¿Vas a comprar o vender una vivienda y no sabes quién paga el ITP? El impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD) es un tributo que tiene varias modalidades. Este se encuentra cedido a las comunidades autónomas por lo que el importe que se paga en cada lugar puede ser diferente. En este post vamos a analizar quién paga el impuesto de transmisiones patrimoniales.
Modalidades del Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD)
Tal y como hemos mencionado en el apartado anterior el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados tiene tres modalidades:
– Las operaciones societarias. Tributan por esta modalidad la constitución o disolución de sociedades mercantiles. Así como la modificación del capital social, las aportaciones sociales que no modifiquen el capital social y la importación de sociedades extracomunitarias.
– Los actos jurídicos documentados. Esta modalidad grava los documentos notariales (escrituras de compraventa, por ejemplo), mercantiles y administrativos.
– Las transmisiones patrimoniales onerosas. Ciertamente, esta modalidad es incompatible con el IVA. EL ITP se pagará en el caso de segundas y posteriores entregas de edificaciones (compraventa de viviendas de segunda mano).
En el caso de la última modalidad es necesario que se cumplan tres requisitos:
– Que se produzca una transmisión de un bien, por ejemplo, una compraventa, una permuta, una subasta o una expropiación forzosa.
– Que la transmisión se realice entre personas vivas y que exista un precio o una contraprestación. Si se produce la transmisión como consecuencia del fallecimiento de una persona, estaremos ante una herencia gravada por el impuesto de sucesiones. Si se entrega un bien sin contraprestación estaremos ante una donación, gravada por el impuesto de donaciones.
– Que lo que se transmita sean bienes pertenecientes al patrimonio de personas físicas o jurídicas, por ejemplo, bienes inmuebles: terrenos, pisos, edificios, locales comerciales, naves industriales u oficinas, entre otros.
¿Quién paga el impuesto de transmisiones patrimoniales?
Como regla general, el obligado al pago es la persona que recibe un incremento patrimonial con la operación, según la regulación del artículo 9 de la ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Por ejemplo:
– En una compraventa de una vivienda, el comprador.
– Para una compraventa de un vehículo, también el comprador.
– En los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos y las certificaciones administrativas que menciona el artículo 206 se la Ley Hipotecaria, la persona que los promueva, y en los reconocimientos de dominio hechos a favor de persona determinada, ésta última.
– Cuando se trata de la constitución de fianzas, el acreedor afianzado.
– En la constitución de arrendamientos, el arrendatario.
– Para la constitución de pensiones, el pensionista.
– En la concesión administrativa, el concesionario; en los actos y contratos administrativos similares a la concesión, el beneficiario.
– Si se trata del supuesto de constitución de derechos reales como el usufructo, el uso o habitación, por ejemplo, el pago corresponderá a quien se favorezca de la constitución de dicho derecho real.
– En el caso de un préstamo, al prestatario.
Si es el caso de una hipoteca o préstamo con garantía hipotecaria, se produce una excepción a la regla, puesto que el obligado al pago será el banco prestamista.
Es importante, en el caso de una compraventa ante notario, hablar con la notaría para asegurarse que realizarán todos los trámites relativos al pago del ITP a través de una gestoría a la que tendrás que contratar, puesto que, en caso contrario, los deberá hacer el obligado al pago.
Responsables subsidiarios del pago del impuesto
Junto con todo lo anterior, debemos recordar que serán subsidiariamente responsables del pago del impuesto, según el artículo 9 de la Ley del ITP:
– Si se trata de una constitución de un préstamo: el prestamista si percibe total o parcialmente los intereses o el capital o la cosa prestada, sin haber exigido justificación al prestatario de haber pagado el ITP.
– En el caso de la constitución de arrendamientos, el arrendador si recibe el primer pago de la renta y no exige al arrendatario la justificación de haber pagado el ITP.
– El funcionario que autorice el cambio de sujeto pasivo de cualquier tributo estatal, autonómico o local, cuando el cambio suponga una transmisión gravada por el ITP y el funcionario no exija previamente la justificación del pago del impuesto.
¿Qué ocurre en los casos de renuncia a la exención de IVA?
Puede ocurrir que, aunque se trate de una segunda entrega que, en principio, tributaría por ITP, si se cumplen determinados requisitos tribute por el IVA. En estos casos se produce lo que se llama renuncia a la exención del IVA y se tributa por IVA. Esto resulta favorable para los empresarios porque se lo pueden deducir total o parcialmente.
Para que se pueda aplicar la renuncia a la exención de IVA se deben de dar los siguientes requisitos:
– El adquirente (comprador) deberá justificar que es sujeto pasivo del IVA en el ejercicio de su actividad. También, que tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado por la adquisición del bien inmueble.
– El transmitente (vendedor), deberá comunicar de forma fehaciente al comprador antes o durante la compraventa, la renuncia a la exención de IVA. Por lo general, la renuncia se incluye en la escritura pública de compraventa.
Si quien compra es una persona física que no es empresaria, no se podrá aplicar la renuncia a la exención de IVA y se deberá tributar por ITP.
¿Cómo y cuándo se paga el ITP?
El pago del ITP se realiza a través de los modelos 621, 600, 620 y 630. Ciertamente, estos deberán presentarse en la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma que corresponda o a través de internet. El plazo para pagar el impuesto es de 30 días desde que se realizó la operación gravada con el mismo. Sin embargo, tiene un plazo de prescripción de cuatro años.
En el caso de Cataluña
Debemos recordar que el tipo de ITP que se aplica en cada comunidad autónoma es diferente. En el caso de Cataluña el tipo general es el 10%, que se aplica sobre el valor total del inmueble si es inferior a 1.000.000 de euros. Si el valor del inmueble es superior a dicha cantidad se aplicará el 10% hasta 1.000.000 de euros y un 11% sobre el resto del valor.
Por otro lado, si se produce una transmisión de una vivienda de protección oficial en Cataluña el tipo que se aplica es del 7%, y si se transmite una vivienda habitual de una persona con discapacidad, una familia numerosa o monoparental o de un joven menor de 32 años, el tipo que se aplica es del 5%. En la página web de la Agencia Tributaria de Cataluña tienes la información de todos los tipos según la transmisión que se realice.
Por lo tanto, como regla general, si se compra un piso en Barcelona por un precio de 200.000 euros, se deberán pagar 20.000 euros de ITP.
En cualquier caso, las partes se deben informar sobre los impuestos que gravan la compraventa. Si se trata de una segunda transmisión y desean renunciar a la exención de IVA es importante que analice la situación un asesor fiscal experto. Así podrá verificar si se cumplen o no todos los requisitos para que se pueda realizar dicha exención.
