Tener un alquiler turístico ya no es tan fácil. Muchos propietarios que solicitaron la acreditación el verano pasado han visto revocada su solicitud. Según datos del Ministerio de Vivienda, desde el 1 de enero se recibieron más de 330.000 solicitudes, de las cuales un 78% corresponden a alquileres turísticos. En este artículo analizamos la situación actual y qué opciones existen para los propietarios que ven revocada su solicitud.
Desde hace meses se están realizando acciones para lograr que el mercado de alquiler de vivienda se regularice, los precios dejen de aumentar, sobre todo en las grandes ciudades, y las personas tengan acceso a la vivienda. Esto ha supuesto un cambio en el mercado de vivienda turística ya que se detectó por el Ministerio de Vivienda que había 53.876 pisos turísticos ilegales en diversas plataformas digitales.
Entre los municipios con más solicitudes de apartamentos turísticos destacan:
- – Barcelona con un total de 1.564.
- – Marbella con 1.802.
- – Sevilla con 2.289.
En Cataluña hay otros municipios que también están en el listado con más solicitudes como Lloret de Mar con 517 y Salou con 453.
Registro Único de Viviendas Turísticas: obligatorio para los propietarios
En julio de 2025 se creó la ventanilla única digital y comenzó a ser obligatorio el Registro Único de Alquileres Turísticos. Esta normativa tiene el objetivo de regular y controlar el alquiler de corta duración de viviendas amuebladas. Los propietarios deben tener de forma obligatoria un número de registro para poder ofrecer sus viviendas en este tipo de alquiler en plataformas digital.
La solicitud del número de registro se realiza en la sede electrónica del Colegio de Registradores de España o del Registro de la Propiedad.
¿Por qué se revocan las solicitudes de alquileres turísticos?
Los Registradores de la Propiedad sostienen que existen tres razones relevantes por las que se revocan las solicitudes de registro de los pisos de alquiler turístico:
- · El primero de ellos, es que la vivienda no tiene la licencia oportuna. Se considera que en Barcelona hay alrededor de 10.000 viviendas turísticas con licencia y el ayuntamiento está tratando de limitar este número. En 2017 se aprobó el Plan especial urbanístico de alojamiento turístico para la ciudad, que la divide en zonas y establece qué zonas pueden abrir nuevos alojamientos turísticos y obtener licencia y cuáles no. En 2019 el plan fue suspendido parcialmente por el Tribunal Superior de Justicia y, finalmente, entró en vigor en marzo de 2022. Posteriormente en 2023 se elaboró un Decreto-Ley que establecía más restricciones, fijaba un número máximo de 10 viviendas turísticas por cada 100 habitantes y obligaba a renovar las licencias turísticas cada 5 años. Estas cifras pueden ser modificadas a la baja por los ayuntamientos. Por otro lado, el alcalde de Barcelona anunció el plan de suspender todas las licencias turísticas en la ciudad en 2028.
- · En segundo lugar, destaca que el propietario no ha obtenido la aprobación de la Comunidad de propietarios por la mayoría de 3/5. Esto se relaciona con la reciente modificación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Las comunidades de propietarios no pueden prohibir los pisos turísticos, pero sí limitarlos por acuerdo de las 3/5 partes del total de propietarios que represente a las 3/5 partes de las cuotas de participación.
- · En tercer lugar, están los casos de viviendas de protección oficial que no pueden destinarse a otro fin que no sea la residencia habitual. El objetivo principal de una vivienda protegida es ser residencia habitual y permanente de los propietarios e inquilinos, por ello tiene precios y condiciones especiales regulados por la administración pública. Por ese motivo, no se puede destinar una vivienda protegida a alojamiento turístico, de forma que mantenga su propósito social de ser vivienda habitual.
Por otro lado, existen otras causas de denegación de la inscripción, como, por ejemplo, que no la haga el propietario de la vivienda.
¿Cómo se solicita el registro de alquiler turístico?
Ya hemos visto que se tiene que solicitar a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores o en el Registro de la Propiedad competente. En la solicitud se deberán indicar los siguientes datos:
- · La identificación de la vivienda que se va a alquilar (dirección, superficie, etc.).
- · El destino que se le quiere dar: alquiler turístico, alquiler de temporada, alquiler completo o por habitaciones.
- · Si es necesaria la autorización o inscripción administrativa de la vivienda, y la documentación que acredita dicha inscripción.
Una vez hecha la solicitud se obtiene un número de registro provisional que deberá ser mostrado en los anuncios que se hagan las plataformas digitales. Cuando se haya hecho, el registrador comprueba que se cumplen todos los requisitos y dará carácter definitivo al número de registro o lo revocará en el caso de que no se cumplan y no se subsanen en el plazo oportuno.
¿Qué opciones tienen los propietarios que ven revocadas sus solicitudes de alquiler turístico?
Si eres propietario de una vivienda, solicitaste la inscripción en el registro de viviendas turísticas y te la han denegado, tienes varias opciones:
- · Subsanar los defectos que te hayan indicado en el caso de que sea posible. Por ejemplo, si te falta una licencia o una autorización de la comunidad y puedes conseguirlas, subsana la solicitud.
- · Alquilar tu vivienda como vivienda habitual. En este caso el alquiler será de larga duración y se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- · Vender tu vivienda y obtener una rentabilidad. Si no ves viable el alquiler ni puedes subsanar la solicitud porque no cumples los requisitos, puedes poner la vivienda a la venta. Para ello puedes seguir los siguientes pasos:
- – Establecer el valor de tu vivienda. El precio de venta es muy importante porque un precio demasiado alto alejará a los compradores y puede “quemar el inmueble” y un precio muy bajo te hará perder rentabilidad.
- – Aumenta el valor de tu vivienda con un servicio de Home Staging que incluye acciones como pintura exterior e interior, estilismo, paisajismo, mudanza y almacenamiento de muebles, mejoras estéticas e iluminación entre otras acciones.
- – Publicitar la vivienda en plataformas de venta de pisos. Para ello es importante el paso anterior, para que la casa tenga el mejor aspecto posible y se puedan hacer fotos de calidad por un profesional.
- – Recibir visitas o encargar a una inmobiliaria que realice todas las gestiones. Es importante que la vivienda esté preparada para las visitas y que se filtren antes para evitar a personas que solo quieren ver la casa por curiosidad, pero no tienen una intención de compra.
- – Negociar las condiciones de la compraventa con los posibles compradores. Habrá que negociar no solo el precio, sino también quién paga los gastos, por ejemplo.
- – Firmar el contrato de arras.
- – Firmar la compraventa ante Notario.
- – Pagar los impuestos que correspondan (ITP, Plusvalía).
- – Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.
La decisión sobre qué hacer con tu vivienda es solo tuya como propietario. Tendrás que valorar cada opción posible y ver cuál es la que mejor se adapta a lo que necesitas.
Si quieres ayuda de profesionales expertos en alquileres, compraventas o gestión de patrimonios, contacta con nosotros para que analicemos tu caso y te asesoremos sobre las alternativas que existen.
