¿Tienes una vivienda alquilada y el arrendatario no paga la renta? Uno de los miedos más habituales de los propietarios de viviendas es el de alquilar la casa a un inquilino que no pueda hacer frente al pago de la renta. Esto puede generar diversos perjuicios. Además, se pueden tomar medidas para evitar a los inquilinos morosos y aplicar trucos para echar a un inquilino que no paga. En este post nos vamos a centrar en este segundo supuesto para que tengas claro todo lo que puedes hacer si tu inquilino no paga la renta.
El proceso para echar a un inquilino que no paga puede ser largo y complejo. Además, debemos tener en cuenta que durante el tiempo que ocupe la vivienda sin pagar se siguen generando rentas y aumenta la deuda, por lo que el propietario perderá dinero.
La obligación de pago del inquilino
Una de las principales obligaciones del inquilino en un contrato de alquiler de vivienda es el pago de la renta. En el caso en que no pague la renta en el tiempo y en la forma establecidas en el contrato, se producirá un incumplimiento de dicho contrato en base al cual el propietario de la vivienda puede solicitar el cumplimiento (pago de la renta) y la resolución del contrato.
Si no se ha establecido un plazo para pagar la renta, se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos y se deberá pagar dentro de los siete primeros días de cada mes. Una vez que transcurra ese plazo y el inquilino no haya pagado, estará en una causa de incumplimiento contractual.
¿Cómo prevenir el impago de la renta?
Para que no se produzca el incumplimiento de la obligación de pago del inquilino se pueden aplicar las siguientes medidas preventivas:
– Analizar la solvencia del inquilino. Se le pueden solicitar contratos de trabajo, últimas nóminas y declaración del IRPF. En el caso de que se trate de un autónomo se le puede pedir la declaración del IRPF, las declaraciones de IVA o las declaraciones del impuesto sobre sociedades si tiene una sociedad mercantil.
– Solicitar garantías adicionales. Otra medida que se puede tomar para evitar a los inquilinos morosos consiste en solicitar garantías adicionales a la fianza legal de una mensualidad de renta. Por ejemplo, se puede solicitar un aval bancario o la firma del contrato por un fiador solidario.
– Contratar un seguro que cubra el impago. Una de las alternativas a la solicitud de una garantía adicional puede consistir en la contratación de un seguro de alquiler. Con este seguro, si el inquilino no paga, podrás hablar con la compañía de seguros y que inicien los trámites necesarios para cobrar la renta. El seguro te cubrirá un máximo de la renta impagada, en función de la cobertura que hayas contratado.
Trucos para echar a un inquilino que no paga
Si no has tomado las medidas de precaución que hemos visto o las has tomado, pero tu inquilino no paga la renta puedes seguir los siguientes trucos para echar a un inquilino que no paga:
Coteja la deuda
Parece muy obvio, pero, en ocasiones, el impago puede deberse a un error, por ejemplo, una incorrecta identificación del pago hecho por el arrendatario. Por ese motivo, es importante verificar si la deuda existe y qué importe y conceptos tiene.
Habla con el inquilino
Lo primero que hay que hacer es averiguar qué ha sucedido, porque puede haber un error o un despiste. Para ello, habla con el inquilino por teléfono y pregunta el por qué del retraso e intenta acordar un pago en un plazo determinado.
Envía un burofax
Si persiste el impago será necesario en enviar una comunicación fehaciente mediante burofax con acuse de recibo y certificado de texto. El contenido mínimo del burofax puede ser el siguiente:
– Cantidad que se debe y concepto.
– Plazo para pagar la deuda.
– Indicación de que en caso de impago se procederá a la reclamación judicial de la deuda mediante el desahucio por falta de pago.
Presenta una demanda judicial
Si el inquilino no paga, tras esperar el plazo que le hayas dado en el burofax para pagar, podrás presentar la demanda de desahucio por falta de pago de las rentas. Para este procedimiento es muy recomendable contar con la ayuda de un abogado experto. En cuanto a la demanda de desahucio, el arrendador tiene varias opciones:
– Solicitar el desahucio del inquilino y reclamar las rentas impagadas (es la opción más utilizada).
– Solicitar solo el desahucio por falta de pago. En este caso se recuperaría la vivienda, pero se tendría que imponer, posteriormente, una demanda de reclamación de cantidad, si el inquilino continúa sin pagar.
– Reclamar solo las rentas impagadas.
La demanda se presentará ante el juzgado que corresponda. El procedimiento que se sigue en el caso del desahucio es el juicio declarativo verbal. Lo que se le pide al juzgado es que de por terminado el contrato de alquiler y ordene el desahucio del inquilino por falta de pago de la renta.
Una vez admitida a trámite la demanda por el juez, se notificará al inquilino y este puede actuar de varias formas:
– Desalojar la vivienda por su propia voluntad.
– Pagar la deuda pendiente por las rentas. En este caso, lo que se produce es la llamada enervación del desahucio.
– Oponerse a la demanda. Si el inquilino se opone a la demanda, se deberá celebrar un juicio.
Celebración del juicio de desahucio
En la fecha y hora señaladas por el juez, se celebrará un juicio de desahucio y ambas partes presentarán las pruebas que estimen convenientes para sus intereses (documentos, testigos etc.).
Sentencia
Una vez celebrado el juicio el juez dictará sentencia y, si decreta el desahucio, se procederá al lanzamiento, que supone la ejecución del desahucio.
Lanzamiento del inquilino
Es un acto por el cual una comisión del juzgado acude a la casa alquilada y junto con la policía desaloja a los ocupantes de la vivienda.
Es importante tener en consideración que, en todo este proceso, puede producirse un acuerdo entre las partes (por ejemplo, se condona una parte de la deuda, se paga el resto y se devuelven las llaves del piso alquilado) o el inquilino paga la deuda.
¿Cuánto se tarda en desalojar a un inquilino moroso?
El plazo para echar a un inquilino que no paga puede variar. Lo más aconsejable es alcanzar un acuerdo con el inquilino y evitar llegar al juicio. El plazo de tiempo que tarda el procedimiento judicial depende de la carga de trabajo de cada juzgado y de la complejidad del caso. Por lo general, un desahucio por falta de pago suele tardar entre seis y ocho meses.
El plazo también puede verse influido por el hecho de que haya menores que vivan en la casa, porque si se produce este supuesto el proceso se retrasará hasta que la familia encuentre otra vivienda. De todas formas, el juzgado analizará cada caso y velará por la protección del menor.
En definitiva, los trucos para echar a un inquilino que no paga deben ir precedidos por una serie de medidas preventivas para evitar el impago. Si se produce dicho impago, deberá comenzarse una reclamación amistosa para conseguir que el inquilino pague o que, al menos, devuelva las llaves de la vivienda, y, si no es posible, se iniciará el procedimiento de desahucio por falta de pago.
