Si tu inquilino alquila las habitaciones del piso que te arrendó a terceras personas, estás ante un subarriendo. En este artículo queremos contarte si el inquilino puede o no subarrendar la vivienda que ocupa, en qué condiciones y qué ocurre si lo hace sin tu consentimiento.
Imagina el siguiente caso: tienes un piso de tres habitaciones, decides alquilarlo y encuentras a una persona que parece solvente y que firma el contrato de alquiler. Después de unos meses en los que has recibido el pago puntual de la renta, descubres que el inquilino ha procedido a subarrendar dos de las habitaciones a terceras personas. Seguramente, te plantearás varias dudas: ¿lo puede hacer sin mi consentimiento?, ¿qué ocurre cuando se extinga el alquiler?, ¿qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con el subarriendo? A continuación, analizamos la situación y damos respuesta a todas las dudas.
¿Qué supone subarrendar una vivienda?
Tal y como hemos visto en el apartado anterior, subarrendar una vivienda significa ceder en arrendamiento, por parte del inquilino, una parte o toda la vivienda a una tercera persona. Pero puede ocurrir que el subarriendo esté o no autorizado por el arrendador, ya sea en el contrato firmado o en un documento posterior.
Regulación del subarriendo: ¿está o no permitido subarrendar por ley?
El subarriendo está regulado en el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece lo siguiente:
– 2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
– El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
– El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
– El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
Como consecuencia de lo anterior, podemos concluir lo siguiente:
– Solo se puede subarrendar la vivienda parcialmente y es necesario el consentimiento del arrendador. Lo más adecuado es que el consentimiento sea expreso por lo que es conveniente que se de por escrito y no verbalmente.
– El subarriendo se rige por la normativa del arrendamiento de vivienda.
– Si se extingue el contrato principal de arrendamiento de vivienda se extinguirá el subarriendo, ya que este último depende del primero.
– La renta que paga el subarrendatario no podrá ser superior a la que corresponde al arrendamiento.
¿Qué puedo hacer para evitar que el arrendatario subarriende el piso?
Si no quieres que tu inquilino subarriende tu piso o que si lo hace lo realice con tu consentimiento, deberás dejar muy claro en el contrato que el subarriendo está prohibido. Para ello puedes incluir expresamente una cláusula relativa a la prohibición de subarrendar que establezca lo siguiente:
El inquilino no podrá subarrendar, ni total ni parcialmente, la vivienda arrendada sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
Junto con lo anterior, puedes regular en el contrato de alquiler las personas que ocuparán la vivienda o el número máximo de personas que pueden vivir en la vivienda, estableciendo, además, que el inquilino inicial debe permanecer en la vivienda, puesto que, en caso contrario, nos encontraríamos ante un caso de cesión del contrato de alquiler.
No obstante lo anterior, si, por ejemplo, decides dar el consentimiento al inquilino para que subarriende alguna habitación puedes limitar el consentimiento a un solo subarriendo y a una determinada persona, de forma que cuando se termine el subarriendo, el inquilino deba pedirte permiso de nuevo para subarrendar.
¿Qué ocurre si el inquilino procede a subarrendar el piso?
Aunque tomes todas las medidas que hemos visto en el apartado anterior, es posible que el inquilino proceda a subarrendar las habitaciones, por ejemplo, en casos en los que no pueda hacer frente por sí solo al pago del alquiler o quiera lucrarse con el subarriendo de habitaciones. En este caso, si se ha incluido en el contrato la prohibición expresa de subarrendar, nos encontraremos ante un incumplimiento del contrato y se aplicara el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de forma que:
– El arrendador podrá exigir el cumplimiento o promover la resolución del contrato.
– Es causa de resolución del contrato por parte del arrendador el subarriendo inconsentido.
Para poder en práctica todo lo anterior, puedes seguir los siguientes pasos:
– Reúne pruebas, tal y como te comentamos en el siguiente apartado.
– Habla con un abogado experto en derecho inmobiliario y en alquiler de viviendas para que te asesore.
– Si efectivamente, el subarriendo existe y se puede probar, el primer paso consistirá en enviar una notificación fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificado de texto) al inquilino indicando que se está produciendo el subarriendo inconsentido, que es un incumplimiento del contrato de alquiler y una causa de resolución de dicho contrato y que en el caso en que no se cumpla el contrato en un plazo determinado procederás a interponer las acciones judiciales que correspondan.
– Si el subarriendo continúa podrás plantear un procedimiento judicial que podrá ser un desahucio por precario contra las personas que ocupan la vivienda y no son el inquilino, un desahucio por incumplimiento del contrato por el subarriendo inconsentido o un desahucio por falta de pago de la renta, si se ha producido el impago por parte del inquilino. Es necesario estudiar cada caso y analizar qué procedimiento es el más adecuado, pero, siempre es aconsejable alcanzar un acuerdo extrajudicial.
¿Cómo puedes probar que se ha producido el subarriendo de tu piso?
Antes de exigir el cumplimiento del contrato o promover la resolución del mismo por un subarriendo inconsentido, es necesario que reúnas todas las pruebas relativas al subarriendo que pueden ser las siguientes:
– Testimonios de vecinos de la misma comunidad de propietarios o del portero.
– Facturas de suministros que prueben el aumento de consumo o facturas de suministros del piso que no están a nombre del inquilino.
– Anuncios de habitaciones de tu piso en portales inmobiliarios en los que el inquilino las ofrece en alquiler. Puedes hacer un pantallazo con el móvil o el ordenador y guardar la imagen como prueba.
– Certificado de empadronamiento de la vivienda en el que figuren las personas que están empadronadas en la misma. Este certificado es necesario analizarlo porque puede ocurrir que estén empadronadas personas que ya no están en el piso.
– Quejas por escrito de vecinos o de terceros por ruidos excesivos en la vivienda o por un paso de personas elevado.
– Pruebas recopiladas por detectives que puedan ser válidas en un juicio por haberse obtenido de forma legal.
Todas estas pruebas deben de ser analizadas por un abogado experto para comprobar si son válidas para probar el subarriendo y pueden ser utilizadas en un juicio contra el inquilino o los ocupantes del piso.
En cualquier caso, siempre es recomendable tomar precauciones y analizar la solvencia de los inquilinos para evitar inquilinos morosos o incumplimientos contractuales, además de establecer en el contrato la prohibición expresa de subarrendar habitaciones y actuar lo más rápido posible si crees que el inquilino está alquilando habitaciones sin tu permiso expreso.
