Analicemos el 2021
Es un hecho que en el pasado año 2021 el mercado inmobiliario de Barcelona y concretamente el sector residencial, supo sobreponerse al parón producido por la crisis pandémica de la Covid-19 y rebotó con contundencia con espectaculares cifras de crecimiento en número de compraventas. Y no solo eso, sino que superó los niveles de compraventa de 2019. Las cifras así lo indican, si tomamos como referencia los datos de las compraventas realizadas:
Según el INE, muestra que el mes de Julio de 2021 se cerró con un total de 50.258 compraventas, un incremento interanual del 53,5%. La cifra más elevada desde abril de 2008.
Si comparamos el mismo mes del año 2019, vemos que se produce una subida del 4%, por tanto, hemos superado los datos previos a la pandemia.
En el mercado de Barcelona capital, el número de compraventas en el 2T de 2021 se situó en 3.464, un (+37%) interanual, cuando en el mismo período de 2020, se cerraron 2.179 compraventas.
En cuanto al precio medio de compraventa en Barcelona por metro cuadrado este se situó en noviembre de 2021 en 3.918 €/m2, con un aumento del +0,3% respecto del mes anterior, octubre; y una bajada del -3,0% frente a noviembre de 2020. (fuente Idealista)
Para entender el comportamiento del mercado en este momento, hay que contextualizar este gran aumento de las compraventas interanual, ya que probablemente se debe a operaciones que se aplazaron en el estado de alarma y luego se reactivaron a partir de Julio del 2021.
Otro factor es el aumento de capacidad de ahorro de las familias españolas que, según los datos del Banco de España, los depósitos de las familias españolas se han incrementado en un 10%, esto, sumado al bajo coste de las hipotecas, teniendo en cuenta, además, que el nivel de los precios aún está controlado.
Todo esto, unido a los cambios de preferencias de las familias españolas en cuanto a la vivienda a raíz de la pandemia, puesto que se tiende a buscar inmuebles con terraza, jardín o espacios adaptados para el teletrabajo.
El año 2021 acabó con la impresión general de que el precio fue prácticamente estable.
Todo apunta, pues, a que el mercado inmobiliario de Barcelona seguirá reactivándose, como parece hacerlo la actividad social y económica en general, además de la movilidad de ciudadanos entre países y la llegada de inversores internacionales.
Este panorama ha contribuido a la reactivación en general de la compraventa de viviendas.
La pregunta inevitable es ¿Y cómo será el mercado inmobiliario de Barcelona este 2022?
Un hecho incuestionable es que el mercado inmobiliario de Barcelona sigue dependiendo de la economía en general y de cómo se comporte la covid-19 en nuestro país y en el mundo.
Por las razones antes comentadas todo apunta a que siga habiendo una recuperación de la demanda y de los precios de compraventa para este año.
Mercado Compraventa en Barcelona
¿Subirá o bajará el precio de compraventa de la vivienda en general?
Desde Proddigia prevemos que todo este panorama implica que el precio de la vivienda en general en Barcelona no va a experimentar incrementos de precios superiores al 5% en sus mejores zonas.
Incluso es posible que en algunos de sus barrios se produzcan bajadas de precio, que estimamos que tampoco excederán los dos dígitos.
Sin embargo, hay una serie de variables que hay que tener en cuenta. Seguimos observando la evolución de la Pandemia y el ritmo de vacunación que parece estar controlado. Para los próximos meses, por ejemplo, y de manera más coyuntural, la inflación y el aumento de costes de las materias primas puede influir en el aumento de precios. Por otro lado, la incertidumbre por la nueva ley de la vivienda, que se aprobó a finales del año pasado, o la gestión de los Fondos Europeos Next Generation y una desigualdad creciente entre la oferta y la demanda, con una preocupante falta de stock. Son retos a los que se enfrenta el sector y que pueden generar incertidumbre y frenar la senda ascendente de crecimiento del mercado.
Mercado del alquiler en Barcelona
¿Y los precios del alquiler?
Los precios se han reducido cerca de un 10% en Barcelona desde que se aprobó la ley que regula el precio del alquiler en Catalunya hace poco más de un año. Los distritos que han experimentado bajadas más notables son Ciutat Vella, l’Eixample y Les Corts.
La corrección en los precios de alquiler es más probable que se haya producido por el ajuste natural del mercado provocado por la pandemia que a la ley intervencionista de la Generalitat, ya que esta tendencia también se ha producido en Madrid con un -9,3% y en otras ciudades españolas donde no se ha regulado el mercado de alquiler.
En lo que es el mercado de Barcelona ciudad, el precio en el segundo trimestre de 2021 fue de -6,4% interanual, con 13,1€/m2. (Fuente Ajuntament Barcelona)
El mercado de alquiler y, concretamente en Barcelona ciudad, está sufriendo un calvario, tras el “efecto de la ley de control de rentas”. Lejos del objetivo que persigue la Generalitat con esta medida, cuando justo se ha cumplido poco más de un año desde la aprobación de la ley, el mercado de Barcelona sufre una caída de un 40% en la oferta de viviendas en alquiler y una caída de las firmas del 16,6%. (Datos de Agència de l’Habitatge)
Muchos propietarios han decidido vender su vivienda en lugar de alquilarla. Otros propietarios utilizan otras fórmulas que les permiten mantener los mismos niveles de rentabilidad y minimizar los riesgos, y optan, por ejemplo, por hacer un alquiler de temporada en lugar de un alquiler tradicional.
Por tanto, el stock de vivienda se ha reducido sensiblemente y la demanda se ha tensionado, provocando que la limitación no sea de precio sino de acceso a la vivienda.
Esta situación intervencionista en el mercado de Catalunya y concretamente en Barcelona, provoca inseguridad jurídica y que la inversión busque alternativas en otras ciudades.
Otra de las variables que ha influido en el mercado de alquiler, y que se produce a raíz de la pandemia, es que ha cambiado la preferencia de las familias en la vivienda: la búsqueda de espacios más grandes, jardín, terrazas y una zona adaptable para el teletrabajo, siendo las localizaciones periféricas una oportunidad para encontrar una oferta más atractiva y económica.
Este desplazamiento hacia esas zonas también ha influido en que los precios en la capital hayan descendido.
¿Qué pasará en 2022 en el mercado inmobiliario de Barcelona?
Desde Proddigia consideramos que todavía se va a producir otro reajuste de precios a la baja en el alquiler de viviendas en Barcelona capital, no obstante, pensamos que será un descenso poco acusado.
Para esta previsión nos basamos en la caída del precio del alquiler en España. Esta se ha situado en términos generales en un 6% interanual hasta establecerse un precio medio de 11 euros/m2/mes, según el informe de precios publicado por idealista.
A nuestro entender, la tendencia va a continuar aunque estimamos que va a ser entorno a un 5%.
Por otro lado, habrá que ver si parte de la demanda que ha salido a zonas limítrofes tras la recuperación de la normalidad y la vuelta de muchas empresas tiende a volver a la gran ciudad.
También, y por lo comentado anteriormente, seguirá afectando a la oferta la ley vigente de regulación de precios ya que muchos propietarios renunciarán a repercutir la inflación para mantener sus contratos, lo que en la práctica implica un descenso.
Por tanto, estimamos un descenso del precio medio del alquiler para las viviendas en Barcelona en 2022.
Por último, habrá que ver las medidas definitivas que se aprobarán de la nueva Ley de la vivienda a nivel estatal y cómo afectarán al mercado de alquiler.
