¿Te has divorciado de tu pareja y te quieres subrogar en el contrato de arrendamiento de la vivienda que alquilasteis juntos? Es una situación habitual y es fundamental conocer la regulación para saber qué derechos tienes y qué obligaciones tiene el arrendador. En este post te contamos qué contenido debe tener un modelo de contrato de subrogación de alquiler de una vivienda tanto en caso de divorcio como en caso de fallecimiento del inquilino.
Casos en los que es posible la subrogación en un contrato de alquiler de vivienda
En base al artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el contrato de arrendamiento de vivienda no se puede ceder por el arrendatario sin el consentimiento del arrendador. En el caso en que se produzca la cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
Por lo tanto, para que una persona se pueda subrogar en el contrato de alquiler de vivienda es necesario el consentimiento del arrendador o que se den alguno de los casos que veremos a continuación.
Existen dos supuestos en los que es posible la subrogación en el contrato de alquiler de vivienda. Son los siguientes:
– Defunción del titular. Este caso se regula en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece que en caso de muerte del arrendatario podrán subrogarse en el contrato:
1. El cónyuge del arrendatario que en el momento del fallecimiento conviviera con él.
2. La persona que haya convivido con el arrendatario con una relación de afectividad análoga a la de cónyuge durante los dos años anteriores al fallecimiento, salvo que hayan tenido descendencia en común, en cuyo caso basta la convivencia.
3. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estén bajo su patria potestad o tutela o hayan convivido habitualmente con él durante los últimos dos años.
4. Los ascendientes o hermanos del arrendatario que hayan convivido con él durante los últimos dos años.
5. Las personas distintas de las anteriores que tengan una discapacidad igual o superior al 65%, una relación de parentesco con el fallecido hasta el tercer grado colateral y hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento.
En el caso en que haya varios parientes con derecho a subrogarse en el contrato de alquiler, se deberán poner de acuerdo por unanimidad entre ellos. Si no llegan a un acuerdo tendrá preferencia en las subrogaciones la persona que tenga el parentesco más cercano con el fallecido, por este orden: cónyuge, hijos y ascendientes. Si hay dos personas que se encuentran en condiciones de igualdad (por ejemplo, dos hijos del fallecido) se dará preferencia a la persona que tenga una minusvalía igual o superior al 65%, a continuación, a quien tenga mayores cargas familiares y, en última instancia, al descendiente de menor edad, ascendiente de mayor edad o hermano más joven.
– Separación, divorcio o nulidad matrimonial del inquilino. En el caso de nulidad matrimonial, separación judicial o divorcio del inquilino, el cónyuge que no sea arrendatario podrá continuar con el arrendamiento de la vivienda, si se le atribuye dicha vivienda por aplicación de la normativa aplicable, de forma que se convertirá en titular del contrato alquiler.
¿Se puede acordar que no haya derecho a subrogación?
La respuesta es que sí, pero se deben dar varios requisitos:
– Que la duración inicial del arrendamiento sea superior a 5 años o a 7 años si el arrendador es persona jurídica.
– Que las personas que puedan ejercitar el derecho a la subrogación no sean especialmente vulnerables como menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
Proceso para la subrogación en el contrato de alquiler de vivienda
En el caso de que te encuentres en alguno de los supuestos anteriores y desees subrogarte en el contrato de arrendamiento deberás seguir los siguientes pasos:
– Redacción y envío de comunicación por escrito al arrendador para notificar la voluntad de subrogarse en el contrato.
1. En el caso de separación, divorcio o nulidad del matrimonio, si deseas continuar en el arrendamiento lo deberás comunicar al arrendador en el plazo de 2 meses desde que te fuera notificada la resolución judicial que te atribuye el uso de la vivienda. A la comunicación deberás anexar copia de dicha resolución o copia de la parte que hace referencia a la atribución de la vivienda.
2. Si el arrendatario fallece, la persona que quiera subrogarse en el alquiler deberá comunicarlo en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento y deberá anexar certificado de defunción y aportar sus datos, indicando su parentesco con el fallecido. Si no se realiza esta comunicación en plazo, el arrendamiento se extinguirá.
– Redacción y firma de anexo al contrato. Para dejar constancia por escrito de la subrogación en el contrato de arrendamiento se procederá a redactar un modelo de contrato de subrogación de alquiler de vivienda. A continuación, veremos el contenido de dicho modelo.
Qué incluir en el modelo de contrato de subrogación de alquiler de vivienda
El modelo de contrato de subrogación de alquiler de vivienda, en los casos que hemos detallado podrá tener el siguiente contenido:
– Datos del arrendador y del nuevo arrendatario que se subroga en el contrato.
– Explicación de lo sucedido en el expositivo. Se deberá explicar que con fecha X se formó un contrato de alquiler sobre la vivienda sita en…, que con fecha X se ha producido el fallecimiento del inquilino o la situación de nulidad, separación o divorcio y que, como consecuencia de todo lo anterior, la persona con derecho a subrogación ha manifestado su voluntad de subrogarse en todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de alquiler.
– Cláusulas. Podrán ser las siguientes:
1. Objeto: en esta cláusula se explicará que el objeto del documento es la subrogación del nuevo inquilino en el contrato existente y se indicará la fecha a partir de la cual será efectiva la subrogación. Se podrá anexar, en función de cada caso, la siguiente documentación:
a) El certificado de defunción del inquilino. Este se puede solicitar en el Registro Civil.
b) La resolución judicial de nulidad, separación o divorcio por la que se adjudica la vivienda arrendada al cónyuge no arrendatario. Si no se quiere anexar completa por razones de confidencialidad, se puede anexar solo la parte que se refiere a la adjudicación de la vivienda.
c) La documentación que acredite la discapacidad de la persona.
d) El libro de familia para probar el parentesco entre el fallecido y la persona con derecho a subrogación.
2. Acreditación del estado de la vivienda: es aconsejable que se acredite el estado de la vivienda en el momento de la subrogación con fotos actualizadas que se pueden adjuntar al modelo de contrato de subrogación de alquiler de vivienda.
– Firmas. Finalmente se firmará el documento por duplicado por cada parte en todas las páginas.
Es importante que el modelo de contrato de subrogación de alquiler de vivienda lo redacte un abogado experto, que estudie el caso, analice la ley y las circunstancias de la persona que quiere subrogarse en el contrato, redacte la comunicación al arrendador en tiempo y forma y elabore el contrato a firmar.
