Imagina que una bajante del edificio de viviendas donde vives se rompe y causa daños por agua en tu piso y en otros pisos. Las paredes de tu casa se llenan de humedad, se han dañado tus electrodomésticos y vas a tener que cambiar todo el suelo. ¿Qué ocurre en estos casos?, ¿quién hace la reparación y qué plazo hay para reclamar daños a la comunidad de propietarios? En este artículo respondemos a todas estas dudas.
La obligación de mantenimiento de elementos comunes
Lo primero que debemos tener en cuenta es que en una comunidad de propietarios existen elementos privativos que son los pisos o locales y elementos comunes, que son las bajantes comunitarias, el ascensor, la fachada y el portal, entre otros.
En este sentido es importante conocer la regulación del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece la obligación de la comunidad:
- · De realizar todos los trabajos y obras que sean necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble, sus servicios e instalaciones comunes, incluidas las necesarias para cumplir con los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, así como las condiciones de ornato.
- · De hacer las actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal a personas con discapacidad o mayores de 70 años.
Por lo tanto, si la comunidad no mantiene los elementos comunes adecuadamente o no realiza las obras de accesibilidad necesarias y se produce un daño o perjuicio, incumplirá su obligación y se generará responsabilidad.
¿Qué responsabilidad tiene la comunidad de propietarios?
La comunidad de propietarios puede tener una responsabilidad civil en caso de daños a un vecino en su casa o a una tercera persona. Esa responsabilidad puede ser:
- · Contractual. Cuando entre las partes existe un contrato que regula las obligaciones asumidas por cada una.
- · Extracontractual. En el caso de que no exista contrato.
Según la Ley de Propiedad Horizontal la comunidad deberá hacer frente a las deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos que existan a su favor, y en base al artículo 1.911 del Código Civil la comunidad responderá con todos sus bienes presentes y futuros. En caso de impago los propietarios podrán ser responsables subsidiarios en proporción a su cuota de participación en elementos comunes.
¿Qué requisitos se deben cumplir para poder exigir responsabilidad a la comunidad?
Si un vecino quiere reclamar daños a la comunidad, es necesario que se cumplan tres requisitos esenciales:
- · Que exista un daño concreto. Es decir, que se pueda individualizar e identificar el tipo de daño.
- · Que se haya producido una acción u omisión. Es decir, que el daño derive de una conducta realizada por la comunidad o de algo que ha dejado de hacer (por ejemplo, el mantenimiento de un elemento común).
- · Que exista una relación de causalidad entre el daño y la conducta. Es decir, el daño debe ser una causa directa de la conducta de la comunidad.
Por otro lado, en el caso que estamos viendo, el perjudicado debe de ser un propietario de una vivienda o local en la comunidad, que reclama contra la comunidad, por ese se dice que el propietario tiene la legitimación activa (es quien está legitimado para interponer una demanda en estos casos) y la comunidad tienen la legitimación pasiva (es quien es demandada).
¿Cuál es el plazo para reclamar daños a la comunidad de propietarios?
La ley de propiedad horizontal no fija ningún plazo y la mayoría de los autores consideran que se aplica el plazo de prescripción de 5 años que regula el artículo 1964 del Código Civil. Las Audiencias Provinciales y el Tribunal Supremo han estudiado el tema en diversas ocasiones. Este último determinó que el plazo que tiene un propietario para solicitar una indemnización a la comunidad por daños debidos a la falta de conservación o mantenimiento de un elemento común es de 5 años.
Y si los daños los reclama un arrendatario: ¿qué plazo se aplica?
En este caso, nos encontraríamos ante un caso diferente porque no se trata de un propietario, por lo que puede ejercer la acción de daños y perjuicios contra la comunidad en el plazo de un año.
¿Desde qué momento se empieza a contar el plazo de reclamación?
El plazo de reclamación de cinco años para el propietario que hemos detallado anteriormente se cuenta considerando si se trata de daños permanentes o continuados:
- · Si se trata de daños permanentes el plazo se cuenta desde que el propietario tiene conocimiento del daño, aunque posteriormente el daño continúe.
- · Si se trata de un daño continuado se considera la fecha en la que el daño termina porque es en ese momento donde se puede conocer el alcance concreto del daño.
Para que se comprenda bien la diferencia entre los daños permanentes y continuados, los permanentes se mantienen en el tiempo y los continuados no solo se mantienen en el tiempo, sino que, además, se agravan porque su causa no desaparece.
¿Qué se puede reclamar por quien ha sufrido daños en su piso?
Según cada caso concreto se pueden reclamar varias cosas. Las vemos a continuación:
- · Pago de obras realizadas en la vivienda o local. Puede que, como consecuencias de los daños, el propietario debe realizar obras en su vivienda o local y podrá reclamar que la comunidad le reembolse el coste de las mismas.
- · Lucro cesante. Imaginemos un local que debe cerrar un tiempo como consecuencia de las obras y se produce una pérdida de dinero debido al cierre. Ese importe también se podría reclamar.
- · Pago de reparaciones en zonas comunes. También puede suceder que el propietario haya tenido que hacer reparaciones en zonas comunes. En este caso, debe haber una reclamación previa al administrador y al presidente de la comunidad para que hagan la reparación indicando que la obra es urgente. Si no se hace ese requerimiento la comunidad no queda obligada a pagar el coste de las obras.
- · Pago de daños morales. Junto a los daños materiales se pueden producir también daños morales. La indemnización de este tipo de daños se reconoce por la jurisprudencia en determinados casos, por lo que estudia las circunstancias de cada supuesto. Por ejemplo, se han reconocido en casos en los que el daño es persistente a lo largo del tiempo y obliga a la persona a estar ante un estado de incertidumbre.
Si reclamo a la comunidad por daños: ¿tengo que pagar los gastos del juicio?
El procedimiento judicial contra la comunidad supone gastos para el propietario que lo interpone y para la comunidad (honorarios de abogados, procuradores etc.). Estos gastos de la comunidad no deben pagarse por el propietario que ha sufrido los daños.
¿Es importante tener un informe pericial?
El informe pericial en estos casos es fundamental y es bastante habitual que se ocupe de hacerlo la compañía de seguros de cada parte (propietario y comunidad).
En el informe pericial se deberán establecer:
- · Los daños que se han producido de forma concreta.
- · La causa de los daños.
- · El importe de la reparación de esos daños.
Hemos visto que se trata de casos complejos en los que la intervención de peritos expertos que determinen los daños es esencial y en los que también es importante reclamar en plazo para poder resarcir los perjuicios causados.
Si necesitas asesoramiento legal sobre cómo reclamar daños a la comunidad de propietarios, calcular plazos o preparar la documentación necesaria, el equipo de Proddigia puede ayudarte. Contáctanos y te guiaremos paso a paso para que tu reclamación se realice de manera correcta y sin sorpresas.
