Has rebut un pis en herència i necessites valorar-lo? És bastant habitual quan mor una persona que els seus hereus rebin béns immobles. Els impostos que s’han de pagar per l’herència, com l’Impost de Successions i Donacions, requereixen saber com valorar un immoble per a una herència. En aquest post t’expliquem tots els detalls perquè sàpigues quin valor donar-li a l’immoble i quins impostos has de pagar.
El valor que se li dona a un immoble és important perquè determinarà que paguem més o menys impostos. Aquest valor ha estat objecte d’una modificació normativa que es va aprovar el 2021 i va començar a aplicar-se el gener del 2022 (llei 11/2021 de lluita contra el frau fiscal). Ho veiem a continuació.
Aprèn com valorar un immoble per a una herència: el valor de referència
Fins al gener de 2022, en l’impost sobre transmissions patrimonials i en l’impost sobre successions i donacions, es calculava el valor d’un immoble en base al valor real d’aquest en el moment en què va ser adquirit. No obstant això, des de gener de 2022, s’aplica l’anomenat valor de referència de mercat (VRM).
Per conèixer el valor de referència del mercat s’ha d’accedir a la pàgina oficial del cadastre immobiliari i consultar les dades a través del document nacional d’identitat o certificat digital. N’hi haurà prou amb introduir la referència cadastral de l’immoble i s’obtindrà el valor de referència de mercat per utilitzar-lo en la valoració d’ immobles per a l’Impost de Successions, l’impost sobre el patrimoni i l’impost de transmissions patrimonials. No obstant això, aquesta nova forma de valorar els immobles no afectarà l’impost sobre béns immobles o a l’IRPF, en els quals es continuarà aplicant el valor cadastral.
Què passa si els hereus volen vendre el bé immoble heretat?
És bastant habitual que quan diverses persones reben un bé immoble en herència decideixin vendre’l. En aquest cas, hauran de pagar en la seva declaració de la renda pel guany patrimonial obtingut, que serà la diferència entre el valor que se li dóna el bé en l’ herència i el valor que se li dóna en la transmissió, és a dir, el preu de la compravenda que es realitzi. En aquest supòsit cal tenir en compte, a més, les despeses derivades de la compravenda, però, sobretot, no es pot oblidar que si l’immoble està valorat en l’ herència amb un valor molt inferior al de mercat, l’import a pagar pel guany patrimonial serà elevat. En aquests casos, per exemple, s’hauria d’estudiar la possibilitat d’assignar a l’immoble un valor superior al valor de referència per reduir la càrrega tributària.
Quina diferència hi ha entre el valor cadastral i el valor de referència?
Els dos valors són diferents. Ho veiem a continuació:
– Valor cadastral d’un immoble. És el valor que serveix com a base imposable per calcular l’impost sobre béns immobles (IBI). Es tracta d’un valor que s’actualitza amb la llei de pressupostos generals de l’Estat.
– Valor de referència de mercat. És el valor que s’estableix anualment la Direcció General del Cadastre Immobiliari, a partir de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles realitzades en document públic. En la pàgina web de la seu electrònica del cadastre es poden consultar aquests valors i saber quins elements s’han utilitzat en la determinació individual del valor de referència. Aquests valors no poden superar el valor de mercat perquè es consideren una sèrie de factors de minoració. Aquests factors de minoració són coeficients que s’apliquen de forma individual als immobles per garantir que no superen el valor de mercat.
I si no hi ha valor de referència per a un immoble?
Puede ocurrir que no existeixi un valor de referència per a un determinat bé immoble o que aquest valor no pugui ser certificat per la Direcció General del Cadastre. En aquests casos, si s’ha de declarar el valor per a l’Impost de Successions i Donacions, la base imposable serà la major de les següents magnituds: el valor declarat o el valor de mercat. Es considera valor de mercat el preu més probable pel qual podria vendre’s, entre parts independents, un bé lliure de càrregues
Què passa si declares un valor inferior en l’Impost de Successions?
En el cas en què heretis un bé immoble i declaris un valor inferior al valor de referència en l’Impost de Successions i Donacions, l’Agència Tributària pot realitzar una comprovació del valor de l’ immoble i reclamar la diferència. Contra la proposta de liquidació complementària que realitzi l’Agència Tributària, el contribuent podrà presentar les al·legacions i proves que estimi oportunes.
Quines opcions té un hereu si els impostos a pagar són elevats?
L’any 2021 va tancar amb una xifra rècord en el nombre d’herències tramitades pels espanyols i en la quantitat de renúncies a herències. Les persones que van renunciar a l’herència van assolir el nombre de 55.574, la qual cosa va suposar un 25% més que el 2020.
En 2022 les xifres sembla que seran semblants, a causa dels deutes dels morts i als impostos que han de pagar els hereus. Les dades del primer semestre de 2022 mostren que entre gener i juny es van tramitar 177.200 successions, amb uns 27.200 hereus que van rebutjar la seva part de l’herència.
Pero quines opcions té un hereu per pagar els impostos derivats de l’herència?
– Aplicar les bonificacions regulades per cada comunitat autònoma. L’Impost de Successions és un impost cedit a les comunitats autònomes que han establert bonificacions que permeten, en alguns casos, reduir l’import a pagar en un 99%.
– Solicitar un pagament ajornat. El període inicial de pagament de l’Impost de Successions és de sis mesos, però és possible sol·licitar una ampliació de termini per sis mesos més, de manera que s’aconsegueix un any sencer.
– Estudiar la possibilitat de fer donacions en vida. En aquest cas es reparteixen béns de l’herència abans de la mort de la persona, però, cal fer un estudi fiscal exhaustiu per part d’un expert en impostos sobre herències, per determinar quina opció permet estalviar més impostos: donar béns en vida o deixar-los en herència.
– Pagar amb els diners del mort. El Banc d’Espanya estableix que per poder usar fons del compte d’un mort i pagar l’Impost de Successions, s’ha de sol·licitar a l’entitat bancària que emeti, amb càrrec als béns del mort, un xec a nom de l’Agència Tributària per pagar el corresponent impost.
En el cas en què els deutes derivats de l’herència siguin molt elevats o l’import a pagar pels tributs sigui excessiu, els hereus tenen dues opcions: acceptar l’herència a benefici d’inventari o renunciar a l’herència .
En definitiva, saber com valorar un immoble per a una herència determinarà la possibilitat de calcular els impostos a pagar i ajudarà a prendre una decisió sobre acceptar o renunciar a l’herència i realitzar una planificació fiscal en funció de la finalitat que se li vulgui donar al bé immoble (venda a curt termini, ús propi per a un dels hereus, etc.). En qualsevol cas, és fonamental l’assessorament d’experts, advocats, consultors i fiscalistes, per prendre les decisions oportunes.
