Es pot repercutir tot o part de l’IBI al comprador d’un habitatge? Què passa si no paga? Com reclamar l’IBI al comprador d’un habitatge? En aquest article analitzarem en detall com gestionar aquesta situació per evitar conflictes i saber què fer si el comprador no compleix amb el pacte de pagar l’IBI.
Què és l’IBI i qui el paga?
Tal com hem vist en articles anteriors, l’ IBI és un impost municipal que grava la titularitat de béns immobles, és a dir, totes les propietats immobiliàries que pot tenir una persona, per exemple: un habitatge, un local comercial o un terreny.
La liquidació de l’IBI es realitza anualment i el responsable del pagament és el propietari de l’immoble a data d’1 de gener de cada any. És a dir, que si vens el teu habitatge el 16 d’octubre de 2024, com que tu eres propietari a 1 de gener de 2024, el pagament de l’IBI et correspon a tu.
Però, és força habitual que les parts d’una compravenda negociïn el prorrateig de l’import a pagar per l’IBI en funció del període de temps durant el qual cadascú ha estat propietari en l’any en què es produeix la transmissió del bé.
Com es reparteix l’IBI entre el venedor i el comprador?
El prorrateig de l’import de l’IBI entre comprador i venedor es sol realitzar en funció de la data de transmissió, i perquè sigui efectiu i es pugui reclamar el pagament al comprador, si no paga, s’ha de reflectir a l’escriptura pública de compravenda, al contracte privat de compravenda o en un acord privat entre les parts.
A continuació, analitzem un exemple de prorrateig de l’IBI:
Imagina que tens un habitatge en propietat a Barcelona i el vens l’1 d’octubre de 2024. En aquest cas, hauràs estat propietari durant nou mesos (de gener a setembre) i el comprador ho serà durant els tres mesos restants (d’octubre a desembre).
Si l’import anual de l’IBI és de 1.200 €, el càlcul seria el següent:
1. Dividim l’import anual entre 12 mesos:
1.200 € / 12 = 100 € al mes.
2. El venedor, que ha estat propietari durant nou mesos, haurà d’assumir el pagament de:
100 € x 9 mesos = 900 €.
3. El comprador, que serà propietari durant tres mesos, haurà d’assumir el pagament de:
100 € x 3 mesos = 300 €.
És obligatori que el comprador pagui part de l’IBI?
La resposta és que no, perquè, tal com hem vist, el venedor i propietari a 1 de gener és l’obligat al pagament. Però, segons la regulació de l’article 1.455 del Codi Civil, és possible, en base a la llibertat de pacte, que les parts arribin a acords privats sobre qui s’ha de fer càrrec de certes despeses i impostos relacionats amb l’immoble, com és el cas de l’IBI.
Consells per formalitzar l’acord sobre l’IBI
Perquè el pagament de l’IBI sigui efectiu per part del comprador es poden realitzar diverses accions:
1. Sol·licitar una carta de pagament de la totalitat de l’IBI a l’ajuntament abans de la compravenda i pagar-lo per després repercutir-lo al comprador i que el pagui en el mateix moment en què es formalitzi la compravenda.
2. Incloure una clàusula en l’escriptura pública. És la millor manera d’evitar problemes en el futur: demana al notari que inclogui en l’escriptura de compravenda una clàusula que especifiqui com es repartirà l’IBI entre comprador i venedor, quina quantitat correspon a cadascun i en quin termini haurà de pagar el comprador, si no ho fa en el moment de l’escriptura.
Una altra opció consisteix a signar un contracte privat de compravenda en què figuri el pacte i que aquest contracte s’elevi a escriptura pública posteriorment.
3. Acord privat addicional. En el cas que no s’hagi inclòs la clàusula sobre el prorrateig a l’escriptura, ambdues parts poden signar un acord privat posterior que reguli el repartiment de l’impost. Aquest document té plena validesa legal i pot ser utilitzat com a prova davant d’un tribunal en el cas que sorgeixi algun conflicte.
Com reclamar l’IBI al comprador?
Pot passar que hagis pres les mesures que hem esmentat i el comprador no compleixi amb la seva obligació de pagament. En aquest cas hauràs de reclamar l’IBI de la següent manera:
– Contacta per telèfon amb el comprador per saber què ha passat i per què no ha pagat. Pot ser que es degui a un error i que pagui de forma immediata.
– Envia un correu electrònic perquè quedi constància de la reclamació per escrit. Estableix una data de pagament.
– Si no reps resposta o no es produeix el pagament, pots enviar un burofax amb justificant de recepció i certificat de text en què es faci constar:
– L’acord que es va assolir pel que fa al pagament de l’IBI.
– L’import que ha de pagar.
– El termini de pagament.
– L’anunci de l’inici d’accions judicials en el cas que no es produeixi el pagament en el termini que hagis establert.
En aquests supòsits, és recomanable comptar amb l’assessorament d’un advocat per protegir els teus interessos i generar prova de cara a un possible procés judicial.
Què passa si no s’arriba a un acord amb el comprador?
Si no s’ha inclòs una clàusula sobre el repartiment de l’IBI a l’escriptura de compravenda, i les parts no han signat un contracte privat, el venedor és l’únic responsable del pagament de l’IBI davant l’Ajuntament.
Per aquest motiu, és fonamental que, si vols repartir l’import de l’IBI amb el comprador, ho facis constar per escrit. Si existeix un acord verbal, és probable que no hi hagi proves suficients per reclamar l’IBI al comprador.
És necessari comptar amb l’ajuda d’un assessor expert?
En les compravendes hi ha nombrosos aspectes a tenir en compte, per la qual cosa comptar amb l’assessorament d’assessors immobiliaris experts és molt recomanable per realitzar la compravenda amb seguretat. Podran informar-te sobre la possibilitat de repartir les despeses i els impostos que afecten l’habitatge, amb el comprador i t’ajudaran a reflectir-ho a l’escriptura de compravenda perquè totes les parts entenguin clarament les seves responsabilitats.
En el cas que sorgeixi un conflicte o un desacord entre les parts un cop signada la compravenda per falta de pagament de l’IBI per part del comprador, és important comptar amb l’ajuda d’advocats especialistes en compravendes d’immobles que t’ajudin a reclamar l’IBI al comprador i gestionar el procés legal de manera adequada, per evitar, si és possible, un procés judicial, i resoldre el problema de manera amistosa.
Per tant, si vols vendre el teu habitatge i decideixes repercutir una part o la totalitat de l’IBI al comprador, és essencial que ho facis constar per escrit a l’escriptura de compravenda i que comptis amb l’assessorament d’experts per vendre amb seguretat i evitar problemes en el futur.
Contacta amb nosaltres i posem a la teva disposició un equip d’experts en assessorament immobiliari que podran analitzar el teu cas, ajudar-te a establir el preu de la compravenda i les condicions de la transmissió i, per tant, que la venda es realitzi de forma ràpida i segura.
