Compraràs un habitatge d’obra nova? És una inversió molt important, segurament la més important de la teva vida i, per tant, et sorgiran molts dubtes. Una de les més freqüents és la que es refereix a la tributació de la compravenda, en especial, a l’IVA en habitatge nou. Potser et facis preguntes com: Què es considera habitatge nou a efectes tributaris? Quin percentatge d’IVA s’aplica en habitatge nou?, Quan es paga? Qui paga? A l’article d’avui resolem aquests dubtes i t’expliquem tot el que has de saber sobre aquest impost perquè compris amb seguretat.
Després del confinament i la relaxació de les mesures anti-COVID el mercat d’habitatge d’obra nova ha ressorgit amb força, tal com pots veure al Barcelona Market Report de Proddigia. El nombre de transaccions d’habitatge d’obra nova va augmentar un 35,59% interanual i el 2022 el mercat pot patir canvis com a conseqüència de la inflació, l’augment de preus i l’enduriment de les condicions de finançament.
Qualsevol comprador que vulgui comprar ha de comprendre no només l’estat del mercat residencial, sinó també les despeses i els impostos que suposa la compra.
Què és un habitatge i què és un primer lliurament?
Per conèixer a fons l’IVA de l’habitatge nou hem de respondre prèviament a dues preguntes essencials que són les següents:
Què és un habitatge?
La llei de l’IVA no defineix el que s’entén per habitatge a efectes de l’IVA, però la Direcció General de Tributs (DGT) estableix que un habitatge és: “edifici o part del mateix destinat a habitació o estada d’una persona física o d’una família, constituint casa seva o la seu de la seva vida domèstica”.
Què és un primer lliurament d’habitatge?
Un primer lliurament d’habitatge és el que es produeix quan el promotor el construeix o rehabilita i l’acaba. La venda d’habitatges nous pel promotor (primers lliuraments d’habitatge) tributen per l’IVA. Les segones i ulteriors transmissions tributen per Impost de Transmissions Patrimonials (ITP).
En relació amb el concepte de primer lliurament hem de considerar dos matisos:
– Si els habitatges recent construïts es lloguen i als dos anys es venen als mateixos llogaters, se segueix considerant primer lliurament, però si es ven a terceres persones, s’entendrà que és un segon lliurament.
– S’entén que una obra de construcció s’acaba quan s’expedeix el certificat final d’obra signat per l’arquitecte i l’aparellador.
Quant és l’IVA d’un habitatge nou 2022?
Tal com hem vist anteriorment, l’IVA només s’aplica a la vivenda nova, la venda de habitatges de segona mà tributa per l’impost de transmissions patrimonials.
La llei de l’IVA estableix que el comprador d’un nou immoble que es destinarà a habitatge (és a dir, una edificació on almenys el 50% de la superfície construïda es destini a habitatge, inclosos el garatge i els annexos que es transmetin conjuntament, sempre que el nombre de places de garatges assignades a cada propietari no superi les dues unitats), haurà d’abonar l’IVA al tipus impositiu establert a cada moment.
En relació amb l’IVA de vivenda nova, els tipus impositius són els següents:
– Hi ha un tipus general del 10%. Aquest és el tipus que s’aplica als habitatges nous lliures juntament amb els garatges (màxim dos) i annexos. Si el comprador adquireix una tercera plaça de garatge, se li aplicarà el 21% d’IVA.
– El tipus superreduït del 4% s’aplica a habitatges de protecció oficial (HPO) o de promoció pública.
– En el cas d’habitatges nous situats a les Illes Canàries se’ls aplica un 7% de l’impost general indirecte canari (IGIC)
– Als lloguers amb opció de compra se’ls aplica també el tipus general del 10% si es tracta d’habitatge lliure i del 4% si és habitatge protegit.
A l’habitatge de segona mà no s’aplica l’IVA, sinó l’impost de transmissions patrimonials (ITP), que tenen caràcter autonòmic i un tipus que varia, entre unes autonomies i altres, entre el 6% i el 10%.
En quin moment es paga l’IVA d’un habitatge nou?
El moment en què es paga l’IVA d’un habitatge nou també genera molts dubtes entre els compradors, en determinades circumstàncies, per exemple, en el cas que se signi un contracte d’arres i se’n lliura una quantitat a compte del preu.
És força habitual que el comprador i el venedor d’un habitatge d’obra nova signin un contracte d’arres, pel qual el comprador lliura al venedor una quantitat de diners com a senyal del seu compromís de comprar. Aquesta quantitat es lliura a compte del preu de l’habitatge i, per tant, cal abonar l’IVA sobre aquest import.
Imaginem en cas següent: si es fixa un preu de compravenda de 150.000 euros per l’habitatge nou lliure i es lliura pel comprador el 10% del preu en concepte d’arres o senyal (15.000 euros), a aquesta quantitat d’arres cal afegir un 10% d’IVA (1.500 euros).
També és freqüent que després del contracte d’arres es formalitzi un contracte privat de compravenda en què es pacti un pagament ajornat del preu. Cadascun dels terminis també estarà gravat amb IVA. Finalment, el preu restant que es lliuri quan es formalitzi l’escriptura pública de compravenda, igualment, es gravarà amb IVA.
L’IVA ho haurà d’abonar el comprador al venedor, i aquest serà qui faci l’ingrés a Hisenda.
A l’escriptura pública de compravenda ha de quedar constància del pagament de l’IVA aportant un justificant perquè s’acrediti com i quan s’ha pagat l’impost.
Altres impostos i despeses que afecten la compra d’un habitatge nou
L’IVA d’habitatge nou no és l’únic impost o despesa que afecta quan es compra un habitatge recent construït. Al costat del preu de compravenda i de l’IVA s’han de considerar:
– Els honoraris del Notari per l’atorgament de l’escriptura de compravenda. Estan regulats per l’Estat i són els mateixos per a tots els notaris.
– Els honoraris del Registrador de la Propietat que inscriviu l’escriptura de compravenda al registre que correspongui. També estan fixats per la normativa.
– Les despeses de gestoria. Són opcionals, però si es vol que un gestor s’ocupi de tots els tràmits com ara el pagament d’impostos o la presentació d’escriptures al registre de la propietat, caldrà abonar les despeses que corresponguin.
– En cas que el comprador necessiti finançament per comprar i sol·liciti una hipoteca (o préstec amb garantia hipotecària) a una entitat bancària, haurà de fer front a despeses addicionals com la taxació de l’habitatge o la comissió dobertura.
– El venedor, per la seva banda, haurà de tenir en compte laplusvàlua municipal.
– Un cop realitzada la compravenda el comprador es farà càrrec d’impostos relatius a la propietat de l’immoble com el Impost sobre Béns Immobles o despeses com les de comunitat, tant ordinàries com extraordinàries (vessades).
Abans de comprar un habitatge nou és fonamental valorar si pots fer front a totes aquestes despeses i impostos per no comprometre la teva solvència en el futur i adquirir amb tranquil·litat la casa dels teus somnis. Per fer-ho, pots comptar amb l’ajuda d’un assessor immobiliari que t’acompanyi i assessori en tots els passos a fer durant la transacció, de manera que sàpigues quants diners necessites i en quins moments hauràs d’abonar despeses i impostos.
