Si tienes alquilada una vivienda verás que los precios de los alquileres no paran de aumentar. Por ejemplo, según datos de idealista.com, el precio por metro cuadrado en Barcelona en enero de 2025 se situó en 23,6 euros, lo que supone un aumento del 13,5% respecto a enero de 2024. Frente a estas cifras y a la subida generalizada de los precios, los inquilinos se hacen una pregunta importante: ¿Cuánto puede subir el alquiler este año? En este post analizamos la subida y los factores que pueden influir.
¿Qué porcentaje de ingresos destinan los hogares al alquiler?
No solo han subido los alquileres, sino que ha habido un aumento generalizado de los precios, lo que ha tenido como consecuencia que para que una familia pueda acceder a una vivienda en alquiler, deba invertir el 36% de sus ingresos, según idealista. Es un porcentaje excesivo que supone un grave problema para muchas familias.
En España hay varias capitales donde el esfuerzo por alquilar supera el 30% de los ingresos, que es lo recomendado por los expertos. Por ejemplo, en Barcelona se alcanza en 49%, en Madrid y Valencia un 41%, Alicante un 38%. Por debajo del 30% encontramos, por ejemplo, a Cádiz con un 28%, Granada o Vitoria con un 27%. Y el porcentaje más bajo lo encontramos en Teruel o Palencia con un 19%
Barcelona y Segovia son las dos ciudades en las que más ha crecido el porcentaje de esfuerzo, ya que se ha incrementado en 5 puntos. Les siguen Madrid, Málaga y Santa Cruz de Tenerife con 4 puntos.
¿Qué factores influyen en el aumento de los precios de alquiler?
Existen multitud de factores que pueden influir en los precios de los arrendamientos de vivienda en España. Algunos de los más relevantes son los siguientes:
– Incremento de la demanda. Las dificultades de las personas jóvenes para acceder a un empleo estable y bien remunerado suponen que elijan el alquiler y que, por lo tanto, la demanda de viviendas en alquiler aumente.
– Falta de nueva vivienda. Se construye poca vivienda que sea accesible para la compra, por lo que se empuja a muchas personas al mercado de alquiler.
– Tendencia hacia el alquiler temporal o turístico. Existe una tendencia en el mercado desde hace tiempo por la que las viviendas no se destinan a alquiler de vivienda habitual (contratos de larga duración), sino a viviendas de alquiler temporal o al mercado turístico.
– Cambios legislativos. Durante los últimos años se han producido numerosos cambios legislativos que han supuesto la actualización de la renta conforme a otros índices distintos al IPC o la declaración de determinadas zonas como tensionadas y, por lo tanto, la limitación de los precios.
– Saturación de los juzgados. Aunque se han realizado modificaciones para solucionar la saturación de los tribunales en casos de desahucios por falta de pago, siguen existiendo importantes retrasos en estos procesos. Esto hace que muchos propietarios prefieran tener la vivienda vacía a arriesgarse a un proceso largo.
– Preferencia por núcleos urbanos. Muchas personas prefieren vivir y trabajar en grandes núcleos urbanos lo que genera más demanda y aumento de precios.
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2025?
En este punto debemos analizar tres escenarios en función de la fecha de firma del contrato o de si se trata de un contrato vigente o un contrato nuevo. Vemos los tres casos a continuación:
Contratos de alquiler que se hayan firmado antes del 26 de mayo de 2023
Se trata de contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda por lo que se aplica el IPC. Por ejemplo, si la renta es de 1.000 euros al mes y ya se hubiese revisado en enero de 2025, se aplicaría el IPC de diciembre de 2024 que fue del 2,8%, por lo que la renta a pagar sería de 1.028 euros.
Contratos de alquiler firmados después del 26 de mayo de 2023
Estos contratos entraron en vigor después de que lo hiciera la Ley de Vivienda. Se aplica el llamado Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV). En enero el índice se situó en 2,2%. En este caso, para un contrato con una renta de 1.000 euros, la renta revisada sería de 1.022,79 euros.
En la página del Ministerio de Vivienda puedes encontrar una calculadora para conocer tu nueva renta.
Nuevos contratos que se firmen en 2025
La tendencia, tal y como hemos visto al inicio del artículo, es que los precios sigan aumentando. Sin embargo, debemos recordar la limitación que regula la Ley de Vivienda respecto a las zonas tensionadas. En este sentido debemos saber:
– ¿Qué es una zona tensionada? Son aquellas zonas en las que las comunidades autónomas pueden establecer un límite a la subida del alquiler porque se dan dos condiciones:
º El coste medio del alquiler más los gastos supera el 30% del salario de los hogares.
º Que el precio del alquiler o de la compra haya subido por encima de los 3 puntos respecto al IPC.
– ¿Qué comunidades autónomas tienen zonas tensionadas? Existen zonas que se han declarado tensionadas en Cataluña, País Vasco y Navarra.
– ¿Cuál es el límite de la renta en estos casos? Si se va a alquilar una vivienda se deberá considerar:
º Si el piso ha estado alquilar en los últimos 5 años no se puede superar en el nuevo contrato, la última renta vigente. Tampoco se pueden añadir gastos o el IBI.
º Solo se puede subir la renta si has hecho obras de mejora del consumo energético o si se firma un alquiler con una duración de más de diez años.
º La renta tendrá que adaptarse al índice de referencia que se haya publicado. Esto se aplica también si eres un gran tenedor.
Errores comunes a la hora de establecer el precio del alquiler
Aunque existe una regulación clara en relación con el precio del alquiler, existen otros factores que influyen a la hora de publicitar una vivienda en alquiler y que influyen en el precio:
– No considerar el estado del inmueble. En muchos casos se establece el precio en base al mercado y a inmuebles similares o cercanos, pero sin considerar que el estado del inmueble influye en el precio.
– Olvidar los gastos de mantenimiento. El mantenimiento de una vivienda en alquiler también es importante y, para que esté en las mejores condiciones para el alquiler, se tendrán que revisar periódicamente los electrodomésticos y las instalaciones. Esto supone un gasto que se considerará para definir la renta.
– No asesorarse con expertos. La intervención de expertos en el sector inmobiliario puede marcar la diferencia, ya que te ayudarán a establecer el precio adecuado.
En definitiva, si quieres firmar un contrato de alquiler o ya tienes uno firmado y hay que revisar la renta, debes conocer la regulación actual, cómo se actualiza el importe de la renta y qué precauciones tomar, si eres propietario, para establecer un precio que favorezca el alquiler.
Ponte en contacto con los expertos de Proddigia para que te asesoren y busquen la mejor opción para tu piso el alquiler.
