¿Quieres vender una vivienda o saber cuántos impuestos vas a tener que pagar por tenerla en propiedad? Si tu respuesta es afirmativa vas a necesitar conocer dos conceptos fundamentales el valor catastral y el valor de mercado. En este articulo te contamos las diferencias entre ambos valores, cómo se calculan y de qué forma se optimizan.
¿Qué es el valor catastral de una vivienda?
Como ya sabrás los impuestos relacionados con la propiedad de una vivienda (por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles o la plusvalía municipal), se calculan en base al valor catastral. El valor catastral es un valor administrativo que se obtiene a través de una serie de cálculos establecidos por la ley y por el municipio donde se encuentra ubicado el inmueble. El valor catastral se incluye en el catastro inmobiliario que es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y que determina las características físicas, económicas y jurídicas de los bienes inmuebles.
¿Qué es el valor de mercado de una vivienda?
El valor de mercado es el importe estimado por el que una vivienda se transmitiría entre el comprador y el vendedor en una operación de compraventa de forma totalmente libre. El valor de mercado se ve influido por diversos factores como la antigüedad de la vivienda, el estado de conservación, la superficie, la comunicación a través del transporte público, la calidad de los materiales de construcción, la localización, las zonas comunes de la que consta el edificio, la eficiencia energética o la situación jurídica de la vivienda, entre otros.
Diferencias entre valor catastral y valor de mercado de una vivienda
Tal y como hemos visto en la definición del valor catastral y el valor de mercado de una vivienda, son conceptos que se diferencian por los siguientes elementos:
– La variación a lo largo del tiempo. En el valor de mercado influyen aspectos como la demanda que exista sobre una determinada vivienda o la situación económica del país o del mercado inmobiliario. El valor catastral se establece en base a otra serie de parámetros y no varía de la misma manera.
– La forma de determinar el valor. La normativa aplicable al catastro inmobiliario establece las reglas técnicas que se utilizan para determinar el valor catastral y serán técnicos cualificados los que definan ese valor. Además, los valores catastrales de revisan de forma periódica en función de los coeficientes definidos por los Presupuestos Generales del Estado. Sin embargo, el valor de mercado se verá influido por los elementos que hemos visto anteriormente, como la situación del mercado o la superficie de la vivienda.
– La finalidad de cada valor. El valor catastral es un valor a efectos fiscales que se utiliza para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles o la plusvalía municipal, entre otros tributos. El valor de mercado se establece para tener un precio de una vivienda en una operación de compraventa y determinar el dinero que se necesita para la hipoteca por parte del comprador.
¿Cómo calcularlos?
El valor catastral se calcula considerando elementos como la localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas del suelo, las obras de renovación que se hayan realizado, la antigüedad del edificio o el valor histórico o patrimonial que tenga dicho edificio.
La forma más sencilla de conocer el valor catastral de una vivienda es a través del recibo del IBI en el que aparecen el valor catastral, el valor del suelo y el valor de la construcción. Otra forma de conocer este valor es a través de una consulta en el Catastro Inmobiliario. Como propietario del inmueble podrás solicitar directamente o a través de una persona autorizada, aportando la referencia catastral, una certificación catastral en la que figure el valor catastral de la vivienda. Para dicha solicitud puedes acudir de forma presencial a la sede del Catastro o hacer el trámite a través de la sede electrónica del Catastro.
En cuanto al valor de mercado, por lo general, es determinado por el vendedor de la vivienda con el asesoramiento de expertos en el sector inmobiliario. Si se establece un valor de mercado adecuado, la vivienda se venderá más rápido porque habrá más compradores, sin embargo, si el valor de mercado es demasiado elevado, tardará en venderse porque no se encontrarán compradores interesados.
Para calcular el valor de mercado se puede solicitar una valoración de mercado a un consultor inmobiliario o comparar varios inmuebles de las mismas características que figuren en portales inmobiliarios.
¿Se pueden optimizar los valores?
Sí, ambos valores se pueden optimizar. La optimización del valor catastral es fundamental para no pagar más impuestos de los que correspondan. Si el Catastro Inmobiliario tiene información incorrecta sobre tu inmueble, es posible que pagues más IBI del que deberías. Una de las señales que te deben poner alerta es que el valor catastral sea superior al de mercado. En ese caso, deberás solicitar una certificación catastral y analizar que toda la información esté bien recogida por el Catastro (tipo de inmueble, superficie etc.). Por ejemplo, puede ocurrir que hayas hecho una reforma en la vivienda y que no lo hayas comunicado al Catastro o que el tipo de suelo no esté bien recogido en dicho registro. En estos casos se puede realizar un proceso denominado de regularización catastral para garantizar la concordancia entre la realidad del inmueble y los datos del Catastro.
La optimización del valor de mercado se puede realizar comparando dicho valor con el de otras viviendas de características parecidas. De esta forma sabremos si el precio por el que se quiere vender una vivienda es correcto o es demasiado elevado respecto a la media del mercado. La comparación de valores se deberá realizar periódicamente, ya que la situación del mercado puede variar con el paso del tiempo.
¿Cómo se calcula el valor de mercado de una vivienda de segunda mano en Barcelona?
Si deseas vender tu piso en Barcelona y desconoces cómo fijar el valor de mercado, te contamos los pasos a seguir:
– Encarga una medición a un técnico. Es importante que conozcas la superficie real del inmueble para establecer el precio. Además, es aconsejable que solicites una nota simple al Registro de la Propiedad para verificar si existen discrepancias respecto a la superficie real.
– Analiza el precio por metro cuadrado de tu zona. Para ver el precio por metro cuadrado puedes acceder a portales inmobiliarios, solicitar un informe a un consultor y analizar los datos oficiales del Ayuntamiento de Barcelona.
– Adapta el precio a las características específicas de tu vivienda. Para determinar el valor de mercado de tu vivienda deberás considerar aspectos específicos de la misma como altura, orientación, obras de mejora que hayas realizado, etc.
Una vez hecho lo anterior, obtendrás un precio de mercado. Cuando pongas a la venta tu vivienda podrás comprobar, en función del interés y de las ofertas que hagan los compradores, si el precio es el adecuado o es necesario modificarlo.
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