En 2026 finaliza el plazo de duración de unos 630.000 contratos de alquiler de vivienda, según datos del Ministerio de Consumo. Estos contratos se firmaron durante la época de la crisis por la Covid por lo que se beneficiaron de una congelación en la renta. ¿Qué va a suceder ahora con estos contratos? ¿Los inquilinos tendrán que asumir subidas de más del 30% debido al alza de los precios de alquiler durante estos años? En este artículo analizamos la nueva medida propuesta por el Gobierno para favorecer el mercado de alquiler.
Los contratos que vencerán durante este año afectan a 1,6 millones de personas que tienen una vivienda alquilada. En 2021 se limitaron los precios de alquiler de vivienda para controlar el impacto de la pandemia, pero desde entonces hasta ahora, los precios han aumentado una media del 40%. En las llamadas zonas tensionadas de las grandes ciudades, la subida ha sido más elevada, con ciudades como Madrid que ha alcanzado un 57% o Málaga con un 68%.
¿Qué se va a hacer frente a la situación de los alquileres en España?
Frente a la situación que hemos descrito se plantean varios escenarios:
- · Prorrogar la congelación de las rentas durante este año.
- · Regular beneficios fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para aquellos propietarios que mantengan la renta congelada.
Por el momento, se ha optado por elaborar un Real Decreto Ley por el que se establezca una bonificación del 100% en el IRPF para aquellos propietarios que mantengan la renta igual y no la aumenten. Todavía no ha quedado claro si la medida se aplica solo en el caso de que continúe en el contrato el mismo inquilino o también en los casos en que se firme un contrato nuevo con otro inquilino, pero se mantiene la renta.
La medida, por lo tanto, consiste en aumentar del 50% al 100% la bonificación relativa a los rendimientos derivados del alquiler de viviendas (rendimientos de capital inmobiliario).
La bonificación es progresiva y se aplicaría en función del nivel de ingresos del arrendador, por lo que se favorecerá a aquellos propietarios que reciban rentas más altas.
¿Qué efectos tendrá esta medida?
Hay opiniones muy diferentes en relación con los efectos que puede tener esta medida. Los objetivos que se pretenden alcanzar son los siguientes:
- · Acceso a alquileres a un precio adecuado para los inquilinos.
- · Impulso del derecho a una vivienda digna.
- · Control del aumento progresivo de los precios.
- · Favorecer tanto a los arrendadores, que pagarán menos impuestos, como a los arrendatarios que no sufrirán la subida de alquileres.
Sin embargo, algunos expertos consideran que la medida no logrará esos objetivos por varios motivos:
- · Los aumentos de precios son tan elevados que a los propietarios no les compensa mantener la renta y aplicar la deducción, sino que les beneficia más incrementar los precios e incrementar su rentabilidad, aunque no puedan aplicar esa deducción.
- · Ya existe una deducción del 50% en el IRPF para los arrendadores, pero se aplica con independencia de si se mantiene o no el precio.
- · La deducción en el IRPF para los arrendadores que reduzcan el alquiler en un 5%, es menor (90%) que la que se aplicaría a quienes mantengan la renta (100%).
- · El problema de fondo del alquiler no es el precio, sino la falta de oferta de viviendas, lo que produce un incremento progresivo de los precios año tras año.
¿Cómo se regula la revisión de renta en la Ley de Arrendamientos Urbanos?
Los artículos 17 y 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos son los que regulan la renta y establecen, de forma resumida, lo siguiente:
- · La renta se establece libremente por arrendador y arrendatario.
- · Si la vivienda alquilada está en una zona tensionada la renta pactada al inicio del contrato no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de los últimos 5 años en la misma vivienda. Sólo podrá aumentarse la renta en un 10% en varios casos:
- · Si se han realizado obras de rehabilitación.
- · Si se han realizado obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética.
- · Si se han realizado obras que mejoren la accesibilidad.
- · Si el contrato se firma por un plazo de 10 años o más o se establecen prórrogas para el arrendatario.
- · Si se trata de un gran tenedor y la vivienda está en una zona tensionada la renta pactada al inicio del contrato no puede superar el límite máximo del precio aplicable según el sistema de índice de precios de referencia. Esto mismo se aplica a los contratos sobre viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos 5 años.
Por lo que se refiere a la actualización de la renta, la LAU regula lo siguiente:
- · Durante la vigencia del contrato la renta solo puede ser actualizada cuando se cumpla cada año y según lo pactado por las partes. Si no hay pacto no se actualiza la renta.
- · El aumento que se produzca con la actualización no puede ser superior a la variación del IPC.
Deducciones fiscales por alquiler en la declaración de la renta de 2026
En la declaración de la renta de 2026 que se refiere a año 2025, se pueden aplicar varias deducciones fiscales para los propietarios:
Los arrendadores que alquilen viviendas en zonas tensionadas podrán aplicar:
- · Un 90% en los nuevos contratos que supongan una reducción de renta mínima del 5%,
- · Un 70% si el arrendatario es un joven de entre 18 y 35 años o una familia vulnerable.
- · Un 60% en el caso de que la vivienda haya sido rehabilitada en los últimos dos años.
- · Un 50% como reducción generan en otros supuestos.
Por otro lado, los arrendadores no solo deben considerar la renta en sí sino gastos como:
- · Intereses de hipotecas relativos a la vivienda para el caso de que el arrendador financiara la compra.
- · Impuestos locales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras u otros impuestos municipales.
- · Seguros que se refieran a la casa como seguros de hogar o seguros de impago de alquiler.
- · Reparaciones y obras de conservación y mantenimiento que el arrendador haga en la casa, como pintura, arreglos de fontanería o de ventanas, por ejemplo.
- · Gastos de comunidad tanto ordinarios como extraordinarios (derramas).
- · Suministros como el agua, la luz o el gas si los paga el arrendador.
- · Otros gastos que afecten a la vivienda como gastos de publicidad del alquiler en plataformas inmobiliarias, honorarios de agencias inmobiliarias que ayuden a encontrar un inquilino u honorarios de abogados que asesoren durante la negociación del contrato y lo redacten, por ejemplo.
Junto con todo lo anterior, debemos recordar que existen deducciones a nivel autonómico que también se podrán aplicar si se cumplen los requisitos.
En definitiva, debemos esperar a ver cómo se regula finalmente la deducción para verificar los efectos que puede tener y si consigue los objetivos establecidos.
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