Los tipos de interés se han reducido ligeramente, los precios de alquiler y venta de vivienda siguen aumentando, existe una fuerte demanda de pisos y una escasez de oferta que afecta al alquiler. Estos son algunos de los elementos que están afectando al mercado inmobiliario residencial en 2024. En este artículo entramos en detalle para analizar todos los aspectos importantes y las tendencias que se están produciendo.
El acceso a la vivienda es un reto significativo en el mercado inmobiliario español, especialmente para personas jóvenes, hogares con ingresos más bajos o situados en ciertas áreas geográficas. La crisis de la vivienda ha sido un problema persistente en España durante la última década, y aunque ha habido algunos avances, el mercado continúa enfrentándose a desafíos importantes.
Se espera una paulatina reducción de los tipos de interés para que se produzca un incremento del poder adquisitivo de las familias, pero, según los expertos, las bajadas pueden que no lleguen hasta finales de año o el año que viene.
Influencia del contexto económico y social en el mercado inmobiliario residencial
El contexto económico es, todavía, incierto en España y, por lo tanto, hay elementos que están afectando al mercado inmobiliario como los siguientes:
- Reducción de la contratación de hipotecas. Según los últimos datos del INE publicados en julio de 2024, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en mayo fue un 18,2% menos en tasa anual.
- Tipos de interés altos. El tipo de interés medio de las hipotecas, según el INE, se sitúa en un 3,25%. Muchos compradores están esperando que los tipos bajen, pero no se espera que lo hagan en el corto plazo.
- Poder adquisitivo. El poder adquisitivo de las familias españolas es inferior a la media europea. La Comisión Europea considera que este año los salarios reales de los españoles, descontando la inflación, aumenten un 0,5%, frente al 1,5% de la zona euro.
- Acceso a la vivienda. La posibilidad de acceder a una vivienda, en venta o en alquiler, sigue siendo un problema crítico. Las nuevas normativas, como la Ley de Vivienda, han intentado abordar el problema, sin embargo, la demanda sigue superando a la oferta en muchas áreas urbanas.
- Desigualdad geográfica. Existen grandes diferencias entre las diferentes regiones de España. Mientras que ciudades como Madrid y Barcelona experimentan un boom inmobiliario, otras regiones registran una demanda inferior y precios más estancados.
¿En qué situación se encuentra el mercado de compraventa de viviendas?
La estadística notarial publicada en julio de 2024 muestra varios datos interesantes en cuanto a la compraventa de viviendas:
- La compraventa de viviendas aumenta en trece comunidades autónomas.
- El precio por metro cuadrado se incrementa en un 1,3% anual. Destacan los incrementos en Galicia y Cantabria.
- El número de compraventas aumentó en un 3% interanual.
- Por tipo de vivienda los pisos aumentaron un 2,9% interanual y las viviendas unifamiliares un 3,2% interanual.
En cuanto a la vivienda nueva, según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Vivienda Nueva elaborado por la Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva ha alcanzado los 2.930 euros por metro cuadrado y ha aumentado un 4,35% respecto al año anterior.
¿Cómo se ha comportado el mercado de alquiler de viviendas en 2024?
En el mercado de alquiler hay un problema evidente que afecta a la oferta y la demanda y, como consecuencia, a los precios.
La demanda de alquiler sigue en aumento, impulsada por la necesidad de flexibilidad y accesibilidad. Muchas personas, especialmente jóvenes profesionales y expatriados, prefieren alquilar debido a la movilidad laboral y a la incertidumbre del mercado de trabajo y de la economía.
La oferta de pisos en alquiler no logra satisfacer la demanda, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde la escasez de viviendas en alquiler ha llevado a un aumento de los precios. Además, muchos propietarios han trasladado sus viviendas al mercado de alquiler vacacional para conseguir una mayor rentabilidad.
Según el informe de idealista.com el precio en España aumentó un 13,2% en de julio de 2023 a julio de 2024. En mercados muy tensionados como el de Valencia, Madrid, Palma o Barcelona, el incremento interanual alcanza el 20%.
Si analizamos las capitales de provincia Valencia y Cáceres son las que registran el mayor incremento de precios con un 19%.
Tendencias del mercado inmobiliario residencial en 2024
El mercado inmobiliario en 2024 está cambiando y se detectan varias tendencias que, probablemente continuarán el año que viene. Estas son algunas de las más destacadas:
- Digitalización. El uso de tecnologías avanzadas como la inteligencia artificial están revolucionando el sector inmobiliario. Estas tecnologías permiten mejorar la gestión de propiedades, realizar análisis predictivos del mercado y crear experiencias personalizadas para los compradores y arrendatarios. Según el informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2024 de PWC el 95% de los encuestados considera que el marketing y los alquileres serán los dos principales áreas de aplicación de la IA.
- Sostenibilidad. La sostenibilidad se ha convertido en un factor clave y las construcciones ecoamigables son las que demandan los compradores que, incluso, están dispuestos a pagar más por casas que sean respetuosas con el medioambiente. Según el informe de PWC de aquí a 2025 la sostenibilidad será la tendencia que tenga un mayor impacto en la industria inmobiliaria.
- Cambios demográficos. En España existe un factor que influye en el mercado inmobiliario y consiste en el envejecimiento de la población. Esto supone que la demanda cambiará hacia residencias de mayores o clínicas.
- Vuelta a las áreas rurales. La posibilidad de trabajar en remoto o de tener trabajos flexibles están trasladando la demanda de venta y alquiler hacia áreas más alejadas de las ciudades y entornos urbanos.
- Nuevas formas de vivienda. Desde hace tiempo otras formas de vivienda están ganando peso en el sector inmobiliario. Hablamos del Coliving y del Flex Living. El Coliving ofrece una solución asequible para jóvenes profesionales que trabajan en remoto y quieren una solución habitacional más barata, mientras que el Flex Living proporciona flexibilidad para quienes necesitan opciones de vivienda temporal porque se desplazan con frecuencia de un lugar a otro.
- Residencias de estudiantes. El sector de residencias de estudiantes no ha dejado de ser atractivo para los inversores. La demanda de alojamientos de calidad para estudiantes universitarios continuará creciendo, impulsada por la expansión de las universidades, la creación de nuevos centros y el aumento del número de estudiantes internacionales.
El mercado inmobiliario residencial en España en 2024 muestra una combinación de desafíos y oportunidades. Todos los actores del sector deben estar atentos a los cambios y aprovecharlos. Es necesario ver qué ocurrirá con los tipos de interés que, en el momento en el que bajen, abaratarán la financiación y, por lo tanto, impulsarán las compras de viviendas; y a las regulaciones del mercado de alquiler, para verificar si consiguen solucionar el gran problema de la escasez de oferta frente a la gran demanda.
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