Heredar un piso no es un regalo, sino que supone tener que hacer frente a obligaciones como el pago de impuestos de sucesiones y la plusvalía municipal por herencia. Es importante que conozcas este impuesto para evitar sorpresas con la herencia. En este artículo te contamos en qué consiste, cómo se calcula, qué bonificaciones se pueden aplicar en Barcelona y respondemos a las preguntas más frecuentes.
¿Qué es la plusvalía por la herencia de un piso?
Lo primero que tienes que saber es que es la plusvalía municipal técnicamente se denomina Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto municipal, es decir que se gestiona por cada ayuntamiento y que grava el aumento de valor que tiene un bien inmueble desde que se adquiere hasta que se transmite.
Esta transmisión puede realizarse entre personas vivas (inter vivos), es el caso de la compraventa de un bien inmueble como un piso, o como consecuencia del fallecimiento de una persona (mortis causa), es decir, cuando se transmite un bien inmueble a un heredero.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?
La plusvalía, en el caso de la herencia, la paga el heredero y la tendrá que liquidar en el plazo de 6 meses a partir del momento del fallecimiento, pero se puede pedir una prórroga de 6 meses más, aunque tendrá que solicitarse en los 5 primeros meses de plazo de presentación.
Es bastante habitual que se pidan prórrogas para que los herederos puedan reunir las cantidades necesarias para pagar la plusvalía y el Impuesto de Sucesiones.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
Se pueden aplicar dos métodos para calcular la plusvalía: el primero se calcula en función del valor catastral y, en el segundo caso, se considera la plusvalía real.
En el primer caso, se tienen en cuenta los años que han transcurrido desde que se adquirió el inmueble hasta que se transmite. En función del número de años se consulta una tabla de coeficientes que se aplica al valor catastral del terreno que figura en el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Estos coeficientes son publicados cada año por Hacienda.
Cuál con el segundo método de cálculo se considera, como hemos comentado anteriormente, la plusvalía real, es decir la diferencia entre el precio por el que se adquirió el bien inmueble por la persona fallecida y el valor que tienen un bien inmueble en el momento en que lo recibe el heredero.
¿Quién elige el método de cálculo de la plusvalía?
Lo elige el contribuyente y es importante que realice cálculos para verificar cuál es el método más ventajoso. En el resultado que se obtenga dependerá de elementos como el tiempo que haya transcurrido desde la adquisición a la fecha de la transmisión o la relación con el fallecido.
¿Qué coeficientes se aplican en 2025?
Ya hemos comentado que los coeficientes se publican cada año y los de 2025 se publicaron a finales del año 2024. El coeficiente mínimo es de 0,10 y el máximo 0,35, por un plazo de tiempo igual o superior a 20 años.
¿Se pueden aplicar bonificaciones en la plusvalía municipal?
La respuesta es que sí, el heredero podrá aplicar bonificaciones, que dependerán de cada ayuntamiento, si recibe el piso de familiares directos. Esto puede suponer que el importe a pagar se reduzca de forma sustancial, porque en algunos casos la bonificación aplicable puede llegar al 95%.
¿Y si el piso no ha aumentado su valor o se ha reducido?
Puede ocurrir que el piso tenga el mismo valor que cuando se adquirió o incluso un valor inferior. En estos casos nos deberá pagar la plusvalía, pero es recomendable presentar una autoliquidación y marcar la casilla de “no sujeto” así como adjuntar las pruebas que acrediten que no ha habido un incremento de valor.
¿Cómo se paga la plusvalía?
El procedimiento va a depender de lo que haya establecido cada ayuntamiento, que puede regular trámites distintos, pero en general, se tendrán que presentar los siguientes documentos en el caso de una herencia de un piso:
- · La escritura por la que se acepta la herencia del inmueble.
- · El certificado de últimas voluntades.
- · El título de adquisición por parte de la persona fallecida.
- · El último recibo del IBI.
- · El DNI del beneficiario.
¿Qué bonificaciones se aplican en Barcelona?
En Barcelona se aplican varias bonificaciones y exenciones. Las bonificaciones son las siguientes:
- · Transmisión por herencia de la vivienda. En el caso de que se trate de una vivienda habitual la condición de la bonificación es que no se transmita durante los tres años siguientes. La bonificación es del 95% y se aplica cuando la persona que hereda es el cónyuge o los ascendientes o descendientes por naturaleza o adopción.
- · Transmisión por herencia de un local. Se debe tratar de un local donde la persona fallecida realizaba una actividad profesional o empresarial de forma habitual. La bonificación es del 95% para el cónyuge, descendientes o ascendientes por naturaleza o adopción.
No se incluyen en esta bonificación los bienes inmuebles objeto de actividades de alquiler o venta de inmuebles. Para que se pueda aplicar la bonificación la persona que adquiere el local por herencia debe mantener el bien y el ejercicio de la actividad durante los cinco años siguientes al fallecimiento del causante.
¿Se pueden aplicar la bonificación por vivienda habitual si se liquida el impuesto fuera de plazo?
Puede ocurrir que por un descuido no se liquide la plusvalía en plazo. En este caso la bonificación por vivienda habitual se puede aplicar siempre y cuando no se haya iniciado un procedimiento de inspección o de comprobación por parte de Hacienda.
Si acepto la herencia y pago la plusvalía y luego le compro su parte de la casa heredada al resto de coherederos, ¿tengo que pagar la plusvalía?
También puede darse el caso de que se firme la declaración de herencia, un piso quede en propiedad de varios herederos y que a continuación se pague la plusvalía, pero, uno de los herederos decida comprar su parte al resto.
En estos casos, no se debe pagar de nuevo la plusvalía por la disolución del condominio, pero, cuando se transmita de nuevo la casa, no se considera como fecha de transmisión la de la disolución del condominio, sino la anterior adquisición del inmueble por herencia.
Ya he pagado la plusvalía y me he dado cuenta de que el valor del suelo del inmueble que heredé no se ha incrementado ¿Puedo pedir que me devuelvan lo pagado?
Sí, se puede pedir que se modifique la autoliquidación siempre y cuando se haga dentro del plazo de cuatro años. Para ello se deberá presentar una instancia a la que se adjuntarán las copias de las escrituras de transmisión y adquisición. Hacienda comprobará la documentación y estimará o desestimará la petición. Tal y como hemos visto se trata de casos en los que es necesario hacer cálculos y ver qué hay que pagar, para poder valorar qué método aplicar para calcular la plusvalía municipal por herencia y si es necesario solicitar una prórroga para liquidar el impuesto.
Si tienes dudas sobre cómo calcular la plusvalía, qué bonificaciones puedes aplicar o cómo gestionar correctamente la herencia de un piso, nuestro equipo en Proddigia puede ayudarte. Contáctanos y te asesoraremos paso a paso para que tomes decisiones informadas y evites sorpresas fiscales.
