¿Vas a comprar una casa y te preocupa que esté embargada? ¿No sabes cómo averiguar si tiene alguna carga? Es evidente que comprar una vivienda es uno de los pasos más importantes de nuestra vida y es importante realizar la compra con precaución. En este artículo te explicamos cómo saber si una vivienda tiene cargas y qué pasos seguir para garantizar una compra segura.
¿Qué es una carga de una vivienda?
Una carga es cualquier derecho o limitación que afecte la propiedad de una vivienda y que pueda dificultar o restringir su uso o transmisión.
Por ejemplo, imagina el siguiente caso:
Raquel solicitó un préstamo para su tienda y debido a problemas financieros, tuvo que cerrar el negocio y no pudo seguir pagando. El banco inició un procedimiento para cobrar la deuda y se decretó el embargo de sus bienes. Ella tiene una casa en Barcelona y se ha anotado un embargo en esa casa en el Registro de la Propiedad. Para poder saldar la deuda, Raquel decide vender la casa y debe cancelar antes el embargo para poder transmitir la casa libre de cargas, porque, en caso contrario, el comprador asumiría la carga.
Por lo tanto, una carga es una deuda, un derecho a favor de un tercero o una limitación que tiene la casa y que impide que el comprador pueda utilizarla libremente.
Saber si una vivienda tiene cargas es fundamental, ya que esto puede cambiar por completo el precio y las condiciones de la compra.
Principales tipos de cargas que pueden afectar una vivienda
Las cargas de una vivienda más habituales son las siguientes:
– Hipoteca. Es muy común que el vendedor tenga la casa hipotecada por haber solicitado un préstamo con garantía hipotecaria para adquirir la vivienda y aún no lo ha pagado en su totalidad. En algunos casos, puede ocurrir que la hipoteca esté totalmente pagada, pero siga apareciendo en el Registro. En estos supuestos es aconsejable:
1. Que el propietario solicite un certificado de no deuda al banco.
2. Que se cancele registralmente la hipoteca por el vendedor o que se retenga del precio el importe necesario para que el comprador realice la gestión.
– Embargos. Si el vendedor tiene una deuda que ha sido reclamada judicialmente y se ha decretado un embargo de bienes, la propiedad puede estar embargada. Los embargos suelen provenir de deudas con bancos, administraciones públicas (Hacienda o la Seguridad Social) o incluso particulares.
– Servidumbres. Este tipo de carga otorga a un tercero determinados derechos sobre la vivienda, como el derecho de paso o el uso de ciertas instalaciones.
– Derechos de usufructo. Si la vivienda tiene un usufructuario, esta persona tiene derecho a utilizar o a “recibir los frutos” (por ejemplo, las rentas derivadas de un arrendamiento).
– Arrendamientos. Si la vivienda está arrendada, el comprador deberá respetar el contrato de arrendamiento vigente y verificar el derecho de tanteo y retracto del inquilino.
– Afecciones fiscales. Son las derivadas de impuestos como la plusvalía municipal, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Suelen aparecer en todas las fincas y simplemente quieren decir que la finca responde del pago de estos impuestos.
¿Dónde se pide información sobre las cargas de una vivienda?
Para obtener información fiable se debe solicitar en el Registro de la Propiedad. Este organismo es el encargado de inscribir y dar publicidad a la información sobre los inmuebles. Cualquier persona, con un interés legítimo, puede solicitar información sobre la vivienda.
En concreto, se pueden pedir varios tipos de informaciones:
– Una nota simple. Es el documento que contiene la información básica de una vivienda: ubicación, superficie, distribución, titularidad y cargas. Se puede solicitar de manera presencial o a través de Internet.
– Una certificación de dominio y cargas. Es un documento público firmado por el Registrador de la Propiedad que da fe del contenido del registro y que tiene eficacia frente a todos: es decir, sirve para acreditar el contenido relativo a una finca que conste en el registro.
El coste de una nota simple está entre los 3 y 9 euros, y la mayoría de las veces se puede obtener en un plazo de 24 a 48 horas. El certificado tiene un coste superior, pero aporta una garantía jurídica sobre la exactitud de la información aportada y puede servir de prueba en un procedimiento judicial.
¿Se puede solicitar más información en otros lugares?
Junto con la información del registro, se pueden pedir datos a:
– La comunidad de propietarios en la que se ubica el inmueble. Se deberá solicitar un certificado de estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad.
– Las empresas de suministros. También se puede pedir información a las empresas suministradores de agua, electricidad o gas para saber que todos los recibos están pagados.
– Propietario. Se le puede pedir el justificante de pago de los impuestos como el IBI de los últimos años. Si hay algún recibo sin pagar, el vendedor deberá abonarlo antes de la compra.
¿Cómo saber si una casa está embargada por Internet?
Debido a las herramientas digitales que existen en la actualidad es posible saber si una casa está embargada por Internet, porque no es necesario ir en persona al Registro de la Propiedad.
Hay dos formas de obtener esta información online:
1. Consulta a través del Registro de la Propiedad. Como hemos mencionado anteriormente, se puede solicitar una nota simple o un certificado de dominio y cargas a través de la web del Registro.
2. Consulta en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Los embargos se publican en el BOE por lo que puedes consultar el sitio web del BOE y buscar embargos sobre la vivienda que te interesa. Solo necesitas introducir los datos del propietario o la dirección de la vivienda para saber si hay algún embargo registrado. Esta es la página oficial del Boletín Oficial del Estado: https://www.boe.es/
¿Se puede comprar un piso con cargas?
La respuesta es que sí, pero se debe tener claro lo siguiente:
– Si no se cancelan las cargas antes de la venta, esas cargas se transmitirán al nuevo propietario.
– Si hay una hipoteca y no se cancela antes de la venta, se pueden hacer varias cosas:
1. Que se subrogue el comprador en la hipoteca con la autorización del banco.
2. Que se retenga del precio el importe de la parte de la hipoteca que quede por pagar más los gastos de esa cancelación.
– Puede ocurrir que el inmueble se compre como inversión con un inquilino. En este caso se hace constar en la escritura de compraventa la existencia del contrato de arrendamiento y que el comprador pasará a ser el nuevo arrendador.
Sin embargo, es muy importante verificar que el inquilino haya renunciado expresamente al derecho de tanteo y retracto regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La renuncia expresa puede aparecer en el contrato o se puede elaborar un documento firmado por el arrendatario.
Por lo tanto, antes de comprar una vivienda, es fundamental asegurarse de que está libre de cargas que puedan afectar su valor o a la capacidad del comprador de disponer de ella o de disfrutarla. Si tienes dudas, contacta con nosotros y te ayudaremos con todas las gestiones.
