“Cambio chalet en la costa por piso en la ciudad”, “cambio piso por chalet”, “cambio suelo por vivienda” son anuncios que es probable que hayas visto en portales inmobiliarios y que cada vez son más numerosos. Se trata de permuta de viviendas, una operación que permite cambiar de casa “gratis”. Te contamos en qué consiste y cómo se hace.
Durante el año 2022 se realizaron en España, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad publicada por el INE, 56.799 permutas, lo que supone una variación anual del -14,2% respecto a 2021 (año en el que las permutas aumentaron un 30% respecto a 2020). Por lo que respecta a los datos de 2023 publicados por el INE, en marzo de 2023 se registraron 799 permutas lo que supone una variación mensual del 51,9%.
¿Qué es la permuta de viviendas?
La permuta se regula en el artículo 1548 del Código Civil que establece lo siguiente:
La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
En el caso de la permuta de viviendas se trata de una operación contractual en la que dos propietarios se intercambian una vivienda por otra. Si las dos propiedades tienen un valor de mercado similar se tratará de una permuta, sin embargo, si una tiene un valor superior a la otra y uno de los propietarios paga la diferencia, se tratará de una permuta y de una compraventa.
Es una operación que se utiliza en diversas circunstancias:
– Cuando en el mercado inmobiliario residencial existe mucha oferta, poca demanda y se tarda mucho en vender una vivienda.
– Cuando existen dificultades para obtener créditos con garantía hipotecaria o las personas tienen poca liquidez para comprar.
– Cuando una persona quiere cambiar de casa por razones de trabajo, familia o cualquier otra.
El principal inconveniente de la permuta consiste en encontrar a un propietario interesado en la misma y que le guste la casa que quieres permutar.
¿Qué pasos hay que dar para la permuta de viviendas?
Para realizar una permuta de viviendas puedes seguir los siguientes pasos:
– Búsqueda de inmuebles para permutar por el tuyo. Busca en varios portales inmobiliarios viviendas que te interesen y por las que puedas permutar la tuya. Es difícil que dos propietarios coincidan, pero no imposible. También puedes contar con la ayuda de consultores inmobiliarios expertos que te ayuden en la búsqueda.
– Visita la vivienda. Parece obvio, pero es importante visitar la vivienda que quieras permutar y que el otro propietario visite la tuya. El estado de la vivienda y los servicios que tenga, influirán en el valor.
– Establece el valor o precio de tu inmueble. Para hacer esto puedes solicitar una tasación y verificar si está dentro del mercado. Recuerda que el valor de tu inmueble debe ser similar al valor del inmueble que quieres adquirir por permuta.
– Analiza las cargas de las dos viviendas. Para ver las cargas de las dos viviendas puedes pedir una nota simple de cada una en el Registro de la Propiedad (la puedes pedir presencialmente o a través de la web del Registro). Una vez que tengas la nota simple deberás analizar cargas como hipotecas, embargos o servidumbres, por ejemplo. Por ejemplo, si una vivienda tiene una hipoteca su valor se reduce y, además, el banco tendrá que autorizar la subrogación del nuevo propietario en la hipoteca y podrá establecer nuevas condiciones.
– Estudia las cargas fiscales y de la comunidad de propietarios. También es importante que analices las cargas fiscales y pidas justificantes del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), y si el propietario está al día con los pagos de las cuotas de la comunidad de propietarios.
– Solicita una escritura de permuta de viviendas. El siguiente paso consiste en solicitar a un notario la redacción de una escritura de permuta de viviendas. Es importante que se deje muy clara en la escritura la voluntad de las partes de realizar una permuta.
– Pagar los gastos e impuestos que correspondan. Este punto lo analizamos con detalle en el siguiente apartado.
– Inscripción de la permuta en el Registro de la Propiedad. Finalmente, una vez pagados los gastos e impuestos, la escritura de permuta se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad para que cada vivienda quede inscrita a nombre de su nuevo propietario y la permuta tenga publicidad frente a terceros.
Impuestos y gastos que pagar por una permuta
Aunque en la permuta se intercambia una vivienda por otra también hay que pagar gastos e impuestos que son los siguientes:
Gastos de la permuta de viviendas
En cuanto a los gastos, la permuta genera la necesidad de pagar los honorarios del notario y del registrador de la propiedad que intervengan en la operación. Son honorarios establecidos por sus respectivos aranceles y que puedes consultar llamando a la notaría donde vayas a realizar la permuta y al Registro de la Propiedad donde se tenga que inscribir la escritura de permuta.
Impuestos de la permuta de viviendas
En cuanto a los impuestos que de deben pagar por la permuta de viviendas son los siguientes:
– Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se calcula aplicando un porcentaje, que varía de una comunidad a otra, sobre el precio de cada propiedad objeto de permuta. El impuesto lo pagan las dos partes de la permuta en relación con el inmueble del que son titulares cada una. En el caso en el que lo que se permute sean solares edificables: se deberá pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
– Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La permuta se realiza en escritura pública por lo que se debe pagar el AJD que grava los documentos notariales, administrativos y mercantiles. Se calcula en base a una cuota fija y una variable.
– Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). La plusvalía grava el aumento del valor del suelo que se pone de manifiesto en el momento de la transmisión de la vivienda mediante la permuta.
– Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La ganancia o pérdida patrimonial que derive de la permuta se deberá incluir en la declaración de la renta de cada parte que intervenga en la permuta. En el IRPF se deberá estudiar la posibilidad de aplicar la deducción por reinversión en vivienda habitual si lo que se permuta son viviendas habituales.
En definitiva, la permuta de viviendas es una operación que es bastante desconocida en el mercado inmobiliario, pero que puede ser una solución para diversos casos en los que hay dificultades para encontrar financiación para comprar o hay demasiada oferta de viviendas parecidas a la tuya. Si quieres realizar una permuta de viviendas es esencial que analices a fondo la operación con una consultoría inmobiliaria experta y que estudies las ventajas e inconvenientes, así como la fiscalidad de la operación en tu caso.
