Imagina el cas següent: tres germans hereten el pis on vivia el seu pare mort. Tots accepten l?herència, però dos volen destinar el pis al lloguer i el tercer vol vendre el pis. Si esteu en aquesta situació us preguntareu: Puc vendre la meva part d’una casa heretada?, què passa si la resta dels hereus s’oposa a la venda?, quins passos he de seguir per vendre el meu part? En aquest post t’expliquem què es pot fer en aquests casos.
Heretar no és un regal, com se sol pensar en ocasions, ja que s’han de pagar impostos i assumir obligacions (hipoteques, deutes etc.) derivades de l’herència que poden fer que aquesta herència sigui un cost per a l’hereu i que vulgui vendre’l heretat (sobretot en cas d’immobles). Si s’hereta un pis entre diversos hereus es rep un percentatge intangible d’aquest pis i si els hereus no es posen d’acord sobre què fer amb el pis i un vol vendre perquè necessita els diners per fer front a les despeses de l’herència , hi haurà un conflicte que cal solucionar
Quines opcions hi ha si s’hereta part d’un habitatge?
Hi ha diverses opcions si un hereu rep una part d’un habitatge i són les següents:
a) Renunciar a l’herència.
En aquest cas, si sestudien les circumstàncies de lherència i es veu que lacceptació suposa el pagament dimpostos elevats i que lherència té molts deutes, es pot optar per la renúncia que haurà de realitzar-se en escriptura pública. En aquesta escriptura l’hereu expressa que no ho vol ser.
b) Acceptar l’herència.
En aquest cas, l’herència es pot acceptar a benefici d’inventari. De manera que serà la pròpia herència la que respongui dels deutes d’aquesta herència. O també, acceptar de manera pura i simple, per la qual cosa els hereus rebran els béns i hauran de fer front a tots els deutes i obligacions de l’herència. Si es rep una part d’un habitatge i es vol vendre, es poden fer diverses coses:
– Extingir el condomini. Una opció consisteix que l’hereu que rep una part del pis compri les altres parts del pis a la resta i s’extingeixi el condomini. Per fer-ho, evidentment, cal que tots els hereus hi estiguin d’acord. Si no s’aconsegueix posar d’acord els hereus, es pot optar per acudir a una mediació en què un tercer aliè al conflicte escolta les parts i els ajuda a assolir un pacte.
– Venda de la part del pis. En aquest cas, es ven el percentatge del pis que correspon a l’hereu a una tercera persona. Hi ha nombroses empreses al mercat especialitzades a comprar percentatges en proindivisos derivats d’herències o d’altres circumstàncies. El desavantatge d’aquesta opció és que a la venta d’una banda, el preu que s’obté és inferior al que s’obtindria quan es ven el total del pis i se’n reparteix el preu. A més, si es ven a un estrany poden sorgir conflictes entre els cohereus i entra en joc el dret de retracte regulat a l’article 1.067 del Codi civil que estableix el següent:
Si algun dels hereus vengués a un estrany el seu dret hereditari abans de la partició, tots o qualsevol dels cohereus podran subrogar-se en lloc del comprador, reemborsant-li el preu de la compra, per tal que el verifiquin en terme d’un mes, a comptar des que això se’ls faci saber.
Al Codi Civil català s’estableix el següent, en relació amb la disposició de la quota hereditària, a l’article 463.6:
1. Cada cohereu pot disposar de la seva quota hereditària.
2. En cas de compravenda o dació en pagament a favor de persona que no sigui cohereva, els altres cohereus poden exercir, en proporció a les seves quotes respectives, els drets de tempteig i retracte.
3. Els drets de tempteig i retracte s’exerceixen en el temps i la forma establerts per l’article 552-4.2.
– Demanda de divisió de la cosa comuna. Si els hereus no es posen dacord, una altra opció és que lhereu que vol vendre la seva part de la vivenda heretada interposi un procediment de divisió de la cosa comuna. En aquest cas, el jutge decideix sobre la venda de l’habitatge en una subhasta pública. Els desavantatges d‟aquesta opció són que és un procediment llarg que pot durar més d‟un any i que té un cost elevat perquè s‟han de contractar els serveis d‟un advocat i d‟un procurador, entre altres professionals. A més, el preu final de la venda pot estar per sota del preu de mercat, per la qual cosa s’obté una rendibilitat inferior.
Passos per vendre la meva part d’una casa heretada
Si heretaràs una part d’un pis i vols vendre-la pots seguir els passos següents:
Quant a l’herència. Hauràs de fer les gestions següents:
– Sol·licitar i reunir tota la documentació. Entre altres, hauràs de sol·licitar els documents següents: certificat de defunció, certificat d’actes d’última voluntat, testament i documents relatius als béns de l’herència (certificats de comptes bancaris, pòlisses d’assegurances, escriptures de béns immobles etc.).
– Accepteu l’herència. Si sobre la base del certificat dactes dúltima voluntat es deriva que hi ha testament. Se’n pot sol·licitar còpia i anar al notari amb tota la documentació perquè elabori l’escriptura d’acceptació d’herència. Si no hi ha testament el notari atorgarà unaescriptura de declaració d’hereus, en funció del que estableix la llei per als casos d’herència ab intestat. En aquest darrer cas, hauràs d’acreditar el parentiu que tinguis amb el difunt.
– Pagar els impostos. D’una banda, hauràs de pagar l’impost de successions i donacions, que pot ser diferent a cada comunitat autònoma; i, per altra banda, hauràs de pagar laplusvàlua municipal per l’immoble.
– Inscripció al registre de la propietat. A continuació, l’escriptura relativa a l’herència del pis s’haurà d’inscriure al registre de la propietat. Aquesta gestió la pot fer la notaria a través d‟una gestoria que s‟ocupi de la liquidació dels impostos i de la inscripció, a canvi del pagament d‟uns honoraris.
– Venda de la part de la vivenda. Si tots els hereus hi estan d’acord, es poden vendre l’habitatge complet. Però si no ho estan, l’hereu que ho desitgi pot vendre’n la part. L’hereu que vengui haurà de pagar l’IRPF pel guany patrimonial que obtingui i la plusvàlua municipal si s’ha produït un increment de valor del bé.
En definitiva, sí que pots vendre la teva part en una casa heretada. Però cal que coneguis cada opció i valors amb experts en dret immobiliari que t’ajudin a decidir quina és la millor alternativa per evitar conflictes i pagar menys impostos. Una consultoria immobiliària expertaet podrà ajudar a analitzar les opcions que tens. Però també a recopilar tota la documentació, mediar entre els hereus i buscar un comprador per a tot o part del pis.
