Has llogat un pis i el necessites com a vivenda per al teu fill? És força habitual tenir un habitatge llogat i que sorgeixi la necessitat de destinar-lo a l’ús per un fill o un altre familiar. En aquests casos et preguntaràs. Puc fer fora el meu llogater si necessito pis? Així que, en aquest bloc us ho expliquem tot sobre la regulació de la Llei d’Arrendaments Urbans i les obligacions que han de complir els propietaris d’habitatge.
És possible fer fora un llogater, encara que no hagi acabat el contracte?
La resposta és que sí, però s’han de donar una de les dues circumstàncies regulades a la Llei d’Arrendaments Urbans:
Incompliment de les obligacions derivades del contracte de lloguer per part de l’inquilí
L’article 27 de la Llei d’arrendaments urbans regula les causes de resolució del contracte d’arrendament. De manera general, l’arrendador el pot resoldre el contracte en cas d’incompliment per part de l’arrendatari de qualsevol de les obligacions derivades del contracte i, de manera especial, en els casos següents:
– La manca de pagament de la renda o, si escau, de qualsevol de les quantitats el pagament de les quals hagi assumit o correspongui a l’arrendatari.
– La manca de pagament de l’import de la fiança o de la seva actualització.
– El subarrendament o la cessió inconsentits.
– La realització de danys causats dolosament a la finca o d’obres no consentides per l’arrendador quan el consentiment d’aquest sigui necessari.
– Quan a l’habitatge tinguen lloc activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
– Quan l’habitatge deixi d’estar destinat de forma primordial a satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari o de qui efectivament el vingués ocupant.
Necessitat de l’habitatge per part de l’arrendador
En aquest cas s’han de complir els requisits regulats a la LAU. Els veiem amb detall a continuació.
Com recuperar l’habitatge llogat si el necessito?
Si et preguntes: Puc fer fora l’inquilí si necessito el pis? La resposta és que sí, però hauràs de complir els requisits legals.
La regulació d’aquesta possibilitat es conté a l’article 9.3 de la Llei d’Arrendaments Urbans que estableix les condicions següents:
– Que hagi transcorregut un any de durada del contracte, si l’arrendador és una persona física.
– Que al contracte consti de forma expressa la necessitat per a l’arrendador d’ocupar l’habitatge arrendat abans del transcurs de cinc anys per destinar-lo a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.
– Que es comuniqui a l’arrendatari la necessitat de l’habitatge arrendat especificant-ne la causa, amb dos mesos d’antelació respecte a la data en què es necessiti l’habitatge.
– Ocupar l’habitatge en el termini de tres mesos des de lextinció del contracte. En cas contrari, l’arrendatari podrà triar entre:
a) Recuperar l’ús i el gaudi de l’habitatge arrendat per un nou termini de cinc anys i en les mateixes condicions contractuals que tenia amb anterioritat, amb indemnització de les despeses relatives al desallotjament.
b) Ser indemnitzat amb una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any que quedés per complir fins a completar cinc anys, llevat que l’ocupació no hagués tingut lloc per causa de força major.
Com a conseqüència de l’anterior, per resoldre el contracte per necessitat de l’habitatge cal que es compleixin tots els requisits que hem vist i que es demostri aquesta necessitat.
Jurisprudència relacionada amb la necessitat d’habitatge de l’arrendador
En relació amb la regulació sobre la resolució del contracte per necessitat de l’habitatge per part de l’arrendador o els seus familiars, és interessant conèixer allò que diu la jurisprudència. Vegem, a continuació, diverses sentències:
– Sentència del Tribunal Suprem 181/10 de 18 de març del 2010.
En aquest cas es donava la raó a l’arrendador ja que l’habitatge no complia les condicions d’habitabilitat requerides.
– Sentència de l’Audiència Provincial de Guipúscoa número 89/11 del 18 de març de 2011.
En aquest cas l’audiència provincial sosté que no n’hi ha prou amb una comunicació genèrica que expressi una possibilitat futura de la necessitat sobrevinguda de l’habitatge, sinó que la causa per la qual es necessita l’habitatge ha d’aparèixer de manera expressa.
– Sentència de l´Audiència Provincial d´Albacete 6/2004.
En aquest supòsit es desestima la pretensió de l’arrendador de resoldre el contracte de lloguer per necessitat de l’habitatge.
De la jurisprudència d’aquests i altres tribunals respecte a aquest assumpte, se’n deriven diverses circumstàncies que influiran que prosperi o no la petició de resolució del contracte per necessitat de l’habitatge per a l’arrendador o els seus familiars:
– Ostentar la titularitat d’un altre habitatge per part de l’arrendador al mateix edifici.
– Inexistència d’una necessitat de l’habitatge per l’arrendador.
– No acreditar la titularitat de l’habitatge.
– Que l’inquilí hagi complert totes les obligacions derivades del contracte.
Com fer un model de carta per notificar al llogater la necessitat de resoldre el contracte per utilitzar l’habitatge per l’arrendador?
Tal com hem vist, per poder resoldre el contracte cal comunicar a l’inquilí la necessitat d’habitatge de l’arrendador. La comunicació podrà tenir el contingut següent:
– Dades de l’inquilí.
– Domicili de l’inquilí a efectes de notificacions (la finca arrendada).
– Data de la comunicació i assumpte de la mateixa: notificació de la resolució del contracte de lloguer per necessitat de l’habitatge per l’arrendador.
– Descripció de la necessitat de l’habitatge per part de l’arrendador i relació amb les clàusules del contracte on es reguli aquesta necessitat i l’article 9.3 de la Llei d’arrendaments urbans.
– Acreditació de la necessitat de l’arrendador. Per exemple, una sentència de divorci o un altre document.
– Data en què s’haurà de fer efectiu el desallotjament.
-Signatura de la carta per part de l’arrendador.
Juntament amb tot això cal recordar que la comunicació s’ha de fer amb dos mesos d’antelació i un cop transcorregut un any de durada del contracte. A més, aquesta comunicació és aconsellable que sigui fefaent pel que es podrà fer mitjançant burofax amb justificant de recepció i certificat de text.
Què passa si l’inquilí no desallotja l’habitatge en la data establerta a la comunicació?
Pot passar que es compleixin tots els requisits perquè l’arrendador pugui recuperar l’habitatge llogat per a si o per als seus familiars i l’inquilí no el desallotgi. En aquests casos, l’arrendador haurà de recopilar tota la prova relativa als fets (contracte de lloguer signat per ambdues parts, comunicacions amb l’inquilí i justificants de la necessitat de l’habitatge per a si o per als seus familiars), consultar amb un advocat expert en dret immobiliari i, si lacció pot prosperar, interposar una demanda per incompliment contractual davant els tribunals que corresponguin.
Per tant, si vols fer fora el teu inquilí perquè necessites el pis per a tu, per al teu fill o per a un altre familiar, cal que consti aquesta circumstància en el contracte, que es comuniqui de forma fefaent a l’inquilí i que compleixis tots els requisits legals.
