Si eres una empresa inmobiliaria que compra para rehabilitar o un gran tenedor esto te interesa: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) aumenta en Cataluña para algunos supuestos de compraventa.
Las medidas entran en vigor el 27 de junio si el Parlamento de Cataluña refrenda el decreto y los expertos del sector inmobiliario ya están avisando de los efectos que pueden tener estos cambios.
Así es como va a subir el ITP en Cataluña
Las nuevas medidas, que suponen la subida del ITP, pendientes de refrendo por el Parlamento de Cataluña, son las siguientes:
- – Se aprueban nuevos tramos del ITP en Cataluña: las compraventas por un valor de hasta 600.000 euros mantienen el tipo del 10%. Las compraventas con un valor entre 600.000 euros y 900.000 euros se verán gravadas con un 11% de ITP, aquellas comprendidas entre 900.000 euros y 1.500.000 aplicarán un tipo del 12%, y las que superen 1.500.000 euros tributan por un 13%.
- – Los grandes tenedores que hasta ahora tributaban al 10% al comprar, verán aumentadas la tributación al 20%. Se considera gran tenedor a aquella persona física o jurídica con más de 10 inmuebles de uso residencial, o con una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial, o a una persona física o jurídica que tenga al menos 5 inmuebles en zonas declaradas como mercado residencial tensionado.
- – En el caso de que se vendan edificios completos, tengan o no división horizontal, se aplica también un 20%.
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– El tipo del 20% no se aplica en varios casos:
- o Cuando el adquirente sea una entidad sin ánimo de lucro.
- o Cuando el inmueble se destine a una finalidad social.
- o Cuando el comprador sea una persona física, el inmueble tenga un máximo de 5 viviendas y éstas se destinen a ser la residencia principal del comprador y sus familiares directos durante al menos 3 años.
- – Se va a eliminar la bonificación del 70% en la cuota del impuesto que beneficiaba a las empresas inmobiliarias que compraban inmuebles para rehabilitarlos y venderlos en un plazo inferior a 3 años.
La modificación en el AJD: el aumento del tipo en caso de renuncia a la exención de IVA
Este impuesto tiene otro hecho imponible que son los actos jurídicos documentados (AJD) y la nueva regulación establece una nueva cuota para las transmisiones de inmuebles en el caso en que se renuncie a la exención de IVA, que pasará del 2,5% al 3,5%.
La compraventa de inmuebles puede estar sujeta al IVA o al ITP. Por lo general, las compraventas de inmuebles de segunda mano son operaciones exentas de IVA y que tributan por ITP. Si se compra en condición de profesional o empresario, hay una gran diferencia, porque el IVA se puede deducir y el ITP no. Para que se pueda renunciar a la exención de IVA y tributar por IVA se deben cumplir varias condiciones:
- – Que el vendedor sea sujeto pasivo del IVA.
- – Que el comprador tenga derecho a la deducción total o parcial del IVA.
- – Que el vendedor comunique de forma fehaciente al comprador que renuncia a la exención de IVA antes o en el momento de la entrega del bien.
- – Que el comprador comunique de forma fehaciente al vendedor que es sujeto pasivo de IVA y que tiene derecho a la deducción.
En la práctica, estas dos últimas declaraciones se suelen incluir en la propia escritura de compraventa ante notario, a la que se adjunta la factura de la operación. Con la renuncia a la exención se produce lo que se llama la inversión del sujeto pasivo, esto significa que en lugar de ser el vendedor el encargado de recaudar y liquidar el IVA a Hacienda, será el comprador quien lo haga. En estos casos, tal y como hemos visto, se aplica un AJD del 3.5%.
¿Cuándo entran en vigor los cambios?
Todos los cambios que hemos visto entran en vigor 3 meses después de la publicación de la norma en el boletín oficial, por lo tanto, el 27 de junio, salvo la eliminación de la bonificación del 70% en el ITP para las empresas inmobiliarias que ya está en vigor.
¿Qué efectos puede tener la subida del ITP en Cataluña?
Todas estas medidas suponen un replanteamiento de estrategia para los inversores, porque los costes fiscales se incrementan, pero también aumenta la necesidad de invertir en inmuebles con un potencial de revalorización en el mercado y con características que se estén solicitando por los compradores, por ejemplo, la sostenibilidad.
En general, los actores del sector inmobiliario como los asesores o los abogados entienden que la subida del ITP en Cataluña puede tener los siguientes efectos:
- – La desincentivación de la inversión inmobiliaria debido al aumento de los impuestos, sobre todo en el caso de viviendas de lujo. Actualmente, se detecta un aumento progresivo de la inversión por parte de extranjeros, por ejemplo, que ha pasado del 6,11% de las compraventas en 2022 al 8,52% en 2024. Esta tendencia podría cambiar con las nuevas medidas fiscales.
- – La reducción de las inversiones en viviendas usadas que superen los 600.000 euros. Según datos de idealista.com, en la ciudad de Barcelona casi un 40% de las viviendas que están a la venta superan los 600.000 euros y en la provincia hay cerca de 10.000 viviendas que superan ese límite. Por ejemplo, según datos del Ayuntamiento de Barcelona, en barrios como Sarrià-Sant Gervasi el precio medio de una vivienda es de 750.600 euros y de 1.000.000 de euros en casos de vivienda de obra nueva. En Eixample los precios alcanzan los 788.700 euros.
- – La disminución de las compraventas de edificios de carácter residencial para su posterior rehabilitación para la venta o alquiler. Esto producirá una bajada de la oferta disponible, tanto en venta como en alquiler, lo que afectará a la fuerte demanda que existe.
Por otro lado, también se espera que se produzca un aumento de las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano que vayan a quedar afectadas por estos cambios, antes de que las medidas entre en vigor, para aprovechar tipos más bajos del ITP.
Otras medidas que afectan al mercado inmobiliario catalán
Junto a las medidas que hemos visto anteriormente también se han implantado otras que favorecen la adquisición de vivienda por los jóvenes. De hecho, se ha elevado de 32 a 35 años la edad para poder aplicar el tipo de reducido del 5% en la adquisición de vivienda. Este tipo también se aplica en el caso de víctimas de violencia machista.
Por otro lado, también se ha aumentado la tasa turística de forma que en Barcelona el importe oscilará entre 2 y 7 euros por persona y noche, y en el resto de Cataluña entre 1,2 y 6 euros por persona y noche. Estos datos son importantes porque se estima que cerca del 25% de la recaudación que se realice se invertirá en políticas de vivienda.
En definitiva, se trata de cambios que tendrán efectos en el mercado inmobiliario catalán y hay que esperar para verificar qué tipos de cambios serán y cómo afectarán a la compraventa por particulares e inversores.
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