Heredar un inmueble no es un “regalo” tal y como se suele pensar, sino que puede llegar a ser un “regalo envenenado” debido a las deudas y cargas de la herencia. Aceptar una herencia supone el pago de impuestos como la plusvalía municipal o el impuesto de sucesiones, pero, además, en el caso de un piso, se deberán asumir gastos de mantenimiento e impuestos como el IBI. En estos supuestos surgen varias dudas: ¿es posible vender un piso heredado antes de 5 años?, ¿qué pasos se deben seguir?, ¿qué ocurre si un coheredero no quiere vender? En este artículo respondemos a todas estas dudas.
Según datos publicados por el Consejo General del Notariado casi 55.500 personas renunciaron a su herencia en 2022 en España, lo que supone un volumen anual del 15,6%. Las principales causas de las renuncias suelen ser las deudas que deja el fallecido que, en ocasiones, superan al activo, y las cargas fiscales que supone la herencia.
En determinados casos una de las salidas para evitar las deudas de una herencia de un piso, consiste en venderlo. Vamos a ver a continuación si se debe hacer o no en un plazo determinado.
¿Puedo vender un piso heredado antes de 5 años?
Durante mucho tiempo para vender un piso heredado debían trascurrir 5 años (posteriormente se redujo el plazo a 2 años) si no se era heredero forzoso debido a la regulación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, el artículo 28 de la LH fue derogado por la Ley 8/2021 y quedó sin vigencia desde el 3 de septiembre de dicho año.
Por lo tanto, sí es posible vender un piso heredado antes de 5 años.
Aspectos que considerar para vender un piso heredado
Si quieres vender un piso heredado es importante que consideres varios aspectos importantes:
– Es aconsejable que vendas el piso heredado en el mismo año fiscal en el que recibiste la herencia puesto que de esa forma evitarás pagar la plusvalía tanto al heredar como al vender. Debemos recordar que la plusvalía municipal se calcula en función del aumento del valor del piso durante un determinado plazo de años. Si vendes la casa heredada en el mismo periodo fiscal, no se generará un mayor valor del inmueble, por lo que no tendrás que pagar de nuevo la plusvalía.
– Si eres el único heredero del piso será más sencillo realizar la venta.
– En el caso en que varios herederos reciban el piso (por ejemplo, varios hermanos que heredan de su padre), pueden suceder varias cosas:
– Que los coherederos estén de acuerdo en vender. Este es el caso más sencillo.
– Que alguno de los coherederos no quiera vender. Puede ocurrir que ese coheredero compre los porcentajes del resto y se convierta en el único propietario.
Pasos para vender un piso heredado
Es importante que sepas que el hecho de que te nombren heredero de un piso en un testamento no te hace propietario de ese piso, sino que debes realizar una serie de gestiones para que el piso figure inscrito a tu nombre en el Registro de la Propiedad y lo puedas vender. Los pasos que seguir para vender un piso heredado son los siguientes:
Solicita el certificado de defunción
Deberás solicitarlo en el Registro Civil de la localidad donde falleció la persona que deja la herencia. Puedes hacerlo presencialmente o por internet.
Pide el certificado de últimas voluntades
Tendrás que hacerlo en el Registro de Actos de Última Voluntad. Es un certificado gratuito que se puede solicitar en la web del Ministerio de Justicia.
Solicita el testamento al Notario
El Notario que haya otorgado el testamento aparecerá en el certificado de últimas voluntades. Si ese Notario ha fallecido deberás dirigirte al que haya heredado sus protocolos y, si no, al Registro General de Protocolos y pedir y una copia.
Acepta la herencia
Se pueden dar varios casos:
– Un solo heredero. Si eres el único heredero deberás hacer un inventario de bienes y deudas de la herencia y elaborar la instancia de heredero único con un abogado o un Notario. Posteriormente, el Notario elaborará un documento de aceptación de la herencia y lo firmará.
– Varios herederos. En el caso en que existan varios herederos, se deberá elaborar por el notario una escritura de partición de la herencia en la que se incluirá una relación de los bienes y deudas de la herencia con su valoración y el reparto entre los coherederos.
– Herencia sin testamento. En este supuesto se elabora un acta de declaración de herederos por parte del Notario y se sigue el orden de los herederos establecidos por la ley.
Paga los impuestos que correspondan
Deberás pagar el Impuesto de Sucesiones, recuerda que está cedido a las Comunidades Autónomas por lo que el importe a pagar puede variar de un lugar a otro, la plusvalía municipal si se heredan inmuebles y el Impuesto sobre la Renta (IRPF) si obtienes una ganancia patrimonial en caso de venta.
Inscribe la herencia del piso en el Registro de la Propiedad
Para que el piso heredado figure a tu nombre deberás inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad en el que te solicitarán:
– Copia del DNI de la persona fallecida.
– Copia de tu DNI y del de todos los herederos.
– Certificado de defunción.
– Certificado de últimas voluntades.
– Certificado de seguro de vida si lo hay.
– Escritura de aceptación de herencia.
– Justificante de pago del impuesto de sucesiones y de la plusvalía, o documento que acredite la solicitud de aplazamiento.
Inicia el proceso de venta
Una vez que el piso figure a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad el piso se podrá vender. Para que el proceso sea más sencillo puedes contratar los servicios de un equipo de asesores inmobiliarios expertos como el de Proddigia que te ayudarán a:
– Precio. Fijar un precio de venta acorde al mercado que suponga una venta rápida y en buenas condiciones económicas.
– Preparación del piso para la venta. Arreglar el piso heredado para que de la mejor imagen antes los compradores. Puedes contratar el servicio de Home Staging de Proddigia que es gratuito y te permitirá aumentar el valor de tu propiedad y vender más rápido.
– Visitas. Realizar visitas al inmueble con compradores realmente interesados.
– Negociación. Negociar el precio y el resto de los aspectos de la venta para cerrarla en las mejores condiciones para ti.
Formalización de la compraventa
El último paso consistirá en formalizar y firmar la escritura pública de compraventa e inscribirla en el Registro de la Propiedad a favor de los compradores. Tal y como has visto, por lo tanto, se puede vender un piso heredado antes de 5 años sin limitación debido a la derogación en 2021 del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Deberás considerar las deudas de la herencia y los aspectos fiscales de la misma antes de aceptarla y vender y, si finalmente adquieres el piso heredado, puedes ponerte en manos de una consultoría inmobiliaria para que la venta se realice en condiciones óptimas y logres alcanzar tus objetivos.
