La pandemia por el covid-19 ha tenido un impacto social y económico indiscutido por nadie en el mercado inmobiliario de Sant Cugat.
La gravedad de la situación sanitaria ha supuesto una reducción importante en el número de transacciones inmobiliarias en general.
Un exceso de oferta sin suficiente demanda por las dudas sobre el futuro, siempre implica una contracción de los precios.
La pandemia desde el punto de vista inmobiliario ha tenido efectos dispares dependiendo de la zona geográfica y las características de los inmuebles. Eso explica que, dentro de una misma ciudad, el comportamiento del mercado haya variado dependiendo de las condiciones y características de las zonas y, sobre todo, la tipología de la vivienda, según los barrios.
Hay zonas en las que el impacto económico de la crisis sanitaria ha sido mayor y ello se ha reflejado de forma muy clara en el valor de la vivienda.
No es el caso de Sant Cugat del Vallés. La ciudad ha resistido más que bien, pues el mercado inmobiliario de Sant Cugat se ha mostrado imparable en el último año. De acuerdo con la última publicación del Ministerio de Fomento, ha habido un +36% más de transacciones respecto al año anterior.
En relación con los precios, tal y como hablamos en uno de nuestros últimos artículos “Evolución del precio de la vivienda en Sant Cugat del Vallés en 2021” han destacado casi todos los barrios por sus aumentos superiores a dos dígitos.
Sant Cugat del Vallés, es un municipio cercano a la capital Barcelona y es la cuarta ciudad más rica de toda España. Este puede ser uno de los factores que le han permitido capear mejor la crisis del covid-19, según los expertos. Pero hay más motivos.
El urbanismo y la buena salud de su parque inmobiliario han amortiguado el impacto de la crisis al mínimo y demuestra que va a ser, y que está siendo ya, de las primeras ciudades en salir ampliamente reforzada.
La tendencia de los precios de compraventa en este momento es, en líneas generales, claramente al alza.
Y esto se explica porque es una ciudad con un sector inmobiliario con una base y una estructura consolidadas en crecimiento constante desde 2014.
Su privilegiado emplazamiento y un diseño que favorece el tránsito urbano para viandantes y conductores, son aspectos que se valoran mucho en la decisión de adquirir una vivienda.
Sant Cugat cuenta con calles peatonales, parques y zonas lúdicas, muy adaptada a familias, con zonas de recreo para niños; comercio de proximidad y algo muy a tener en cuenta: es una ciudad abierta a la naturaleza al estar junto al parque natural de Collserola.
Una ciudad lo suficientemente alejada de la capital, Barcelona, para evitar los inconvenientes de una gran urbe, pero a la vez cercana para acceder a ella a través de buenas vías de comunicación.
Todo esto hace de Sant Cugat una ciudad privilegiada para los que en ella viven y muy atractiva en especial para residentes actuales en Barcelona que la ven como un lugar idóneo para vivir.
Además, la fortaleza, la buena estructura y dinamismo de su mercado inmobiliario se reflejan tanto en la compraventa de inmuebles como en el alquiler. Así la media anual de transacciones está próxima a las 1.000.
¿Cómo reaccionará el mercado inmobiliario de Sant Cugat en 2022?
Resulta difícil hacer un ejercicio de prospección pues la situación sanitaria tiene unos efectos muy determinantes en la economía y por ende en el mercado inmobiliario.
Desde Proddigia consideramos que, además, factores como la llegada de los fondos europeos y el comportamiento del PIB van a ser muy determinantes.
Existe bastante discrepancia entre OCDE, Gobierno, Banco de España y algún centro de estudios bancario, respecto de cuál pueda llegar a ser el crecimiento de la economía española en 2022. La diferente estimación supera los 2 puntos porcentuales entre la más optimista y la menos.
Otro factor con influencia en el mercado de compraventa son los tipos de interés bancario que se prevé, van a seguir en la línea actual, siempre que el banco central europeo siga comprando deuda pública.
De los datos de la Estadística de transmisión de los derechos de la propiedad que el Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó el lunes día 15 de noviembre, se desprende que el mes de septiembre 2021 cerró con 53.410 operaciones de compraventa de vivienda en España. Esta es una cifra sin precedentes desde que tuvo lugar la burbuja inmobiliaria del año 2008, solo superada por las 54.801 compraventas del mes de abril de ese año.
Algo similar ocurre con Sant Cugat del Vallés, hasta septiembre de 2021, un total de 793 transacciones, cifra histórica de la última década, sólo superada en los años anteriores a la crisis del 2008.
Y esto nos lleva a pensar que, siendo Sant Cugat una ciudad con unas características y un entorno privilegiado, el mercado de compraventa de viviendas va a experimentar un año 2022 muy dulce, con un aumento en las transacciones inmobiliarias superiores al 10% y aumento en los precios en las zonas más demandadas superiores al 6%.
En Proddigia estimamos que se va a seguir produciendo una demanda importante por compradores procedentes de Barcelona, que, debido al estricto confinamiento padecido y la llegada del teletrabajo, buscan en Sant Cugat del Vallés un lugar con mayor calidad de vida y viviendas mejor acondicionadas: pisos nuevos, amplias zonas verdes, equipamientos como piscina, terrazas amplias o jardín, trastero, parking en la misma finca, etc.
A ello debe añadirse la demanda interna propia de Sant Cugat, que fruto de la falta de oferta de vivienda en el mercado de alquiler, los altos precios que se solicitan y la previsión de tipos de interés bajos, las familias van a seguir decidiéndose en la compra de su primera vivienda.
Por lo que se refiere al mercado del alquiler, todos los expertos vaticinan en general, una bajada de los precios medios.
En el caso de Sant Cugat apostamos por un descenso del precio medio del alquiler sin brusquedades, respondiendo a la estabilidad que caracteriza a esta ciudad.
Así, las transacciones en este concreto mercado han supuesto que el precio medio del alquiler por metro cuadro que en enero de 2021 era 13,2 €/m2. en octubre 2021 es de 13,3 € m2.
Si computamos de octubre 2020 a octubre 2021, el precio ha pasado de 12,9 €/m2. a 13,3 € m2., lo que evidencia una leve tendencia al alza dentro de un mercado con gran estabilidad.
La explicación al comportamiento del precio del alquiler es idéntica a la expuesta para el mercado de compraventa. Es decir, Sant Cugat es una ciudad considerada como ideal para vivir por una serie de características que la hacen muy recomendable y atractiva también para aquellas personas que se plantean vivir de alquiler.
La previsión es que los precios del alquiler mantengan en general, dicha tendencia estable, aunque con ligeros descensos, en ningún caso superiores al 3% y a diferencia del incremento que prevemos experimentarán los precios medios de compraventa.
Un factor a considerar es la Ley 11/2020 reguladora de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y que entró en vigor el 22 de septiembre 2020 y donde se incluye a Sant Cugat como uno de los 27 municipios a los que se ha fijado una renta de referencia.
En la práctica, esta norma de intervención de los precios de alquiler, solo ha afectado en la práctica, a las viviendas en el centro urbano de Sant Cugat, sin zonas comunes, ni servicios como piscina, parking, zonas ajardinadas…donde, por tanto, no pueden repercutir las características especiales.
En consecuencia, esto nos lleva a considerar que es previsible una bajada del precio del alquiler en las viviendas de la zona “centro” de Sant Cugat. En el resto, prevemos una consolidación y estabilidad en los precios del alquiler, con pequeños aumentos.
La citada ley, ha provocado que los propietarios se retengan a la hora de poner sus viviendas en alquiler, optando por su venta.
Otros las prefieren dejar vacías y otra solución para eludir la ley, es realizar alquileres de temporada.
En definitiva, nuestro pronóstico es que Sant Cugat mantendrá la estabilidad en su mercado inmobiliario tanto para compraventa como en el alquiler de vivienda.
