L’ocupació il·legal d’habitatges és una preocupació per als propietaris que temen posar els seus immobles al mercat de lloguer i patir un impagament, o bé que l’habitatge sigui ocupat il·legalment. En aquest sentit, les ocupacions d’habitatges han disminuït el 2024 respecte del 2023 i afecten uns 15.289 immobles a tot l’Estat, d’un parc de 26,6 milions d’habitatges. Per aportar seguretat als propietaris s’ha elaborat l’anomenada nova llei antiokupes. En aquest article analitzem el contingut de la nova norma i si realment serà possible desallotjar els okupes més ràpid.
Llei antiokupes: és una solució contra els problemes d’ocupació il·legal?
La nova norma s’inclou dins de la Llei orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d’eficiència del servei públic de Justícia, i modifica la Llei d’Enjudiciament Criminal perquè els delictes de violació de domicili i usurpació es puguin tramitar pel procediment dels judicis ràpids. Ho expliquem amb detall:
El Codi Penal regula dos delictes en què es pot emmarcar l’ocupació il·legal d’un habitatge:
1. Delicte de violació de domicili. Es regula a l’article 202 del Codi Penal, que estableix el següent:
- – Es refereix als casos en què una persona entra al domicili d’una altra i s’hi manté contra la voluntat del resident. La pena és presó de sis mesos a dos anys.
- – Si l’ocupació es fa amb violència o intimidació, la pena serà presó d’un a quatre anys i multa de sis a dotze mesos.
2. Delicte d’usurpació. Es regula a l’article 245 del Codi Penal i estableix el següent:
- – En aquest cas es tracta d’una persona que ocupa un immoble d’una altra amb violència o intimidació sobre les persones.
- – La pena serà presó d’un a dos anys.
- – Qui ocupi un habitatge aliè que no sigui domicili d’una persona i s’hi mantingui contra la voluntat del seu titular serà castigat amb una multa de tres a sis mesos.
Amb la nova norma s’han introduït dues reformes importants a la Llei d’Enjudiciament Criminal (que regula els processos penals):
S’han considerat els delictes de violació de domicili i usurpació com a delictes flagrants, és a dir, delictes que s’estan cometent o que acaben de cometre’s i en què el delinqüent és sorprès in fraganti.
S’ha inclòs l’ocupació il·legal d’immobles (en concret, els delictes de violació de domicili i usurpació il·legal) dins dels delictes que poden ser objecte d’un procediment abreujat o judici ràpid. Això suposa que el jutjat d’instrucció pot ordenar el desnonament ràpidament abans de celebrar el judici, si el propietari ha sol·licitat com a mesura cautelar el llançament o desnonament (és a dir, el desallotjament efectiu de l’ocupant). En la pràctica, en aproximadament un mes es podria desallotjar l’okupa.
Quins passos cal seguir davant d’una ocupació il·legal?
Ja hem vist que el procediment a seguir és el del judici ràpid i les fases són les següents:
- – En primer lloc, cal presentar una denúncia a la policia; es remetrà al jutjat competent perquè decideixi iniciar el procediment abreujat i aconseguir la desocupació.
- – L’acusat i el propietari de l’immoble seran citats per declarar al jutjat dins d’un termini que no pot excedir les 72 hores.
- – Se celebrarà el judici en un termini màxim de 15 dies. Al judici s’escoltarà el testimoni dels testimonis i cada part haurà de defensar els seus interessos.
- – Un cop celebrat el judici, el jutge dictarà sentència en què podrà ordenar el desallotjament immediat de l’habitatge. Contra aquesta sentència es pot interposar recurs en el termini de 10 dies des de la notificació.
I si es tracta d’un llogater que deixa de pagar?
A més dels casos d’okupes que entren il·legalment en habitatges, hi ha supòsits de llogaters que signen un contracte de lloguer amb el propietari i deixen de pagar el lloguer. En aquests casos, es parla d’“inquilokupes”.
En aquests supòsits no s’aplica la nova norma, ja que es tramiten per la via civil i no per la penal, i s’aplica el desnonament per manca de pagament del lloguer regulat a la Llei d’Enjudiciament Civil. Això comporta diverses conseqüències:
- – Les demandes que es presenten als jutjats civils solen tenir una tramitació molt llarga a causa de la gran quantitat d’assumptes que s’atenen.
- – L’anunci de la nova Llei d’eficiència del servei públic de justícia va suposar una allau de noves demandes que va saturar encara més els jutjats i s’està trigant mesos perquè cada demanda sigui repartida i assignada a un jutjat concret.
Què es pot fer contra un llogater que no paga?
En el cas d’un llogater que deixa de pagar el lloguer pactat en virtut del contracte, el procés és diferent. Les accions a realitzar seran les següents:
- – En primer lloc, cal comprovar l’existència del deute i el seu import. És important revisar els ingressos rebuts al compte bancari per saber exactament quant deu el llogater.
- – A continuació, es pot contactar amb l’arrendatari per telèfon per indicar-li l’import del deute i sol·licitar-ne el pagament. És important fixar un termini de pagament en què el llogater aboni l’import degut.
- – Si no es paga el deute, cal enviar un burofax amb acusament de recepció i certificat de text, en què s’indiqui al llogater l’import del deute, els conceptes deguts, el termini per pagar i l’inici d’accions judicials en cas d’impagament dins el termini indicat.
- – Si tampoc es paga dins aquest termini, caldrà presentar una demanda civil de desnonament per manca de pagament.
- – El jutjat admetrà la demanda i fixarà una data de judici i de llançament (el moment en què es desallotja el llogater).
El procés no sol ser ràpid (pot trigar mesos) a causa de la saturació d’assumptes als jutjats, de manera que el deute acostuma a incrementar-se.
Com evitar un impagament del lloguer?
Per evitar aquestes situacions d’impagament es poden prendre mesures, abans de signar el contracte de lloguer, com les següents:
- – Verificar la solvència del llogater i demanar el contracte de treball, les darreres nòmines i la declaració de la renda. Si és autònom, es poden sol·licitar les declaracions d’IVA i, en cas de societat mercantil, la declaració de l’impost de societats.
- – Sol·licitar garanties de pagament. A més de la fiança legal d’un mes per a habitatges, es poden requerir garanties addicionals com ara un aval bancari, un dipòsit en garantia, l’aval d’una altra persona solvent o una assegurança d’impagament.
Tal com hem vist, la llei antiokupes representa un canvi important en la normativa per aconseguir que els desnonaments es tramitin més ràpidament. Caldrà esperar per comprovar si la norma funciona.
Si vols llogar el teu habitatge amb seguretat, posa’t en contacte amb el nostre equip d’assessors immobiliaris perquè t’orientin i trobin l’inquilí adequat.
