Para muchas personas, la división horizontal se presenta como una solución para mejorar la gestión y comercialización de inmuebles. Sin embargo, este concepto suele confundirse con el de propiedad horizontal y muchos no conocen todos los pasos necesarios para realizarla de manera correcta.
Desde Proddigia, explicamos este concepto para que puedas comprender los actores involucrados y en qué casos puede realizarse. ¡Empecemos!
Definición y concepto
La división horizontal es el proceso legal que convierte cada parte de un edificio, como pisos o locales comerciales, en una propiedad independiente con su propio título registrado. Este proceso define la superficie y los linderos de cada unidad, así como su participación en los elementos comunes del inmueble, como escaleras, ascensores o fachadas. El resultado es que cada unidad resultante posee derechos exclusivos sobre su espacio privado y derechos compartidos sobre las áreas comunes.
¿Es lo mismo propiedad horizontal y división horizontal?
Es importante distinguir entre propiedad horizontal y división horizontal, ya que cada término se refiere a aspectos diferentes de la gestión y organización de inmuebles. Por un lado, la propiedad horizontal es el régimen que regula la coexistencia de unidades independientes en un mismo edificio. Por el otro, la división horizontal es el proceso mediante el cual se crea este régimen al separar un inmueble en varias fincas registrales.
¿Quién realiza la división horizontal?
La división horizontal puede ser realizada por diversos actores según el contexto y la situación del inmueble. Cada uno de estos actores desempeña un papel específico en el proceso, dependiendo de si se trata de un edificio en construcción, un inmueble ya existente, o una propiedad que cambia de manos:
Promotor inmobiliario
El promotor inmobiliario es una figura central en el desarrollo de nuevos edificios. Su función principal en la división horizontal es coordinar y llevar a cabo el proceso desde el inicio del proyecto:
Planificación y diseño
Este profesional trabaja con arquitectos e ingenieros para diseñar el edificio y planificar la división horizontal. Es decir, se encarga de la creación de un proyecto arquitectónico que defina la estructura del edificio, las unidades individuales y las áreas comunes.
Preparación de documentación
Antes de iniciar la construcción, el promotor debe preparar la documentación necesaria para la división horizontal, incluyendo planos detallados y especificaciones de cada unidad. Luego, el proyecto debe ser aprobado por las autoridades competentes y presentado ante un notario.
Ejecución del proyecto
Durante la construcción, el promotor es el encargado de garantizar que el edificio se construya de acuerdo con el proyecto aprobado y las normativas vigentes.
Venta de unidades
Por último, el promotor facilita la venta de las unidades individuales a través de la división horizontal al permitir que cada unidad se registre por separado en el Registro de la Propiedad.
Propietarios
En el caso de edificios ya existentes, la división horizontal puede ser llevada a cabo por los propietarios actuales del inmueble. Esto es común en situaciones como:
Herencia
Cuando un inmueble es heredado por varias personas, los herederos pueden optar por dividir el inmueble en unidades independientes para repartir la propiedad de manera equitativa entre ellos.
Venta parcial
Si un propietario desea vender una parte del edificio, como un piso o un local, puede realizar una división horizontal para definir claramente las unidades privadas y las áreas comunes. Como resultado, se facilita la venta de cada parte del inmueble de forma individual.
Reestructuración
En algunos casos, los propietarios pueden decidir realizar una división horizontal para optimizar el uso del espacio o para actualizar la administración del edificio. Por ejemplo, esto puede incluir la conversión de un edificio antiguo en varios pisos o locales comerciales.
Propietario único
Cuando un inmueble es de propiedad única y el propietario desea dividirlo en varias unidades, puede realizar la división horizontal para crear varias propiedades independientes con distintos propósitos:
Reestructuración para venta o alquiler
El dueño del inmueble puede decidir dividir una propiedad grande en varias unidades para venderlas o alquilarlas por separado. Esto es una situación común en propiedades unifamiliares grandes que se convierten en varias viviendas o en edificios que se transforman en oficinas y locales comerciales.
Optimización del espacio
Con el fin de mejorar el uso del espacio, el propietario único también puede realizar una división horizontal. Pero, ¿cómo puede lograrlo? Por ejemplo, una casa grande con un gran terreno puede dividirse en varias viviendas o unidades, para así aumentar su rentabilidad y uso.
Trámites y documentación
¿Conoces todos los documentos y pasos a seguir para poder llevar a cabo una división horizontal de manera legal? A continuación, te lo contamos:
Construcción de nuevos edificios
Antes de iniciar la construcción, es necesario elaborar un proyecto arquitectónico que detalle la estructura del edificio, la distribución de las unidades y la delimitación de las áreas comunes. Este proyecto debe incluir planos detallados, especificaciones técnicas y una descripción precisa de cada unidad privativa, así como su participación en los elementos comunes del inmueble, como ascensores, escaleras y zonas recreativas.
Además, el proyecto debe presentarse ante un notario para formalizar la intención de dividir el inmueble horizontalmente. Este profesional revisará la documentación para asegurarse de que cumpla con los requisitos legales y técnicos antes de proceder con la firma de la escritura pública.
Inmuebles existentes
Si el inmueble ya está en uso y se pretende realizar una división horizontal, se debe convocar a una junta de propietarios para discutir y aprobar la división. La convocatoria debe realizarse conforme a los estatutos de la comunidad y en cumplimiento con las leyes vigentes.
De esta manera, se buscará la aprobación cualificada de la junta de propietarios para proceder con la división horizontal. Esto implica obtener el consenso de la mayoría o una mayoría calificada, según lo estipulado en los estatutos de la comunidad. Esta aprobación deberá quedar registrada en las actas de la junta de propietarios, donde se deben incluir los detalles de la división y las decisiones tomadas.
Por último, será necesario un certificado técnico elaborado por un arquitecto o un técnico competente donde se detallen las superficies de cada unidad y su distribución.
Documentos necesarios
La siguiente es una lista con todos los documentos a presentar para registrar de manera legal la división horizontal:
Escritura pública
Como hemos mencionado, la división horizontal debe formalizarse mediante una escritura pública que se firma ante notario. Este documento oficializa la división del inmueble en unidades independientes y especifica los derechos y obligaciones de cada propietario sobre las áreas privadas y comunes.
¿Qué debe incluirse en la escritura? La descripción detallada del inmueble, las unidades, la participación en los elementos comunes, y la cuota de participación correspondiente a cada unidad.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura pública, se debe presentar en el Registro de la Propiedad para su inscripción. Este es un paso esencial para que la división horizontal tenga efectos legales y para que cada unidad tenga su propia finca registral.
Además, mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad, se actualizan los datos catastrales y legales del inmueble, lo cual permite que cada unidad se pueda comprar, vender o hipotecar de manera independiente.
Certificado catastral
Es importante actualizar el catastro con la nueva referencia catastral para cada unidad resultante de la división horizontal. De esta manera, se garantiza que cada unidad sea reconocida oficialmente en el catastro y para la correcta gestión de los impuestos relacionados.
Para realizar la actualización, se deben presentar los documentos de la división horizontal, como la escritura pública y el certificado técnico, junto con cualquier otro documento requerido por la oficina del catastro.
Convirtiendo retos en certezas
Tanto para nuevos desarrollos como para inmuebles existentes, la división horizontal ofrece una solución para mejorar la gestión inmobiliaria y maximizar el valor de la propiedad. Conocer los pasos necesarios, los documentos requeridos y los actores implicados te permitirá llevar a cabo este proceso correctamente y conforme a la ley.
Desde Proddigia, ofrecemos información relativa al sector inmobiliario para que estés siempre actualizado con la última información. Si deseas obtener nuestro asesoramiento o buscas vender o comprar un inmueble, ponte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte.
