Pagar el alquiler se ha convertido en un reto para los inquilinos que, en muchas provincias españolas, destinan más del 35% de su salario a pagar la renta (el límite aconsejado es del 30%) según un estudio del Observatorio del Alquiler y Fotocasa. En Guipúzcoa y Baleares un inquilino tiene que invertir un 39% de su salario en arrendar una vivienda. En Barcelona el porcentaje es del 38%. La pregunta clave ahora que comienza el 2025 es cómo afectará la subida del IPC en los alquileres en 2025. Analizamos el tema a continuación.
¿Qué es el IPC y cómo afecta a los alquileres de vivienda?
El Índice de Precios al Consumo es un indicador que mide la evolución de los precios de bienes y servicios en un periodo de tiempo determinado. Este índice se calcula y se publica de forma mensual por el Instituto Nacional de Estadística.
Cuando se produce un incremento del IPC quiere decir que ha habido un aumento generalizado de precios y que el coste de la vida, en general, también ha aumentado.
Durante muchos años el IPC ha sido el índice que se aplicaba cuando se revisaba la renta de alquiler, de forma que se adaptaba a la realidad económica de cada momento. Sin embargo, con la voluntad de limitar los aumentos excesivos de los precios de alquiler, durante los últimos años se han realizado diversas reformas y se han aprobado varias leyes para evitar el encarecimiento del alquiler de viviendas.
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2025?
En 2023 la Ley por el derecho a la vivienda modificó varios artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y estableció que el Instituto Nacional de Estadística (INE) debería definir el índice de referencia para la revisión de la renta para evitar aumentos desproporcionados en los contratos de alquiler.
Para cumplir con la ley el INE publicó el 2 de enero de 2025 el índice que es del 2,20%. Puedes ver la publicación en este enlace.
El nuevo índice se calcula en base al valor mínimo de:
-La tasa de variación anual media ajustada.
-La tasa de variación anual de la inflación subyacente.
-La tasa de variación anual media ajustada. Que se define en base a dos parámetros: una referencia que propone la Dirección General de Política Económica y una referencia definida por la Dirección General de Vivienda y la Dirección de Política Económica.
¿A qué contratos se aplica el nuevo índice de actualización?
El índice se aplica a los contratos de vivienda firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de vivienda. Este índice se publicará por el INE de forma mensual y se aplicará a los contratos que se tengan que actualizar a lo largo de este año.
Si el contrato de alquiler se firmó con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (24 de mayo de 2023) la renta se aplicará el IPC que en noviembre fue del 2,4%.
Ejemplo de aplicación de la revisión de la renta en 2025
Para que quede más claro, vemos un ejemplo a continuación:
Juan tiene una vivienda alquilada en Barcelona. El contrato se firmó el 1 de febrero de 2024 y la renta que se paga es de 1.200 euros al mes. Este año se cumple un año de contrato y las partes pactaron que la renta se revisaría cada con una periodicidad anual. Por aplicación del índice de referencia de arrendamientos de vivienda publicado por el INE la nueva renta será de 1.226,40 € al mes.
Si el contrato se hubiera firmado antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y se aplicara el IPC la nueva renta sería de 1.228,80%.
Para calcular la subida del alquiler puedes acceder a la calculadora que ha puesto a disposición el Ministerio de Vivienda.
¿Cuándo se puede subir el IPC al inquilino?
Por aplicación del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la renta solo se puede actualizar por el arrendador o el arrendatario cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato, según lo acordado por las partes. Si no han acordado nada al respecto, no se aplica la actualización de la renta.
Si no se ha pactado un mecanismo de actualización se aplicará la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, con el límite de la variación del IPC.
Hasta ahora se había limitado el incremento máximo anual del alquiler al 3% en 2024, y este año el límite es del 2,20%, insistimos: para los contratos de alquiler firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.
¿Cómo se notifica la subida?
La subida de renta se puede exigir al inquilino a partir del mes siguiente al que se le notifique dicha subida. La notificación se debe realizar de la siguiente forma:
-Por escrito con una antelación de 30 días. Se puede utilizar, por ejemplo, el correo certificado o el burofax con acuse de recibo y certificado de texto.
-Debe incluir el porcentaje que se haya aplicado para la actualización.
-Si el arrendatario lo pide, también se debe incluir la certificación del INE.
-La notificación se puede hacer en el recibo de la renta.
¿Qué efectos tiene en el mercado de alquiler la limitación de la subida de la renta?
La intención de la Ley de Vivienda era limitar el crecimiento excesivo de la renta de las viviendas en España para garantizar el derecho a la vivienda. Sin embargo, según datos de idealista.com, las consecuencias están siendo diferentes:
–Una parte importante de la oferta de viviendas se ha desplazado al alquiler de temporada. Por ejemplo, en ciudades como Barcelona o San Sebastián las viviendas de alquiler de temporada alcanzan un 30% del total de viviendas en alquiler, con un aumento interanual del 56%.
-Como consecuencia de lo anterior, la oferta de viviendas permanentes se redujo en un 15%.
–Los precios de los alquileres siguen aumentando. En 2024 el aumento fue del 11,5%. En las grandes ciudades como Barcelona y Madrid, el incremento es superior: 13,9% y 15,3% respectivamente.
Como consecuencia de lo anterior, alquilar una vivienda en España es cada vez más caro y más difícil porque se ha reducido la oferta, por lo que el esfuerzo económico que hay que hacer es siempre mayor de año en año.
Consejos para inquilinos y propietarios frente a la actualización de la renta
Si se debe actualizar la renta del contrato de alquiler de vivienda que tienes como inquilino o propietario este año, te damos algunos consejos:
Si eres el arrendador:
-Revisa el contrato firmado y la cláusula relativa a la revisión de la renta.
-Comprueba los índices publicados por el INE.
-Analiza la normativa aplicable.
-Mantén una comunicación abierta y transparente con el inquilino.
-Si tienes dudas, consulta con un abogado experto en derecho inmobiliario.
Si eres inquilino:
-Analiza el contrato que firmaste y la normativa aplicable.
-Solicita la justificación de la revisión de la renta.
-Si no lo tienes claro, solicita ayuda a un abogado experto.
-También es importante que tengas una comunicación adecuada con el propietario para evitar conflictos.
En definitiva, la subida de los alquileres en 2025 estará limitada, pero no impedirá que continúe la escalada que están teniendo los precios durante los últimos años.
Si necesitas ayuda para alquilar tu vivienda o para encontrar una vivienda en alquiler contacta con nosotros para que te asesoremos.
