Imagina que quieres comprar una casa en el campo y encuentras una en un lugar lleno de árboles y entre montañas. Pides información al comprador y al ayuntamiento correspondiente y ves que la casa está fuera de ordenación. Te surgirán dudas: ¿Qué significa? ¿Se puede escriturar un inmueble fuera de ordenación? ¿Es posible pedir una hipoteca sobre esa casa? En este articulo respondemos a todas esas dudas.
¿Qué es un inmueble fuera de ordenación?
Un inmueble se encuentra fuera de ordenación cuando se trata de una construcción, una edificación o una instalación que no cumple las normativas urbanísticas actuales y vigentes (el plan urbanístico).
Esto afecta al valor del inmueble y a sus posibilidades de venta en el futuro.
¿En qué casos se produce la situación de fuera de ordenación?
Este tipo de situaciones se producen, sobre todo, en dos casos:
– Se ha construido un edificio legalmente hace tiempo y con el cambio de la normativa ya no cumple los requisitos urbanísticos y se encuentra fuera de ordenación. Por ejemplo, es el caso de un edificio construido legalmente en los años 70, pero que, tras una nueva revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), ya no cumple la normativa, porque la zona donde se ubica se ha recalificado como zona verde.
– Una edificación se ha construido sin licencia en los años 90, es decir, nunca ha cumplido con la ley urbanística. Por ejemplo, es el caso de una vivienda construida sin licencia en un terreno rústico con protección ambiental. El inmueble queda fuera de ordenación y puede utilizarse, pero tiene limitaciones.
¿Cómo puedo saber si un inmueble está fuera de ordenación?
Si has visto una casa que te gusta y quieres asegurarte de que cumple con la normativa urbanística deberás solicitar información urbanística al municipio donde se encuentra la vivienda.
Se puede solicitar una certificación urbanística en la que se detalle si la casa cumple con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de cada municipio. A través del ayuntamiento también podrás saber qué tipo de actuaciones se permiten en el inmueble si se encuentra fuera de ordenación.
¿Puedo escriturar un inmueble fuera de ordenación?
La respuesta es que sí, pero es muy importante que sepas que existen limitaciones que pueden influir en tu decisión de comprar una vivienda fuera de ordenación. Estas limitaciones son las siguientes:
– No podrás hacer obras o reformas que aumenten su valor económico.
– No se puede reconstruir incluso en el caso de que haya sufrido daños importantes. Es decir, si se derriba o tiene un deterioro grave no se podrá volver a hacer.
– Solo se podrán hacer las reparaciones necesarias para cumplir con el objetivo del inmueble y garantizar la habitabilidad o el desarrollo de una actividad. También es posible hacer obras para eliminar barreras arquitectónicas como la construcción de rampas o la instalación de un ascensor.
– Te podrían imponer una sanción en algún momento o establecer la necesidad de derribo.
¿Cómo se legaliza un inmueble fuera de ordenación?
Si quieres legalizar la situación urbanística del inmueble que se encuentra fuera de ordenación, tendrás que considerar varios factores:
– La normativa vigente aplicable.
– El tipo de infracción urbanística que se ha cometido.
– La ubicación del inmueble.
Básicamente, existen dos formas de afrontar la situación:
– Solicitar la regularización de la vivienda al ayuntamiento que corresponda. Esto puede suponer que se tengan que cumplir nuevos requisitos y que se tengan que pedir nuevas licencias. Incluso, puede suponer que se tenga que modificar el planeamiento urbanístico.
También es importante saber que no siempre se puede regularizar la situación, porque, por ejemplo, si se trata de una vivienda construida sobre un terreno protegido no se va a poder regularizar.
Para pedir la regularización se deberán cumplir, con carácter general, los siguientes requisitos:
– Cumplir con las condiciones de habitabilidad establecidas por la normativa aplicable en cuanto a instalaciones básicas, iluminación y ventilación, entre otras.
– No estar afectado por servidumbres de uso público. Por ejemplo, la casa no puede estar situada en una vía pública.
– No estar construido sobre suelo demanial (parques o espacios de uso comunitario, por ejemplo).
– Cumplir con la normativa urbanística, por ejemplo: altura máxima de la edificación, uso o restricciones que imponga la normativa local.
– La figura jurídica del Asimilado Fuera de Ordenación (AFO). Es el caso de inmuebles que no cumplen la normativa, pero no hay una orden inmediata de demolición. En este caso, se permite regularizar de forma parcial la situación de manera que el propietario podrá acceder al servicio de suministro de agua, luz y saneamiento.
Para la solicitud de la calificación de AFO es necesario ver la normativa de cada municipio, aunque, en general, se solicitará el cumplimiento de requisitos como los siguientes:
– Prueba de que la vivienda se ha utilizado durante los últimos años.
– Prueba de que no existe un riesgo de demolición.
– Pago de tasas.
¿Puedo solicitar una hipoteca?
La puedes pedir, pero para el banco supone un riesgo mayor por lo que puede no concedértela o endurecer las condiciones:
– Reducir el valor de tasación y, por lo tanto, del importe que te prestan.
– Incrementar los intereses de la hipoteca.
– Solicitar garantías adicionales.
Problemas que debes considerar cuando la vivienda está fuera de ordenación
Ya hemos visto algunas consecuencias de la situación de una vivienda como fuera de ordenación en cuanto a la regularización y a la posibilidad de pedir información, pero, además, pueden surgir complicaciones como las siguientes:
– El número de compradores se reduce o desaparece porque nadie quiere comprar una vivienda con problemas legales.
– Será complicado que una compañía aseguradora quiera asegurar el inmueble y, si lo hace, lo hará con unas condiciones particularmente duras.
– Podrían imponerte sanciones o decretar la demolición de la edificación.
Otros tipos de casos en los que se incumple la normativa urbanística
Además de los casos anteriores, hay otros en los que también se incumple la normativa:
Inmuebles en situación irregular
No es lo mismo un inmueble en situación irregular que un inmueble fuera de ordenación. Por ejemplo, si tienes una casa y construyes una ampliación para tener una habitación más, es posible que la situación pueda regularizarse y si es así, tendrás que pedir la correspondiente licencia y cumplir con todos los requisitos de la normativa urbanística del municipio donde se encuentre la vivienda.
Inmueble ilegal
Se trata de, por ejemplo, una casa que está construida en un parque natural protegido. Es un inmueble ilegal que no se puede regularizar. En este caso se podrían imponer sanciones o decretar la demolición.
Inmuebles catalogados o protegidos
Son edificios que tienen un valor cultura, histórico o arquitectónico y que están regulados por normas especificas para su protección. Son legales, pero tienen restricciones importantes a la hora de realizar obras o modificaciones.
Como consecuencia de todo lo anterior, cuando un inmueble está fuera de ordenación es fundamental actuar con precaución, contar con asesores inmobiliarios que te puedan ayudar a recabar información e informar sobre las consecuencias. En Proddigia somos expertos en compraventa de inmuebles y podremos guiarte en estas situaciones tanto si eres propietario como si eres comprador, no dudes en contactar con nosotros para resolver cualquier duda.
