Vols vendre un pis? Saps quins impostos hauràs de pagar i com estalviar? En aquest post responem als teus dubtes i t’expliquem els impostos que has de pagar per la venda d’un habitatge.
Segons el Barcelona Market Report elaborat per Proddigia, a Barcelona es va produir un augment del 39,98% en el nombre de compravendes el 2021. Aquest increment es va deure a diversos factors com:
-L’ajornament de les operacions fins a l’acabament de l’estat d’alarma.
-L’augment de la capacitat d’estalvi de les famílies.
-Els tipus d’interès reduïts de les hipoteques.
-Els canvis en les necessitats i les preferències dels compradors.
Però quan es ven un pis, cal fer front a una sèrie de impost relacionats amb la venda de l’habitatge. Conèixer aquests impostos farà que puguis planificar millor el pagament i reduir, tant com sigui possible, la càrrega fiscal.
Quant s’ha de pagar a Hisenda per vendre un habitatge?
Valorar els impostos que s’han de pagar per la venda d’un habitatge suposarà que analitzeu si és rendible o no vendre’l i si és el millor moment per a la venda. És fonamental que abans de prendre una decisió, t’informis amb un assessor fiscal expert sobre els impostos a pagar, qui és l’obligat al pagament, els terminis per fer els pagaments i la manera d’ajornar o reduir la tributació.
Els impostos a pagar per la venda d’un habitatge són els següents:
IRPF pel guany patrimonial
En el cas que el venedor sigui una persona física, haurà d’incloure a la declaració de la renda el guany o pèrdua patrimonial que hagi tingut amb la compravenda. Pel que fa a l’IRPF, cal considerar diversos aspectes:
-El guany patrimonial s’obtindrà segons la diferència entre el valor de transmissió i el valor d’adquisició.
-És possible deduir una sèrie de despeses i tributs com els honoraris d’agents immobiliaris que hagin intervingut en l’operació, la plusvàlua municipal o les despeses de cancel·lació registral d’una hipoteca.
-Caldrà aplicar una sèrie de trams que són els següents: Si el guany patrimonial és de menys de 6.000 euros, el percentatge aplicable és del 19%.
Si el guany patrimonial és entre 6.000 euros i 50.000 euros, el percentatge és del 21%.
Si el guany patrimonial es troba entre 50.00 i 200.000 euros, s’aplicarà un 23%.
En cas que el guany patrimonial sigui més gran de 200.000 euros, s’aplica un 26%.
Pot ser que no obtinguis un guany patrimonial sinó una pèrdua. En aquest supòsit no hauràs de tributar a l’IRPF, però hauràs d’incloure la pèrdua a la declaració de la renda, ja que es podrà compensar amb els guanys que hagin declarat.
El termini per presentar la declaració de la renda corresponent a l’any 2021, finalitza el 30 de juny del 2022.
Plusvàlua municipal
La plusvàlua municipal o impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU) és un impost municipal de caràcter directe que grava la plusvàlua que s’obté amb la venda d’un habitatge. Aquests són els elements que és important conèixer en relació amb la plusvàlua:
-Per calcular la base imponible d’aquest impost es pot utilitzar un mètode objectiu pel qual es multiplica el valor cadastral del sòl en el moment de la venda del pis pels quals eficients fixats pels ajuntaments (al cas de Barcelona, el percentatge que cal aplicar és del 30%). També es pot utilitzar el valor real de l’immoble a la transacció.
–En cas que el terreny no hagi experimentat un augment de valor, el Tribunal Constitucional ha determinat que no es paga la plusvàlua municipal.
-El termini per pagar l’impost és de 30 dies hàbils. Això no obstant, aquest termini pot variar d’un municipi a un altre, per la qual cosa hauràs de verificar-lo quan facis la transacció.
-El pagament de l’impost es pot fer de manera presencial a través de les oficines municipals o telemàticament.
IBI
L’impost sobre béns immobles o IBI és també un impost municipal que ha de pagar la persona que sigui propietària d’un immoble a 1 de gener de cada any. Per tant, si vens un pis el 4 d’abril, l’IBI d’aquell any l’hauràs d’abonar com a propietari.
Tot i això, és possible pactar a l’escriptura de compravenda el prorrateig de l’IBI de manera que el comprador i el venedor paguin la part que correspongui en funció del temps que hagin estat propietaris durant l’any en què es produeix la venda. Per tant, en cas que hem vist, el venedor pagaria l’IBI fins al 4 d’abril i el comprador pagaria des del 5 d’abril al 31 de desembre.
Tribut metropolità o recàrrec de l’IBI
Un altre dels impostos que sorgiran com a conseqüència de la venda d’un habitatge és l’anomenat “recàrrec d’IBI”. Es tracta d’un tribut que cal abonar en aquells municipis que es trobin a l’àrea metropolitana de Barcelona per finançar els serveis d’aquesta àrea
Com puc estalviar impostos a la venda d’un habitatge?
Ja saps quins són els impostos a pagar per la venda d’un habitatge, però et preguntaràs: hi ha alguna manera d’estalviar o de pagar menys impostos? Es pot ajornar o fraccionar el pagament?
Aquests són els aspectes que hauràs de considerar:
–Reinversió en un nou habitatge habitual. És força freqüent que el venedor d’un habitatge utilitzi els diners que ha obtingut de la venda per adquirir-ne un altre. vivienda habitual. En aquest cas podràs aplicar l’excepció per reinversió en habitatge habitual, per la qual cosa no hauràs de pagar a l’IRPF per la plusvàlua que hagis obtingut.
–Persona més gran de 65 anys que vengui el seu habitatge habitual. En cas que el venedor sigui més gran de 65 anys i vengui el seu habitatge habitual, no haurà de declarar el guany patrimonial derivat d’aquesta transmissió a l’IRPF.
–Fraccionament o ajornament de pagament.
En el cas de IRPF si el resultat de la declaració és a pagar tens l’opció de fer un pagament únic o un pagament fraccionat en dues vegades. En el segon cas, pagaràs el 60% de la quantitat quan finalitzi la campanya de la renda (aquest any, el 30 de juny) i el restant 40% al mes de novembre (aquest any, en concret, el dia 7 de novembre ). Si vols acollir-te al pagament fraccionat de la renda hauràs de marcar la casella “pagament fraccionat” en el moment de fer la declaració. També hauràs de seleccionar el mètode de pagament: domiciliació bancària, pagament electrònic (càrrec a compte, targeta de crèdit o dèbit o banca electrònica) o pagament presencial a una entitat bancària.
En alguns municipis és possible fraccionar o ajornar el pagament de la plusvalidesa municipal, però a Barcelona no es pot en el cas de transmissions oneroses (compravendes).
Altres despeses que podrà o haurà d’assumir el venedor
A més dels impostos que hem detallat anteriorment, com a venedor hauràs de fer front a una sèrie de despeses derivades de la compravenda com són les següents.
–Despeses de notari. Es pot pactar que les despeses de la notaria les aboni el comprador, però si a la compravenda es diu que les despeses de paguen “segons Llei” s’aplica l’article 1.455 del Codi Civil que estableix el següent:
Les despeses d’atorgament d’escriptures seran a compte del venedor, i les de la primera còpia i les altres posteriors a la venda seran a compte del comprador, llevat de pacte en contra.
–Obtenció del certificat energètic. És un document obligatori que reflecteix els aspectes energètics d’un habitatge.
–Nota simple. Si el comprador la demana, el venedor haurà d’aportar una nota simple de l’immoble perquè se’n puguin confrontar la titularitat, la superfície, les càrregues i altres característiques.
–Despeses d’assessors immobiliaris. En cas que el venedor contracti els serveis d’un assessor immobiliari per vendre el pis, haurà d’abonar els honoraris pactats si l’assessor troba un comprador.
En definitiva, com comentàvem abans, si vols vendre el teu pis és fonamental que valors la càrrega fiscal que tindràs i si hi ha alguna manera de reduir-la, així com les despeses a què hauràs de fer front, de manera que puguis analitzar si la venda és o no rendible.
