Si has rebut un habitatge en herència, has acudit al registre de la propietat i no estava inscrita i vols vendre-la, és important que sàpigues que això passa amb força freqüència i que té solució. En el post d’avui t’expliquemcom vendre una casa heretada sense registrar.
És obligatori inscriure un immoble en el Registre de la Propietat?
La inscripció d’un immoble o habitatge en el Registre de la Propietat no és obligatòria a Espanya, però és recomanable per donar seguretat en la compra sobre la titularitat i les càrregues de l’habitatge. Per exemple, a través del registre es pot saber qui és el propietari i si el pis té una hipoteca o una servitud.
Però la realitat és que molts habitatges no estan inscrits en el Registre de la Propietat, per diverses raons, i, tot i que es poden vendre, la venda presenta diverses especialitats que cal considerar i són les següents:
– És difícil trobar un comprador que vulgui comprar un habitatge en aquestes circumstàncies pels riscos que suposa.
– El comprador no sap amb certesa qui és el propietari de l’immoble. Per tant, el comprador corre el risc que li vengui la casa a algú que no és el legítim propietari de manera que pot aparèixer aquest propietari i reclamar l’habitatge i el desallotjament del comprador.
– El comprador no pot conèixer les càrregues de l’habitatge. L’immoble pot estar gravat amb hipoteques, servituds o embargaments, entre altres càrregues, però el comprador no té forma de verificar si existeixen o no aquestes càrregues perquè l’immoble no està inscrit en el registre de la propietat.
– No és possible sol·licitar finançament bancari (hipoteca). Això es deu al fet que només es poden concedir hipoteques sobre immobles que estiguin inscrits en el registre de la propietat. Per tant, el comprador que vulgui adquirir un habitatge sense registrar haurà de tenir a la seva disposició tots els diners per pagar el preu.
– Es pot donar el cas que l’habitatge es vengui dues vegades i tindrà preferència qui l’inscrigui.
– El comprador pot sol·licitar una rebaixa del preu notable a causa dels riscos que haurà d’assumir.
– El venedor també assumeix riscos ja que haurà de respondre dels danys i perjudicis que pateix el comprador en el cas que perdi l’habitatge per una causa imputable al venedor.
– El registrador de la propietat pot indicar alguna causa que impedeixi la inscripció de la venda.
Passos per inscriure l’habitatge heretat al Registre de la Propietat
Com a conseqüència de tots els riscos que s’assumeixen en la venda d’un habitatge no registrat, si vols vendre una casa d’heretada sense registrar, el primer que hauràs de fer és inscriure-la en el registre de la propietat.
En el cas en què vulguis escriure per primera vegada una casa heretada sense registrar hauràs de realitzar un procés que es denomina inmatriculació.
Per això hauràs d’acudir al registre de la propietat i presentar diversos documents:
– Una escriptura en la qual consti l’adquisició de l’habitatge per part de l’antic titular. Al costat de l’escriptura s’haurà d’aportar la documentació que acrediti la liquidació del impost corresponent. L’escriptura haurà de descriure la finca d’una forma que coincideixi amb la descripció del cadastre immobiliari.
– Una altra escriptura en la qual aparegui la transmissió de la propietat al teu nom.
– Una acta notarial en virtut de la qual en Notari de fe de la titularitat de qui va transmetre a l’actual titular.
Entre la data d’atorgament de les dues escriptures que hem esmentat ha d’haver transcorregut un termini mínim d’un any.
Altres supòsits de venda de pis heretat
En el cas que rebis una casa heretada es poden donar diversos supòsits:
– Que el pis estigui a nom de la persona morta en el Registre de la Propietat. En aquest cas, per inscriure en el Registre de la Propietat un habitatge heretat cal:
- Còpia del DNI i certificat de defunció del mort.
- Còpia del DNI de l’hereu.
- Certificat del matrimoni si l’hereu és el cònjuge del mort.
- Certificat d’actes d’última voluntat. És el document que prova si el mort ha atorgat testament i davant de quin notari. Es pot sol·licitar presencialment, per correu o electrònicament a la Seu Electrònica del Ministeri de Justícia mitjançant certificat digital.
- Si la persona morta no ha fet testament, s’haurà de presentar la declaració d’hereus atorgada davant el Notari.
- Original de l’escriptura d’acceptació i adjudicació de l’habitatge heretat.
- Certificats relatius a les assegurances de vida.
- Documentació acreditativa del pagament de l’Impost de Successions. El termini de pagament és de sis mesos des de la data de mort i es pot ampliar per sis mesos més.
- Documentació acreditativa del pagament de la plusvàlua municipal.
Una vegada presentada tota la documentació que hem detallat anteriorment el registre de la propietat té 15 dies per donar una resposta i acceptar la inscripció de l’habitatge heretat o comunicar a la persona que inscriu que manca algun document que impedeix la inscripció. En aquest últim cas el registre donarà un termini per presentar el document que falta.
– Hi ha diversos hereus de casa i no es posen d’acord per vendre. Pot ocórrer que la casa sigui heretada per diverses persones i no totes estiguin d’acord a vendre-la. Això sol ocórrer quan una casa l’hereten dels seus pares diversos germans. En aquests casos hi ha diverses solucions, com que els hereus que no volen vendre la casa comprin la seva part als que volen vendre o que s’iniciï un procediment judicial que finalitzi amb la subhasta de la casa i el repartiment del preu entre els hereus.
– Hi ha una diferència entre la superfície de l’immoble que figura en el registre de la propietat i la superfície real. En aquest supòsit per poder vendre l’ habitatge cal fer una rectificació en el registre de la propietat. La manera de fer la rectificació depèn del percentatge de diferència entre les dues superfícies. Si és menor del 5% simplement s’ haurà d’ informar al registre; si la diferència es troba entre el 5% i el 10% s’ haurà d’ aportar al registre una certificació literal i gràfica de la propietat del cadastre. Si la diferència entre les dues superfícies és major del 10% s’ha d’acreditar que la rectificació no afecta tercers i notificar el canvi als propietaris confrontants i altres interessats.
– Està inscrit en el Registre de la Propietat el terreny, però no la casa. En aquest cas hauràs d’ acudir al notari per fer una escriptura de declaració d’ obra nova que s’ haurà de presentar al registre de la propietat perquè el registrador verifiqui que la construcció compleix amb tots els requisits urbanístics aplicables i inscrigui aquesta escriptura de declaració d’ obra nova. És possible vendre una finca en la qual hi ha una construcció sense inscriure, però no és recomanable, per tots els motius que hem detallat anteriorment i perquè no es podrà vendre pel preu de mercat.
Per tant, si vols vendre una casa heretada sense registrar és aconsellable que procedeixis a la seva inscripció per evitar tots els problemes que es poden donar i que comptis amb l’ajuda de consultors experts que t’ajudin amb tots els tràmits.
