¿Qué es un contrato de arras y para qué se utiliza?
Lo primero que debes saber es que firmar un contrato de arras es completamente habitual a la hora de comprar una vivienda u otro bien inmueble. Se suele firmar por varios motivos:
- • Porque el comprador necesita tiempo para solicitar financiación a una entidad bancaria.
- • Porque el vendedor debe realizar trámites en relación al inmueble (cancelar la hipoteca u otra carga, resolver un contrato de arrendamiento que existe sobre el piso o inscribir una escritura anterior para poner el inmueble a su nombre). Por ejemplo, puede ocurrir que el comprador haya recibido la vivienda como consecuencia de una herencia y todavía no haya realizado la escritura de aceptación de herencia y la inscripción en el registro de la propiedad.
- • Porque se trata de una vivienda de obra nueva y no ha finalizado la obra. En este caso se produce una venta sobre plano y es muy habitual que se firme antes un contrato de arras, a continuación, un contrato privado de compraventa y, finalmente, la escritura pública de compraventa una vez que la obra se ha terminado y se han obtenidos todos los permisos y licencias necesarios.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un contrato privado que se firma entre el comprador y el vendedor de una vivienda u otro tipo de inmueble, como compromiso previo a la formalización de la compraventa. En virtud del contrato, el comprador entrega al vendedor una cantidad en concepto de arras a cuenta del precio total de la compraventa. Importe 10%.
¿Qué tipos de contratos de arras existen?
Ya sabes qué es un contrato de arras, pero también es importante que sepas que no todos los contratos de arras tienen los mismos efectos y generan las mismas obligaciones, sino que existen tres tipos de contratos de arras que son los siguientes:
Arras penitenciales
Es el tipo de contrato de arras más habitual y se denominan también arras de desistimiento ya que permiten a las partes del contrato de compraventa desistir libremente del contrato, sin necesidad de probar que se ha producido un daño. Las arras penitenciales se regulan en el artículo 1454 del Código Civil que establece lo siguiente:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
En base a la anterior, la consecuencia del desistimiento en las arras penitenciales para el comprador supone que pierde las cantidades entregadas en concepto de arras, y para el vendedor que deberá devolver el doble de la cantidad entregada como arras.
En el Código Civil catalán se establecen una serie de particularidades respecto a las arras que son las siguientes:
- • Por defecto, la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias.
- • Las arras penitenciales deben pactarse expresamente.
- • En la compraventa de inmuebles la entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario puede hacer constar en el registro de la propiedad y el inmueble quedará afecto a su devolución.
- • En las arras penitenciales si el comprador desiste del contrato no perderá las arras cuando el desistimiento esté justificado y se deba a que una entidad de crédito ha denegado la financiación.
Arras confirmatorias
En las arras confirmatorias la cantidad que se entrega en concepto de arras se considera un anticipo o plazo del precio total de la compraventa.
No se regulan expresamente en el Código Civil, por lo que, para saber si estamos ante este tipo de arras es necesario analizar el contenido del contrato y la voluntad de las partes reflejada en el mismo.
Si se produce un incumplimiento, la parte que cumple el contrato puede exigir el cumplimiento de la obligación y los intereses o resolver el contrato y pedir una indemnización por daños y perjuicios más los intereses.
Sin embargo, en el Código Civil catalán sí se regulan expresamente en el artículo 621.8 que establece lo siguiente:
1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.
Arras penales
Las arras penales no son un anticipo del precio de la compraventa, ni dan a las partes la posibilidad de desistir del contrato. Se consideran una cláusula penal.
En este caso, la parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento de la obligación derivada del contrato de arras y la satisfacción de una pena (que se puede pactar expresamente entre las partes). El juez es quien puede moderar el importe de la pena en este tipo de arras.
¿Qué contenido tiene un contrato de arras?
Para la elaboración de un contrato de arras, es fundamental contar con la ayuda de un abogado experto en derecho inmobiliario de forma que no haya dudas sobre las obligaciones asumidas por las partes y la naturaleza de las arras firmadas.
El contenido básico de un contrato de arras es el siguiente:
- • Datos de comprador y vendedor. En primer lugar, deben figurar los datos del comprador y del vendedor (DNI, domicilio y estado civil). En el caso en que alguna de las partes sea una empresa, deberán figurar los datos del firmante (persona física) así como los datos de su poder o nombramiento y la información de la empresa (domicilio social, NIF e información sobre la escritura de constitución de la sociedad mercantil).
- • Datos del inmueble. En relación al inmueble que se vende deben definirse: su ubicación, características básicas (superficie, distribución, linderos, etc.), titularidad y cargas (hipotecas, embargos, afecciones fiscales, servidumbres etc.). Para que exista seguridad jurídica en relación al inmueble que se vende se puede anexar al contrato de arras una nota registral del inmueble y un plano del mismo. En el caso de que se trate de una vivienda de obra nueva, se deberá anexar, además, la memoria de calidades y el resto de documentación que exija la normativa aplicable.
- • Cantidad que se entrega en concepto de arras. Una de las preguntas más habituales en relación al contrato de arras es ¿qué cantidad debo entregar como arras? La cantidad se acuerda entre comprador y vendedor y suele equivaler a un 10% del precio de la compraventa, pero el importe final dependerá de si se trata de una compraventa con un precio muy elevado o de otras circunstancias.
- • Tipo de arras y consecuencia. En el documento de arras debe quedar claro que es un contrato de arras, qué tipos de arras quieren firmar las partes y qué consecuencias tiene el incumplimiento del contrato para el vendedor y para el comprador.
- • Datos de la futura compraventa. Otro aspecto esencial en el contrato de arras es la definición de las circunstancias de la futura compraventa. Se deberán establecer: la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa (o del contrato privado de compraventa), el notario ante el cual se firmará la escritura, cómo se reparten los gastos de la compraventa entre las partes (es decir, quién paga al notario y quién paga la inscripción de la escritura en el registro de la propiedad) y los impuestos que gravan la compraventa.
- • Condiciones de la entrega del inmueble. En el contrato de arras deben claras las condiciones en las que se va a entregar el inmueble. Lo más habitual es que se regule que se entregará libre de hipotecas y de todo tipo de cargas, al corriente de pago de los gastos de comunidad y de cualquier otro gasto o impuesto y libre de inquilinos o de otra clase de ocupantes.
Con este artículo nuestro objetivo no es solo que sepas qué es un contrato de arras, sino que tomes todas las precauciones posibles antes de firmar un documento de este tipo, tanto si eres comprador como vendedor, y conozcas las consecuencias de cada tipo de arras y las obligaciones que genera.
