Comprar un habitatge significa fer una inversió important, per la qual cosa és necessari fer una bona planificació de totes les despeses i impostos que cal pagar. No es tracta només de pagar el preu, sinó d’altres despeses derivades que poden ser elevades. En aquest post t’expliquem com fer el càlcul de les despeses de compravenda d’un habitatge.
Quines són les despeses de compravenda?
Les despeses que has de considerar en relació amb la compravenda són les següents:
– Honoraris del Notari davant del qual s’atorgui l’escriptura de compravenda. Aquesta despesa depèn del nombre de fulls de l’escriptura, de les còpies que es demanin i de l’import de l’operació. Els honoraris dels notaris estan regulats per la llei.
– Honoraris del Registrador de la Propietat que inscrigui la compravenda.
– Honoraris de la gestoria que faci el tràmit de presentació de l’escriptura i del pagament d’impostos.
– Honoraris d’advocats que assessorin en l’operació i redactin el document d’arres o l’escriptura de compravenda.
– Despeses derivades de la constitució d’una hipoteca sobre l’immoble. Varia depenent de cada cas:
· Taxació de l’habitatge.
· Assegurança de vida.
· Assegurança de l’habitatge.
· Comissió d’obertura de la hipoteca.
· Cost d’altres productes vinculats (targetes o comptes bancaris, per exemple).
– Comissió de la immobiliària. Si ha intervingut una agència immobiliària i has pactat pagar-li honoraris, hauràs de considerar aquesta despesa.
– Comissions del banc per emissió de xecs o per realització de transferències.
Juntament amb tot l’anterior, no podem oblidar els impostos de la compravenda: IVA o ITP en funció de si es tracta d’una primera o segona transmissió; i la plusvàlua municipal.
Com es fa el càlcul de les despeses de compravenda d’un habitatge?
Amb caràcter general, se sol considerar que les despeses de compravenda d’un habitatge equivalen a entre un 10 i un 12% del preu de l’habitatge.
Tanmateix, sempre és aconsellable fer un càlcul més aproximat per tenir-ho clar i estar preparat.
Elements per fer el càlcul
Per fer el càlcul de les despeses i impostos de la compravenda necessitaràs tres elements:
– Preu de l’habitatge.
– Comunitat Autònoma on es troba.
– Si és un habitatge d’obra nova o de segona mà.
Com fer el càlcul?
Pots fer diverses coses:
– Provar un simulador d’algun banc o d’un portal immobiliari. Per exemple, aquest de Kutxabank o el de Fotocasa.
– Preguntar al Notari i que et doni la dada tant dels seus honoraris com dels del Registrador i la gestoria.
Exemple de càlcul de despeses de compravenda d’habitatge
Per exemple, si l’habitatge té un preu de 200.000 euros i es troba a Catalunya, les despeses seran les següents:
Per a l’entrada de l’habitatge, necessitaràs uns 40.000 euros.
– L’escriptura pública serà d’uns 700 euros.
– La inscripció al Registre de la Propietat, 200 euros.
– La gestoria podria cobrar uns 400 euros.
– La taxació de l’immoble serien 400 euros.
A això caldria afegir altres despeses derivades de la hipoteca com comissions o assegurances i, a més, un 5% (aproximadament) per la comissió de la immobiliària que hagi intervingut.
En quin moment es paguen les despeses?
Això dependrà de si has contractat una gestoria. Els notaris solen tenir una gestoria amb la qual col·laboren i el que es fa és una provisió de fons abans de la compravenda que cobreix totes les despeses i el pagament d’impostos (notaria, registre, gestoria, impostos).
Si no has contractat la gestoria, hauràs de pagar l’escriptura en el moment de l’atorgament.
Qui paga les despeses de la compravenda?
El primer que hem de tenir clar és la regulació de l’article 1.455 del Codi Civil que estableix el següent:
Les despeses d’atorgament d’escriptures aniran a càrrec del venedor, i les de la primera còpia i les altres posteriors a la venda aniran a càrrec del comprador, llevat de pacte en contra.
Si en l’escriptura de compravenda s’estableix que les despeses es paguen “segons llei”, s’aplica la regulació del Codi Civil. Tanmateix, es poden pactar altres acords:
– Que les despeses es paguin al 50% entre comprador i venedor.
– Que el comprador pagui totes les despeses i el venedor s’encarregui de la plusvàlua municipal.
Qui paga l’IBI?
L’IBI és un altre impost que cal tenir en compte. L’haurà de pagar qui sigui propietari a 1 de gener de cada any. És a dir, si la compravenda es realitza el 4 d’abril de 2025, l’IBI d’aquell any el paga el venedor.
És possible pactar un prorrateig en el pagament de l’IBI de manera que cada part pagui en proporció al període de temps durant el qual hagi estat propietari. En el cas que hem vist: de l’1 de gener al 4 d’abril, l’IBI correspon al venedor i del 5 d’abril en endavant al comprador.
Com preparar-te per al pagament de les despeses de la compravenda?
Ja hem vist que les despeses de la compravenda, juntament amb els impostos, poden assolir imports elevats. Per aquest motiu, és fonamental considerar el següent:
– Cal que tinguis estalviat un 20% del preu de l’habitatge per a l’entrada. Això es deu al fet que els bancs no solen concedir més del 80% del valor de taxació de l’immoble com a hipoteca.
– També hauràs d’estalviar un 12% del preu del pis per a les despeses i calcular-les per evitar sorpreses.
Per tant, és important fer una planificació de l’estalvi a llarg termini per comprar un habitatge i tenir molt clar quants diners necessitaràs i quins ingressos tens.
Es pot estalviar en les despeses de compravenda d’un habitatge?
La resposta és que sí. Et deixem alguns consells:
– Encara que les tarifes dels notaris estan regulades per llei i tots els notaris cobren el mateix, tenen cert marge per fer descompte (aproximadament un 10%). Això pot ser una quantitat important en una compravenda elevada.
– Una altra opció per estalviar consisteix a fer tu mateix les gestions que realitzaria la gestoria. Per exemple:
· Pagar els impostos.
· Presentar l’escriptura de compravenda al Registre de la Propietat.
· Realitzar el tràmit de canvi de titularitat al Cadastre a efectes fiscals.
– Si sol·licitaràs una hipoteca perquè necessites finançament, recorda comparar les ofertes de diferents bancs, ja que pot haver-hi diferències significatives entre entitats. No et fixis només en els interessos; també són importants les despeses associades a assegurances i altres productes.
– Un altre element bastant obvi que pot abaratir les despeses de la compravenda és la negociació del preu. Perquè totes les despeses que hem vist es calculen en funció d’aquest preu.
En definitiva, la compravenda d’un habitatge requereix planificació i estalvi per tenir clar quants diners necessites. També és important comptar amb l’ajuda d’assessors immobiliaris experts que et guiïn durant el procés i et resolguin els dubtes. L’equip de Proddigia està a la teva disposició, tant si ets comprador com si ets venedor.
