Necessites incloure a la teva parella o a un amic al teu contracte de lloguer i no saps com fer-ho? És habitual que una persona llogui un pis i amb el pas del temps vulgui viure amb la seva parella i afegir-la al contracte de
lloguer, per exemple. T’expliquem com
afegir a un nou inquilí al contracte de lloguer pas a pas.
Opcions si vols afegir a un nou llogater al contracte de lloguer
Hi ha diverses circumstàncies que es poden donar a l’hora d’afegir un nou llogater al contracte de lloguer. Són les següents:
–
El propietari hi està d’acord. En aquest cas, l’arrendador està conforme amb què s’afegeixi a una altra persona com a arrendatari i es pot fer un annex al contracte signat o un nou contracte de lloguer amb els dos llogaters (el nou i l’antic). En aquests supòsits, és probable que el propietari de l’habitatge sol·liciti documentació relativa a la solvència del nou llogater per evitar
inquilins morosos (contracte de treball, últimes nòmines, declaració de l’IRPF, i si el nou llogater és empresari, declaracions d’IVA, declaració de l’impost sobre societats i declaració de l’IRPF).
–
El propietari no hi està d’acord. En el cas que l’arrendador no hi estigui d’acord, es pot resoldre el contracte de lloguer. Per a això primer cal analitzar la regulació del contracte pel que fa al desistiment anticipat. En relació al desistiment, l’article 11 de la Llei d’Arrendaments Urbans estableix el següent:
L’arrendatari podrà desistir del contracte d’arrendament, una vegada hagin transcorregut almenys sis mesos, sempre que li ho comuniqui a l’arrendador amb una antelació mínima de trenta dies. Les parts podran pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, hagi l’arrendatari d’indemnitzar a l’arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l’any donaran lloc a la part proporcional de la indemnització.
Contingut de l’annex per afegir un nou llogater al contracte de lloguer
En el cas que l’arrendador accepti afegir un nou llogater al contracte de lloguer, s’haurà d’elaborar un annex al contracte signat o formalitzar un nou contracte. En el primer cas, el contingut de l’annex al contracte serà el següent:
–
Dades dels llogaters i del propietari. A l’annex hauran de figurar les dades del llogater inicial, del nou llogater i del propietari: nom, cognoms, DNI, adreça etc.
–
Expositiu. A l’expositiu de l’annex s’haurà d’explicar per què se signa l’annex. Es pot incloure el següent:
Amb data X es va signar un contracte de lloguer sobre l’habitatge siutat a X, entre X com a arrendador i X com a arrendatari.
Que l’arrendatari ha sol·licitat a l’arrendador la inclusió de Sr./Sra. X com a llogater addicional del contracte i que l’arrendador ha acceptat pel que es pacta el següent:
–
Clàusules:
Clàusula relativa a la inclusió del nou inquilí. L’objecte de l’annex és afegir al nou llogater al contracte de lloguer per la qual cosa s’haurà d’explicar la inclusió en el contracte en una clàusula. És aconsellable detallar el màxim possible perquè quedi clara la inclusió, que el nou llogater assumeix tots els
drets i obligacions del contracte de lloguer i que respondrà de forma solidària d’aquestes obligacions.
Entrada en vigor. És important definir en quin moment entra en vigor la modificació del contracte per la qual s’afegeix un nou llogater, en general, sol ser en el moment de la signatura de l’annex.
Modificació de la renda. L’arrendador pot decidir sol·licitar el pagament d’un import més gran de la renda als llogaters, per exemple, o pot decidir revisar-la segons la renda de mercat per adaptar-la a les circumstàncies del moment.
Modificació de la forma de pagament, si correspon. En funció de les necessitats de les parts es pot pactar la modificació del compte dels llogaters on estigui domiciliada la renda, ja que aquests poden tenir un compte conjunt.
Ampliació de la durada. Pot ser que l’arrendador i l’arrendatari pactin l’ampliació de la durada del contracte per afavorir l’estabilitat del lloguer. En aquest cas, hauran de tenir en compte la regulació de l’article 9 de la Llei d’Arrendaments Urbans que estableix que la durada es pacta lliurement per les parts i si és inferior a 5 anys o inferior a 7 anys si l’arrendatari és persona jurídica, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament assoleixi una durada mínima de 5 anys o de 7 anys si l’arrendador és persona jurídica, llevat que l’arrendatari comuniqui amb 30 dies d’antelació, com a mínim, respecte a la data d’acabament del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la seva voluntat de no renovar-lo.
Obligacions addicionals que s’hi vulguin afegir. Es pot pactar, per exemple, la repercussió de l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) o de les despeses de comunitat als llogaters, en base a l’article 20 de la Llei d’Arrendaments Urbans, que contempla la possibilitat que les parts pactin la repercussió de les despeses generals de l’immoble, els seus serveis i tributs a l’arrendatari.
Firma de totes les parts en tots els fulls. Finalment, és important que se signi l’annex per totes les parts i en tots els fulls, de manera que quedi constància per escrit del pactat. No és vàlid un annex signat només pels llogaters. En general, se signa a la vora de cada pàgina i al final de l’última pàgina.
En qualsevol cas, perquè la relació entre llogaters i arrendador sigui duradora i es basi en la confiança mútua, si es pacta afegir a un nou llogater al contracte de lloguer, s’haurà de fer de manera que en la negociació i en el pacte final ambdues parts guanyin. Per exemple, si s’afegeix al nou llogater, es pot cedir augmentant una mica la renda o la durada del contracte.
És el mateix afegir a un nou llogater en el contracte de lloguer que fer una subrogació?
Afegir un nou inquilí al contracte lloguer i fer una
subrogació poden semblar coses semblants, però són diferents. La subrogació en el contracte de lloguer es produeix en dos casos:
–
Falliment del llogater. En el supòsit en què el llogater mori, el seu cònjuge (o persona amb anàloga relació d’afectivitat) o familiar (descendents, ascendents, germans etc.) tenen l’opció de convertir-se en llogaters del pis.
–
Divorci dels llogaters. Pot ocórrer que els llogaters siguin un matrimoni i es divorciïn, cas en el qual, en la sentència de divorci se li assignarà l’habitatge habitual a un d’ells, que passarà a ser l’únic inquilí.
Tant si ets arrendador com si ets arrendatari i vols
afegir a un nou llogater al contracte de lloguer, cal que analitzis el contracte signat, que coneguis la regulació de la llei d’arrendaments urbans i que comptis amb l’ajuda de consultors immobiliaris i experts que t’assessorin sobre el contingut de l’annex i que t’ajudin en la negociació.
