor y decidir si acepta la subrogación.
º Si no la acepta el vendedor tendrá que cancelar la hipoteca, para que la vivienda se entregue libre de cargas y el comprador deberá acordar la hipoteca con otra entidad.
º Si el banco acepta puede que plantee nuevas condiciones al comprador: variaciones del tipo de interés o del plazo. También puede cobrar comisiones y gastos. El banco tiene la obligación de informar de todas las condiciones al nuevo deudor.
Es importante recordar que, desde la modificación de la Ley Hipotecaria el banco puede ofrecer productos (seguros de hogar, de vida o planes de pensiones) así como solicitar otro tipo de vinculaciones, pero no los puede ligar a la concesión de la hipoteca, solo a la obtención de una bonificación de las condiciones.
– Formalización de la compraventa son subrogación. Finalmente, el comprador, el vendedor y el banco formalizan la escritura de compraventa con subrogación de la hipoteca ante notario y el comprador se convierte en propietario y toma la posición del deudor en la hipoteca.
– Pago de impuestos. Una vez otorgada la escritura se pagan los impuestos que correspondan (IVA, ITPA, AJD, plusvalía municipal). La gestión la pueden hacer los propios interesados o se puede contratar el servicio de una gestoría para que se encargue de todo.
– Inscripción en el registro de la propiedad. La escritura se inscribe en el registro de la propiedad que corresponda para que quede constancia frente a terceros de la transmisión mediante la compraventa y de la carga que es la hipoteca.
¿Cómo saber si la compraventa con subrogación es la opción adecuada para ti?
Si te has decidido a comprar una vivienda, tiene una hipoteca y quieres saber si la compraventa con subrogación es para ti debes considerar varios aspectos:
– El plazo de la hipoteca y el importe que queda por pagar. Puede que se adapte a lo que necesitas, que requieras más tiempo o un importe inferior de las cuotas.
– Las condiciones de una nueva hipoteca. Haz cuentas sobre el coste de una nueva hipoteca con el banco que ya tiene hipotecada la casa o con otro banco, para poder comparar y ver qué es más favorable.
– Consulta con asesores inmobiliarios expertos para que puedan indicarte cómo actuar y qué opciones tienes.
En Proddigia te podemos ayudar si quieres adquirir una vivienda y subrogarte en la hipoteca. Analizaremos tu caso, te indicaremos las alternativas que haya y te apoyaremos durante todo el proceso para que compres con seguridad jurídica tu nueva casa. Ponte en contacto con nuestro equipo hoy mismo.
