Comprar una casa és una inversió molt important, potser la més elevada de la teva vida, i pot passar que apareguin vicis ocults o defectes després de la compra. En aquest post t’expliquem què són els vicis ocults, com detectar-los, quines precaucions pots prendre abans de comprar, de quina manera reclamar al venedor o què fer si et reclamen com a venedor.
Què són els vicis ocults?
Els vicis ocults són defectes que no es veuen i que poden arribar a afectar greument un habitatge. Per exemple: defectes estructurals, filtracions d’aigua, sistema elèctric insegur o problemes greus en l’aïllament tèrmic.
Perquè es consideri un vici ocult ha de complir tres condicions:
– Ser greu, és a dir, ha d’afectar de manera significativa l’habitatge fins al punt que no es pugui utilitzar o se’n redueixi el valor.
– El vici o defecte no pot ser evident. El comprador no el pot detectar abans de la compra amb una inspecció normal.
– Ha de existir abans de la compravenda, encara que es pugui descobrir posteriorment.
Es poden detectar abans de la compravenda?
No són defectes visibles i és necessari que un expert (arquitecte o tècnic) inspeccioni l’habitatge per detectar aquest tipus de problemes. Per tant, és aconsellable que visitis l’habitatge abans de comprar i facis totes les comprovacions, i que t’acompanyi un tècnic que analitzi l’estat de l’immoble.
Vicis ocults en habitatge d’obra nova i en habitatge de segona mà
Els vicis ocults respecte als habitatges de segona mà es regulen als articles 1.484 i següents del Codi Civil que estableix el següent:
– El venedor ha de respondre davant dels defectes ocults de la cosa venuda si la fan impròpia per al seu ús o en redueixen el valor de tal manera que el comprador no l’hauria comprat si ho hagués sabut.
– El comprador pot optar entre:
º Desistir del contracte i que li siguin pagades les despeses.
º Rebaixar el preu.
º Si el venedor coneixia els defectes i no els va manifestar, el comprador podrà sol·licitar una indemnització per danys i perjudicis si opta per la rescissió.
– El termini de reclamació és de 6 mesos des del lliurament de la cosa.
En el cas d’un habitatge d’obra nova s’aplica la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE) que estableix diversos terminis segons el tipus de defecte:
– Si es tracta de defectes d’acabat, el termini és d’un any.
– Si es tracta de problemes d’habitabilitat, tres anys.
– Si són problemes estructurals, el termini és de deu anys.
Procés per a reclamar per vicis ocults
El primer que has de considerar és que és necessari un informe pericial que determini:
– Quins vicis ocults existeixen.
– Quina n’és la causa.
– Com es poden reparar.
– Quin cost té la reparació.
A continuació, es pot iniciar un procés per intentar arribar a una solució amistosa amb el venedor. Per això hauràs de recopilar proves (a més de l’informe pericial) com fotos, vídeos o factures de reparacions.
El pas següent consisteix a posar-te en contacte amb el venedor i parlar sobre la situació. En aquests casos és important que busquis l’assessorament d’un advocat expert en reclamacions per vicis ocults en habitatges. Si no s’aconsegueix arribar a un acord, és recomanable que enviïs un burofax al venedor, amb justificant de recepció i certificat de contingut, en què reclamis la reparació, estableixis un termini i indiquis que si no es compleix et reserves el dret d’exercir les accions judicials corresponents.
Si el venedor no fa res, s’haurà d’interposar una demanda per vicis ocults i reclamar la reparació, la resolució del contracte o una indemnització.
Val la pena denunciar per vicis ocults en un habitatge?
És una pregunta difícil de respondre perquè dependrà de diversos factors:
– La gravetat del defecte. Com vèiem abans, ha de tractar-se d’un defecte que realment afecti l’habitabilitat de l’habitatge.
– El cost de la reparació. Si és elevat (ho sabràs amb l’informe pericial) valdrà la pena reclamar.
– Les proves de què es disposi. L’informe pericial és la prova més important i ha d’estar molt ben fet perquè la reclamació tingui èxit. A més, hi ha d’haver fotografies, vídeos i testimonis que donin suport a la reclamació.
Un altre element que s’ha de considerar és que els procediments judicials solen ser llargs i costosos, per la qual cosa hauràs de consultar diversos costos abans de prendre una decisió:
– Honoraris dels advocats que dirigeixin el procediment.
– Honoraris del procurador que et representi.
– Cost de l’informe pericial.
Què fer si el comprador et reclama per vicis ocults?
Pot passar que venguis un habitatge de la teva propietat i el comprador detecti un defecte greu a la casa que desconeixies i et vulgui reclamar per vicis ocults.
Alguns consells importants que pots seguir són els següents:
– Llegeix el contracte de compravenda o l’escriptura que hagis signat per veure si existeix alguna limitació de la teva responsabilitat per vicis ocults a l’habitatge.
– Demana al comprador un informe tècnic en què s’acrediti l’existència del vici ocult i la seva causa.
– Analitza l’informe amb un tècnic i amb un advocat de confiança per veure si realment es tracta d’un vici ocult i compleix amb els requisits legals.
– Recull informació que demostri que el defecte no existeix, que no és greu o que el desconeixies.
– Intenta arribar a una solució amistosa. És important per evitar un judici llarg i amb costos elevats. Parla amb el comprador i, si efectivament existeix aquest defecte, col·labora amb ell per esbrinar-ne l’origen i quantificar la reparació.
– Si no és possible un pacte i reps una demanda, és important que dirigeixi el procediment un advocat expert en aquest tipus de casos que et pugui assessorar. No oblidis que es pot arribar a un acord en qualsevol moment amb l’altra part.
Per què és necessari un assessorament legal en aquests casos?
Les reclamacions per defectes en la construcció o vicis ocults són molt tècniques i requereixen l’ajuda d’advocats experts i de pèrits que hagin participat en aquest tipus de casos.
Un advocat t’ajudarà a:
– Analitzar el cas i veure si la reclamació és viable.
– Contactar amb un pèrit expert que avali els danys, les causes i les conseqüències.
– Redactar i enviar una reclamació extrajudicial per interrompre la prescripció de les accions de reclamació.
– Negociar amb l’altra part defensant els teus interessos i intentant arribar a un acord satisfactori per a ambdues parts per evitar un judici.
– Dirigir el procediment judicial: elaborar la demanda, preparar les proves, assistir al judici i interposar recursos si fos necessari.
En definitiva, es tracta de processos complexos en què és molt important analitzar si és possible reclamar en el cas concret i si val la pena considerant els costos i els terminis. Contacta amb el nostre equip d’assessors si necessites ajuda amb la venda o amb la compra del teu habitatge i t’ajudaran a realitzar totes les inspeccions necessàries per evitar casos de reclamacions per vicis o defectes ocults.
