Si teniu un pis en propietat i voleu llogar-lo us preguntareu quina és la durada d’un contracte de lloguer. Què es pot pactar o quina diferència hi ha entre un lloguer temporal i un de llarga durada? En aquest post us expliquem tots els detalls perquè pugueu triar el tipus de lloguer que més s’adapti a les vostres circumstàncies i necessitats.
Quina durada té un contracte de lloguer d’habitatge?
D’acord amb el que estableix l’article 9 de la Llei d’arrendaments urbans, la durada del contracte de lloguer es pacta lliurement entre les parts. Si és inferior a cinc anys oa set anys (si l’arrendador és persona jurídica), es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins que arribi a una durada mínima de cinc o set anys, llevat que l’arrendatari comuniqui a l’arrendador la voluntat d’acabar el contracte.
En cas que no s’estableixi la durada del contracte de lloguer s’entendrà que és d’un any.
El contracte, a més, una vegada finalitzada la durada inicial de cinc o set anys, es prorrogarà per terminis anuals fins a un màxim de tres anys. Excepte notificació de l’arrendador amb quatre mesos d’antelació o de l’arrendatari amb dos mesos d’antelació, de la voluntat de no prorrogar el contracte.
Per tant, la durada dels contractes d’arrendament de llarga estada és la que es regula a la Llei d’arrendaments urbans.
L’arrendador pot recuperar l’habitatge si en necessita?
Pot passar que l’arrendador vulgui recuperar l’habitatge perquè el necessita per ocupar-lo ell mateix o algun familiar.
En aquest cas, s’ha de fer constar al contracte aquesta necessitat de manera expressa. Per exercir aquesta potestat haureu de comunicar a l’arrendatari que necessita l’habitatge arrendat. També la causa per la qual la necessita amb dos mesos d’antelació. L’arrendatari estarà obligat a lliurar la finca arrendada. Però si transcorren 3 mesos des de l’extinció del contracte i l’arrendador o els seus familiars no han ocupat l’habitatge, l’arrendatari podrà sol·licitar que se’l torni l’ús. Podreu gaudir de l’habitatge per un nou període de cinc anys de durada. A més, podreu sol·licitar les despeses que el desallotjament de l’habitatge us hagi ocasionat. També tindrà l’opció de ser indemnitzat amb una mensualitat de renda per cada any que quedi per complir fins a assolir els cinc anys de durada.
L’arrendatari pot desistir del contracte abans que finalitzi la durada?
Una de les qüestions que més preocupa els arrendadors d’habitatge és la possibilitat que l’arrendatari pugui desistir del contracte arrendament. En aquest sentit, l’article 11 de la Llei d’arrendaments urbans estableix la possibilitat de desistiment del contracte de l’arrendatari una vegada transcorreguts els sis primers mesos. Això sempre que es comuniqui a l’arrendador amb una antelació mínima de 30 dies. En aquests casos el propietari del pis i l’inquilí poden pactar al contracte que l’arrendatari indemnitzi l’arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de renda per cada any del contracte que quedi per complir. En cas que hi hagi algun període inferior a l’any es pagarà una indemnització proporcional.
Quina durada té un contracte de lloguer temporal?
Pel que fa al lloguer temporal hem de diferenciar dos supòsits:
– Alquiler de temporada.
Els arrendaments de temporada estan regulats a l’article 3 de la Llei d’Arrendaments Urbans que estableix que tindran aquesta consideració els arrendaments de finques urbanes celebrats per temporada, ja sigui d’estiu o qualsevol altra. Aquests arrendaments es consideren dús diferent del dhabitatge per la qual cosa es regiran per la voluntat de les parts. Aquesta és la gran diferència respecte als arrendaments d‟habitatge que es regulen pels pactes establerts per les parts en el marc de la llei d‟arrendaments urbans i del Codi Civil. Per tant, al lloguer de temporada són les parts les que pacten lliurement la durada del contracte i la resta de les condicions del mateix.
– Lloguer turístic.
La Llei d’arrendaments urbans exclou de la seva aplicació els anomenats arrendaments turístics. A l’article 5 de la Llei d’arrendaments urbans s’estableix que queda exclosa del seu àmbit d’aplicació la cessió temporal d’ús de la totalitat d’un habitatge moblat i equipat en condicions d’ús immediat, comercialitzat o promocionat en canals d’oferta. turística o per qualsevol altre mode de comercialització o promoció, i realitzada amb finalitat lucrativa, quan estigui sotmesa a un règim específic, derivat de la seva normativa sectorial turística.
Per tant, perquè hi hagi un lloguer turístic s’han de donar determinades condicions:
– Que es llogui tot l’habitatge moblat i equipat per ser utilitzat de forma immediata.
– Que es comercialitzi i publiciti en canals d’oferta turística.
– Que hi hagi una finalitat lucrativa.
– Que se sotmeti a un règim sectorial específic.
En aquest tipus de contractes no hi ha una norma que reguli una durada màxima o mínima de manera que, si es compleixen les condicions perquè es consideri un lloguer turístic, la durada la pactaran lliurement les parts.
La diferència entre un lloguer de temporada i un lloguer turístic és que al segon l’arrendador ofereix serveis complementaris semblants als hotelers com ara la neteja, la roba de llit o la recepció.
Quin tipus de lloguer és el més rendible?
Aquesta pregunta és difícil de contestar perquè cal considerar moltes variables com:
– La necessitat de l’habitatge que tingui l’arrendador. Si l’arrendador necessitarà el pis en un termini breu de temps per ocupar-lo, potser és més adequat un lloguer turístic o de temporada.  ;
– La ubicació de l’habitatge. No és el mateix un habitatge ubicat a una zona cèntrica i turística d’una ciutat oa una platja. Que segurament siguin més adequades per a un lloguer de curta estada. A diferència d´un habitatge en una zona residencial que s´adapta més a lloguers de llarga estada.
– La rendibilitat que voleu obtenir. La rendibilitat també es veu influïda per molts factors. Per exemple, al lloguer turístic s’obté més renda per dia. Però, es poden tenir més despeses de manteniment i de serveis com ara la neteja.
– El pagament d’impostos. En tots els casos, hauràs d’analitzar, amb un assessor fiscal expert, la fiscalitat del lloguer. Així podràs verificar quin és el contracte i la durada més adequat per a les teves circumstàncies.
Per tant, la durada del contracte de lloguer d’habitatge dependrà del tipus de lloguer que es pacti entre arrendatari i arrendador. Però no hem d’oblidar que si un lloguer de temporada es prorroga durant molt de temps, s’acabarà assemblant a un lloguer d’habitatge de llarga estada. I l’inquilí podria tenir els drets de pròrroga i altres contemplats a la Llei d’Arrendaments Urbans.
És important, per tant, assessorar-se amb un consultor immobiliari expert que us indiqui la millor manera d’obtenir rendibilitat amb el lloguer del vostre habitatge considerant les vostres expectatives, la ubicació de l’habitatge i, sobre tot, la situació del mercat immobiliari.
