Saps que la fiança legal d’un lloguer d’habitatge equival a un mes de renda o que el contracte es pot prorrogar fins als 5 o 7 anys? Si tens un habitatge i vols llogar-la o ets un inquilí buscant una casa, és molt important que coneguis el contingut de la Llei d’Arrendaments Urbans. T’ho expliquem amb més detall en aquest article.
A quins immobles s’aplica la Llei d’Arrendaments Urbans?
La llei d’arrendaments urbans s’aplica als arrendaments de finques urbanes que es destinin a habitatge o a usos diferents del d’habitatge. En concret es considera arrendament d’habitatge aquell que recau sobre una edificació habitable el destí de la qual és satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’inquilí.
La llei no s’aplica a aquells habitatges la superfície dels quals sigui superior a 300 metres quadrats o amb una renda inicial que excedeixi de 5,5 vegades el salari mínim interprofessional en el còmput anual.
D’altra banda, els arrendaments d’habitatges es regiran pels pactes, clàusules i condicions que estableixin les parts en el marc del que s’estableix pel títol II de la llei i pel Codi Civil de manera supletòria.
Quina durada tenen els contractes de lloguer d’habitatge?
La durada del contracte s’estableix en l’article 9 de la llei d’arrendaments urbans que estableix que serà lliurement pactada per les parts i que si és inferior a 5 anys o a 7 anys (en el cas d’arrendadors persona jurídica), es prorrogarà per terminis anuals fins a aconseguir la durada mínima de 5 anys o de 7, tret que l’arrendatari comuniqui, amb 30 dies d’antelació com a mínim, respecte a la data de finalització del contracte de qualsevol de les seves pròrrogues, la seva voluntat de no de renovar.
En el cas en el qual al contracte no s’estableixi un termini de durada, es considerarà que aquesta és d’1 any i l’inquilí tindrà els drets de pròrroga que hem vist en l’apartat anterior.
Una vegada transcorreguts 5 o 7 anys de durada, si l’arrendadora és persona jurídica, el contracte es prorrogarà per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys tret que l’arrendatari comuniqui a l’arrendador amb un mes d’antelació la seva voluntat de no renovar el contracte. El termini de preavís, en aquests casos, per a l’arrendador que no vulgui aplicar la pròrroga és de quatre mesos.
Per tant, els contractes d’arrendament d’habitatge no són indefinits com passava amb la llei d’arrendaments urbans de 1964, sinó que la seva durada màxima és de 5 anys més 3 de pròrroga en el cas d’arrendadors que siguin persones físiques.
L’inquilí pot desistir del contracte?
L’article 11 de la llei d’arrendaments urbans regula el desistiment per part de l’inquilí una vegada hagin transcorregut 6 mesos de durada del contracte i sempre que el comuniqui a l’arrendador amb una antelació mínima de 30 dies. En aquests casos, les parts podran pactar en el contracte que en el supòsit de desistiment l’inquilí hagi d’indemnitzar a l’arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de renda per cada any de contracte que quedi per complir.
Com s’estableix i es revisa la renda?
Sobre la base de la regulació de la llei, l’arrendador i l’arrendatari poden pactar lliurement la renda. El pagament de la renda serà mensual i haurà de realitzar-se dins dels 7 primers dies de cada mes.
La renda podrà ser revisada de manera anual per l’arrendador o per l’arrendatari en funció del que hagin pactat en el contracte. Si no han pactat res no s’aplica actualització de la renda.
Si les parts han pactat l’actualització, però no el mecanisme per a realitzar-la, s’aplicarà l’índex de garantia de competitivitat.
Quines garanties es poden sol·licitar?
Per tal de garantir el compliment del contracte de lloguer, és obligatori que l’arrendatari lliuri a l’arrendador un mes de renda en concepte de fiança en el cas de l’arrendament d’habitatges. L’arrendador pot sol·licitar a l’inquilí una garantia addicional com un aval bancari, un dipòsit en garantia o un aval personal.
Quines són les obligacions de l’arrendador i de l’arrendatari?
Les principals obligacions de les parts en el contracte de lloguer d’habitatge són les següents:
- Per a l’arrendador. Realitzar totes les reparacions que siguin necessàries per a conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat de manera que serveixi per a l’ús pactat tret que es tracti d’una deterioració la reparació de la qual sigui imputable a l’inquilí.
- Per a l’arrendatari. Realitzar petites reparacions en l’habitatge degudes a l’ús de la mateixa i el pagament de la renda. A més, l’arrendatari no pot realitzar sense el consentiment per escrit de l’arrendador obres que modifiquin la configuració de l’habitatge o els seus accessoris (garatges o trasters, per exemple).
Què és el dret de tanteig i retracte?
En cas de venda de l’habitatge arrendat l’inquilí tindrà el denominat dret d’adquisició preferent que es desdoblega en dos drets: el dret de tanteig i el dret de retracte. No obstant això, les parts podran pactar en el contracte que l’inquilí renuncia al dret de tanteig i retracte de manera expressa.
Què ocorre en cas d’incompliment?
Si una de les parts del contracte de lloguer incompleix algunes de les obligacions contingudes en el contracte, l’altra part tindrà dret a exigir el compliment o promoure la resolució del citat contracte. En el cas de l’arrendador, tindrà dret a resoldre el contracte en el cas de:
- Impagament de la renda o de qualsevol de les quantitats que correspon pagar a l’inquilí.
- Falta de pagament de la fiança o de la seva actualització.
- Subarrendament o cessió consentits.
- Realització d’obres no consentides per l’arrendador
- Realització d’activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites en l’habitatge.
- Quan l’habitatge deixi d’estar destinada a satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’inquilí.
L’arrendatari, per part seva, podrà resoldre el contracte de lloguer en els següents casos:
- Quan l’arrendador no realitzi les reparacions necessàries per a mantenir l’habitatge en condicions d’habitabilitat.
- Quan es produeixi una pertorbació que realitzi l’arrendador en la utilització de l’habitatge.
D’altra banda, l’arrendament s’extingirà per la pèrdua de la finca arrendada per causa no imputable a l’arrendador o per la declaració ferma de ruïna que acordi una autoritat competent.
La LAU regula l’assegurança de la llar?
La llei no es refereix en cap cas a l’assegurança de la llar pel que no és obligatori que l’arrendatari el contracti, però si és recomanable.
D’altra banda, l’arrendador podrà tenir una assegurança relativa al continent de l’habitatge per a cobrir determinats danys.
En definitiva, la llei d’arrendaments urbans és la que regula l’arrendament d’habitatge i és fonamental conèixer-la tant per als propietaris com per als futurs inquilins. Si necessites ajuda per al lloguer de la teva casa, posa’t en contacte amb nosaltres. Som assessors immobiliaris experts i t’ajudarem i assessorarem en tot el procés.
