¿Has alquilado un piso y lo necesitas como vivienda para tu hijo? Es bastante habitual tener una vivienda alquilada y que surja la necesidad de destinarla al uso por un hijo u otro familiar. En estos casos te preguntarás ¿Puedo echar a mi inquilino si necesito piso? Así que, en este blog te contamos todo sobre la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y las obligaciones que deben cumplir los propietarios de vivienda.
¿Es posible echar a un inquilino, aunque no haya terminado el contrato?
La respuesta es que sí, pero se deben dar una de las dos circunstancias reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de alquiler por parte del inquilino
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula las causas de resolución del contrato de arrendamiento. De forma general, el contrato se puede resolver por el arrendador en caso de incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones derivadas del contrato y, de forma especial, en los siguientes casos:
– La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
– La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
– El subarriendo o la cesión inconsentidos.
– La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
– Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
– Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
Necesidad de la vivienda por parte del arrendador
En este caso se deben cumplir los requisitos regulados en la LAU. Los vemos con detalle a continuación.
¿Cómo recuperar la vivienda alquilada si la necesito?
Si te preguntas: ¿Puedo echar al inquilino si necesito el piso? La respuesta es que sí, pero tendrás que cumplir con los requisitos legales.
La regulación de esta posibilidad se contiene en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece las siguientes condiciones:
– Que haya transcurrido un año de duración del contrato, si el arrendador es persona física.
– Que en el contrato conste de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
– Que se comunique al arrendatario la necesidad de la vivienda arrendada especificando la causa, con dos meses de antelación respecto a la fecha en la que se necesite la vivienda.
– Ocupar la vivienda en el plazo de tres meses desde la extinción del contrato. En caso contrario, el arrendatario podrá elegir entre:
a) Recuperar le uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo plazo de cinco años y en las mismas condiciones contractuales que tenía con anterioridad, con indemnización de los gastos relativos al desalojo.
b) Ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
Como consecuencia de lo anterior, para resolver el contrato por necesidad de la vivienda es necesario que se cumplan todos los requisitos que hemos visto y que se demuestre dicha necesidad.
Jurisprudencia relacionada con la necesidad de vivienda del arrendador
En relación con la regulación sobre la resolución del contrato por necesidad de la vivienda por parte del arrendador o sus familiares, es interesante conocer lo que dice la jurisprudencia. Veamos, a continuación, diversas sentencias:
– Sentencia del Tribunal Supremo 181/10 de 18 de marzo de 2010.
En este caso se daba la razón al arrendador puesto que la vivienda no cumplía con las condiciones de habitabilidad requeridas.
– Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa número 89/11 del 18 de marzo de 2011.
En este caso la audiencia provincial sostiene que no basta con una comunicación genérica que exprese una posibilidad futura de la necesidad sobrevenida de la vivienda, sino que la causa por la que se necesita de la vivienda debe aparecer de forma expresa.
– Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete 6/2004.
En este supuesto se desestima la pretensión del arrendador de resolver el contrato de alquiler por necesidad de la vivienda.
De la jurisprudencia de estos y otros tribunales respecto a este asunto, se derivan varias circunstancias que influirán en que prospere o no la petición de resolución del contrato por necesidad de la vivienda para el arrendador o sus familiares:
– Ostentar la titularidad de otra vivienda por parte del arrendador en el mismo edificio.
– Inexistencia de una necesidad de la vivienda por el arrendador.
– No acreditar la titularidad de la vivienda.
– Que el inquilino haya cumplido con todas las obligaciones derivadas del contrato.
¿Cómo hacer un modelo de carta para notificar al inquilino la necesidad de resolver el contrato para utilizar la vivienda por el arrendador?
Tal y como hemos visto, para poder resolver el contrato se debe comunicar al inquilino la necesidad de vivienda del arrendador. La comunicación podrá tener el siguiente contenido:
– Datos del inquilino.
– Domicilio del inquilino a efectos de notificaciones (la finca arrendada).
– Fecha de la comunicación y asunto de la misma: notificación de la resolución del contrato de alquiler por necesidad de la vivienda por el arrendador.
– Descripción de la necesidad de la vivienda por parte del arrendador y relación con las cláusulas del contrato donde se regule dicha necesidad y el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
– Acreditación de la necesidad del arrendador. Por ejemplo, una sentencia de divorcio u otro documento.
– Fecha en la que deberá hacerse efectivo el desalojo.
– Firma de la carta por parte del arrendador.
Junto con todo lo anterior es necesario recordar que la comunicación se debe hacer con dos meses de antelación y una vez transcurrido un año de duración del contrato. Además, dicha comunicación es aconsejable que sea fehaciente por lo que se podrá hacer mediante burofax con acuse de recibo y certificado de texto.
¿Qué ocurre si el inquilino no desaloja la vivienda en la fecha establecida en la comunicación?
Puede suceder que se cumplan todos los requisitos para que el arrendador pueda recuperar la vivienda alquilada para sí o para sus familiares y el inquilino no la desaloje. En estos casos, el arrendador deberá recopilar toda la prueba relativa a lo sucedido (contrato de alquiler firmado por ambas partes, comunicaciones con el inquilino y justificantes de la necesidad de la vivienda para sí o para sus familiares), consultar con un abogado experto en derecho inmobiliario y, si la acción puede prosperar, interponer una demanda por incumplimiento contractual ante los tribunales que correspondan.
Por lo tanto, si quieres echar a tu inquilino porque necesitas el piso para ti, para tu hijo o para otro familiar, es necesario que conste esta circunstancia en el contrato, que se comunique de forma fehaciente al inquilino y que cumplas todos los requisitos legales.
