Si has heredado o vendido un piso tendrás que pagar la plusvalía municipal. Ante esto, una de las preguntas que te harás es: ¿un piso de más de 20 años paga plusvalía? A continuación, en este artículo, te contamos cómo se calcula la plusvalía. Asimismo, cuánto se paga si el piso lleva 20 años o más en el patrimonio de quien lo transmite.
¿En qué casos se paga la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) se paga en los siguientes casos en relación a las viviendas:
– En el caso de venta de una vivienda, se deberá pagar por el vendedor. Salvo en el caso de que el inmueble haya pedido valor o se haya mantenido o el vendedor no haya registrado un incremento del valor del piso.
– En el caso de una herencia de una vivienda, lo deberá pagar el heredero
– Si se produce una donación, la plusvalía la paga quien recibe la donación.
¿Cómo se calcula el pago de la plusvalía para un piso de 20 años?
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento del valor de una vivienda desde que una persona lo adquiere hasta que lo transmite (ya sea por una compraventa, una herencia o una donación).
Los ayuntamientos son los que establecen los coeficientes multiplicadores y los porcentajes a aplicar en este impuesto para realizar el cálculo. Por este motivo, es muy diferente tributar en una localidad u otra. Sin embargo, para el cálculo existen una serie de criterios generales que son los siguientes:
– Valor catastral del suelo de la vivienda. La plusvalía municipal no considera para su cálculo el precio de venta, sino el valor catastral del suelo. Este es un valor administrativo, que se establece en el catastro inmobiliario. Además, aparece en los recibos del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), así como en la Sede Electrónica del Catastro.
– El número de años durante los que la persona ha sido dueña del inmueble. La plusvalía municipal mide el aumento de valor que experimenta el suelo de una vivienda a lo largo del tiempo. Por lo tanto, para hacer el cálculo se deben considerar los años en los que el propietario ha tenido el inmueble en su poder. Es decir, el plazo de tiempo que ha transcurrido desde que el propietario ha comprado o heredado. Todo esto, hasta que se produce la transmisión por venta, herencia o donación.
Para hacer el cálculo de la plusvalía municipal, los ayuntamientos establecen rangos de años a los que le asigna un coeficiente multiplicador. Esto se debe aplicar al valor catastral del suelo, para obtener la base imponible de la plusvalía.
Por otro lado, en virtud del Real Decreto 26/12/2021 se modificó el sistema para calcular la base imponible de la plusvalía. Se establecen dos sistemas de cálculo:
– El método objetivo. Este método consiste en multiplicar el valor catastral del suelo por el coeficiente establecido. Todo ello, en función del plazo de tiempo que haya transcurrido entre la adquisición y la transmisión.
– El método de cálculo del incremento real. Se aplica si lo solicita la persona interesada. Consiste en aplicar a los valores de adquisición y transmisión, el porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. Después, hay que calcular la diferencia entre los valores obtenidos.
En el caso de Barcelona el porcentaje que se aplica para el cálculo de la plusvalía es del 30% siempre.
Caso: ¿un piso que tiene más de 20 años paga plusvalía?
La respuesta es que sí. El matiz es que 20 años es el plazo máximo que se considera para pagar la plusvalía municipal. De hecho, se aplicaría el mismo porcentaje si la propiedad se compró hace 40 años que si se compró hace 20 años.
Sin embargo, no se tendrá que pagar la plusvalía en estos casos, si el valor actual del inmueble es igual o inferior al que tenía cuando se adquirió.
Sin embargo, en los casos en los que no hay que pagar la plusvalía municipal porque no se ha producido un incremento en el valor del terreno o se ha producido una reducción de dicho valor, sí hay que comunicar la transmisión realizada y adjuntar la escritura de transmisión y adquisición que acredite que no se ha producido el incremento de valor. Estos documentos serán revisados por el Institut Municipal d´Hisenda que procederá a comprobar los valores declarados.
Puede ocurrir que ya hayas pagado la plusvalía y posteriormente compruebes que no ha habido un incremento del valor del suelo del inmueble. En estos casos, puedes solicitar la revisión de la autoliquidación abonada mediante la presentación de una instancia a la que deberás adjuntar las escrituras de adquisición y transmisión. El Ayuntamiento de Barcelona analizará la documentación aportada y te comunicará la estimación o denegación de la solicitud. Si estima la solicitud realizará la devolución del importe que corresponda.
También puede suceder que, por ejemplo, se herede un piso, no se liquide la plusvalía y está prescriba. En estos casos se debe realizar la autoliquidación y el sistema verificará si efectivamente se ha producido la prescripción. Si se verifica el impuesto ha prescrito, el resultado de la autoliquidación será de cero.
¿Es posible aplicar una bonificación de la plusvalía en Barcelona?
Existe la posibilidad de aplicar una bonificación en la plusvalía del 95% de la cuota en dos casos:
Cuando se produce la transmisión por herencia de la vivienda habitual
Esta bonificación está sujeta a la condición de que no se transmita la vivienda durante los tres años siguientes a la fecha de defunción del transmitente. Esta bonificación la pueden pedir:
– El cónyuge, descendientes o adoptados o ascendientes o adoptadores.
– Quien reciba por parte del ordenamiento jurídico un trato análogo a la relación de parentesco que le permita continuar utilizando la vivienda por haber convivido con el causante de los dos años anteriores a su muerte. Así como hermanos, persona que tenga una relación de afectividad análoga a la del cónyuge, personas con discapacidad acreditada del 65% o más y con un parentesco de hasta el tercer grado colateral con el propietario.
Cuando se produzca la transmisión por herencia de un local donde la persona fallecida realizaba una actividad profesional habitual personal y directa.
La aplicación de la bonificación está condicionada a la no transmisión del local. Además, a la continuación de la actividad económica durante los cinco años siguientes a la de función.
En los dos casos anteriores se deberá acreditar el parentesco existente. Si no se cumple el plazo de duración del mantenimiento del inmueble, se tendrá que devolver el importe bonificado. Y a este se le sumarán los intereses de demora que sean aplicables.
Por lo tanto, en casos de herencias, donaciones y compraventas es importante saber cómo se calcula la plusvalía municipal. De igual manera, hay que saber que se tendrá que pagar. Esto aplica aunque el piso haya sido propiedad de la persona que lo transmite durante más de 20 años.
En estos supuestos, es recomendable contar con la ayuda de consultores inmobiliarios expertos en transmisiones de viviendas. Así, podrás verificar cuánto se debe pagar por la plusvalía municipal. Asimismo, saber en qué plazo, qué bonificaciones se pueden aplicar y cómo hacer el trámite.
